關鍵要點
解決澳洲住房危機的違反直覺的方法是提高房價。
如果價格不能上漲以滿足建築成本，開發商就不會建造房屋，供應量就會不斷減少。
增加供應並不是解決方案，除非建設可行。
房價上漲是解決澳洲住房危機的唯一真正方法。
對於現有業主和投資者來說，這種環境預示著持續的資本成長和租金收入成長。
您是否想過，解決澳洲住房危機的真正辦法是什麼？
好吧，係好安全帶，因為它可能不是你所期望的。
這是一個大膽的斷言，必將引起一些爭論：真正解決住房危機的唯一方法是提高房價。
是的，你沒聽錯。
乍一看，這聽起來有違常理，甚至有點爭議，不是嗎？
但當你看到我們的住房系統的數字、成本和動態時，令人不安的事實就顯現出來了——如果價格不上漲，我們就根本無法獲得我們迫切需要的新住房。
我們需要更多住房，但建造的住房卻越來越少
澳洲目前正經歷租屋和負擔能力危機。
人口成長迅猛，空置率處於歷史最低水平，租金則以幾十年來未曾見過的速度上漲。
然而，儘管需求如此巨大，我們最需要的住房——新公寓——卻沒有建成。
根據國際房地產顧問公司世邦魏理仕 (CBRE) 預測，2025 年澳洲將僅建成 52,500 間新公寓，低於去年的 64,000多套。
這比兩年前的預測少了 3 萬套。
原因很簡單：經濟狀況不佳。
開發商無法以足夠高的價格出售公寓以彌補當今的建築成本。
可行性仍有約 20% 處於水下，這意味著如果開發商現在開工建設，他們將會虧損。
為什麼這些數字不起作用
建設成本和人們的支付能力之間的差距從未如此之大。
- 截至 2023 年中期，短短三年內建築成本就上漲了38% 。
- 土地成本和政府徵稅仍然很高。
- 銀行仍要求預售金額達到 70-75% 才能提供融資，但買家不願意購買期房。
- 開發商傳統上期望 20% 的利潤率——但現在不可能實現這一利潤率。
即使展望 2030 年，世邦魏理仕預計竣工公寓總數仍將比早先的預測少 5 萬套左右。
在需求日益增長的當下，這是一個巨大的缺口。
需求同時激增
然而，需求並沒有放緩，而是在加速。
- 人口：到 2030 年，移民人數將增加200 多萬人，主要移民到雪梨、墨爾本和布里斯班
- 收入：預計到 2030 年，家庭收入將從 11 萬美元增加到 14 萬美元，從而提高借貸能力。
- 租金：預計到 2030 年，公寓租金中位數將再成長24%，雪梨兩房公寓的周租金將超過 1,000 美元
- 空置率：目前已處於歷史最低水準1.1%，預計將進一步下降至 1.0%
簡而言之，收入更高的人越來越多，而他們所擁有的住房卻越來越少。
資料來源：世邦魏理仕
為什麼開發商不建設
你可能會認為，需求如此之大，開發商會爭相建造。但這個系統在很多方面都存在缺陷。
- 成本高：材料、貿易和土地仍然昂貴。
- 融資障礙：預售障礙使新專案在啟動前就被鎖定。
- 獲利能力：傳統的 20% 利潤率是不可能的。
- 政府收費：稅收和稅收又增加了一個讓計畫難以實施的因素。
事實上，現在的市場已經不再是疫情前的市場了。市場需要做出權衡：銀行可能不得不放寬融資要求，政府可能需要推遲收費，開發商可能需要接受更低的回報。
但即使做出妥協，經濟因素仍要求一件事——提高銷售價格。
缺口的地理分佈
世邦魏理仕表示，澳洲各地的供應缺口並不均勻，但每個主要城市都面臨挑戰：
- 雪梨： 2025年至2030年，平均每年交付1.7萬套公寓，而每年需求量將超過2萬套。空置率可能降至1.2%。
- 墨爾本：儘管需求量相似，但平均每年供應量僅30,000 套，比雪梨低 25%
- 布里斯班：平均每年交付的公寓數量將比實際需求少 6,000 套
因此，無論從哪個角度看，短缺都是不可避免的。
這對投資者意味著什麼
如果你是投資者，這個訊息就很明確了。
- 租金將持續上漲：稀缺性保證了上行壓力。
- 新公寓將獲得更高的價格：新公寓的租金已經比舊公寓高出 10-20%，買家還需要為新建單位支付額外費用。
- 現有公寓的價值將會上升：隨著重置成本的上升，現有公寓相比之下看起來更便宜。
- 逆週期建築商將獲勝：現在能夠推進的開發商將在 2027-28 年準備好庫存，屆時需求仍在飆升，但供應緊張。
令人驚訝的解決方案：價格必須上漲
這又讓我們回到令人不安的現實。
我們的住房體係是市場主導的。除非有利可圖，開發商才會蓋房子。而目前，情況並非如此。
那麼解決方法是什麼？價格必須上漲。
只有當公寓價格接近建築成本時，才會有更多的項目湧現。只有這樣，銀行才會為其提供資金，開發商才會承諾，建築商才會破土動工。
這是一劑苦藥，因為價格上漲會在短期內加劇人們的負擔能力。但如果沒有它，供應將持續萎縮，危機將進一步惡化。
底線
解決住房危機的令人驚訝的辦法並不是增加供應，因為在目前的經濟條件下，我們根本無法建造足夠的住房。
相反，釋放更多供應的唯一方法是提高價格，縮小成本和價值之間的差距。
這對負擔能力來說是個壞消息，但對已經擁有房產的人來說卻是個好消息。
對投資者來說，這意味著稀缺性和價格上漲將在未來十年繼續推動資本成長和租金回報。
資料由澳洲Propertyupdate新聞所提供