過去壹周，幾乎所有人都在等壹句話——澳洲儲備銀行（RBA）會不會再降息？

答案是：有指望，但不太多。

根據《澳大利亞金融評論報》最新季度經濟學家調查，39名受訪者中有23人預計，澳儲行將在11月4日的貨幣政策會議上將現金利率下調0.25個百分點，現金利率可能從3.6%滑到3.35%。

聽起來不無希望，但他們補了壹句關鍵話： “如果通脹再有意外，這次降息可能也要推遲。”

換句話說，央行現在的立場是“可能會降，但不保證”。市場也立刻反應——11月降息的概率從兩周前的76%，掉到只剩40%。壹個月前還篤定的 “降息周期” ，如今變成了 “淺嘗即止” 。

1 從“肯定降”到“再看看”：RBA口風的微妙變化

這次的政策聲明，語氣是明顯的“轉鷹”。RBA說，通脹下降“放慢了”，而且“可能比之前想的高”；經濟增長比預期強，家庭消費也有回暖跡象。看上去是好消息，但央行解讀卻完全相反——當經濟太熱、就業太緊、工資壓力上升時，這就是通脹要卷土重來的信號。

央行警告稱：“如果這種趨勢持續，企業可能更容易將成本上升轉嫁給消費者，並導致對勞動力的進壹步需求。”

這是壹種典型的央行“行話”，實則意味著——警惕通脹螺旋（inflationary spiral）。

換言之，如果企業預期央行會通過降息繼續支撐消費需求，它們就可能提高售價和工資，從而推高通脹。

於是，RBA幹脆潑了壹盆冷水——別急著期待寬松，我們要看更多數據。

RBA的這壹警告標誌著政策態度出現顯著轉向，也打壓了市場對進壹步降息的預期。

截至上周，澳洲“四大銀行”中已有三家放棄了對2025年降息的預期。

NAB、花旗銀行（Citi）和德意誌銀行（Deutsche Bank）在兩周前的CPI數據公布後放棄了今年降息的預測，認為RBA最早要到2026年5月才可能降息，甚至可能完全不再降息。

此後，聯邦銀行（CBA）、澳新銀行（ANZ）和摩根大通（JPMorgan）在RBA聲明發布後也調整了立場。

其中：

CBA 與 ANZ 預計下壹次降息將在 2026年2月；

只有西太銀行（Westpac） 依然保持樂觀，仍預測 11月、2月和5月 將出現三次降息。

這意味著什麼？意味著連銀行也放棄了短期內“政策救市”的幻想。

更重要的是，RBA不想再被當成“救命稻草”。他們怕壹旦釋放降息信號，消費者又開始提前透支未來、開發商加價、投資客重返市場。上次通脹的教訓還歷歷在目。

盡管央行不希望市場將降息視為板上釘釘，但這並不意味著降息周期已經結束。在上周的會議上，RBA並未重新回到單壹的“抗通脹”目標，而是重申：“維持價格穩定與充分就業仍是首要任務。

央行的謹慎並非沒有理由。全球各國央行都曾因過早宣布戰勝通脹而付出慘痛代價。不過，美國聯邦儲備局（美聯儲）仍在積極推進降息。若美聯儲持續降息、美元利率走低，澳元可能升值，從而降低進口價格、間接壓低RBA的通脹預期。

2 銀行比央行更快：利率戰已經開打

不過，央行嘴上觀望，銀行卻已經行動了。

就在上周，Westpac突然把自住房貸款利率下調了10個基點至5.24%，固定利率更是砍到4字頭（4.89%兩年期），打破了四大行之間的“潛規則”，直接把CBA擠下了“最低利率”的位置。

為什麼？搶客戶。

在RBA不動的情況下，銀行之間的競爭反而更激烈。畢竟誰能提前鎖住優質借款人，誰就能守住利潤池。於是我們看到壹種反常現象——政策端觀望，市場端寬松。表面上央行按兵不動，實際上利率已經在終端悄悄下滑。

那麼，這對房主意味著什麼？

《澳洲財經見聞》建議大家，在可預見的未來，借款人必須在沒有立即降息的前景下管理好自己的還貸計劃。隨著現金利率預計將維持不變，房主應重點關註獲取更優惠的房貸方案。

根據 Canstar.com.au 數據：

自住業主（owner-occupiers）的最低浮動利率目前為 4.99%，但通常只適用於首次購房者；

再融資客戶（refinancers）的起步利率約為 5.08%。

對於投資者（investors）：

本息還款型（principal & interest）貸款的浮動利率起點為 5.24%；

只付利息型（interest-only）貸款起點為 5.39%。

自住房貸款者如果積極還款，有望拿到低於5.25%的利率；投資者可爭取低於5.5%，特別是願意選擇本息還款的借款人。如果妳的利率明顯高於這些水平，就該考慮采取行動了。

3 房價蠢蠢欲動：央行還在觀望，市場已經沸騰？

問題來了：這會不會推高房價？

答案是——有可能，但不會全面瘋漲。

邏輯其實很簡單：

利率下調提高了貸款能力。

就算只降壹點，買家能借到的錢也更多。在供應短缺的城市，這壹點點資金杠桿就夠讓房價動起來。

“降息預期” 比 “降息本身” 更有殺傷力。

澳洲的買家心理很典型——壹旦覺得利率見頂，馬上怕 “再不買就漲了”。這是壹種 “FOMO式（Fear of Missing Out——害怕錯過）自我實現”。壹邊等央行降息，壹邊已經開始搶房。

澳儲行的利率操作往往是可預測的——降息周期壹旦開啟，人們普遍預期會繼續降；加息周期壹旦開始，人們也會預期繼續升。正是這種心理預期，正在現實中發揮作用。自從澳儲行於今年2月19日開啟最新壹輪降息周期以來，不到八個月，全國房價已上漲約5%。

大家都知道：壹旦央行開始降息，借貸變得更容易，很多人便會搶著買房。

於是房價上升的預期變成現實——買房需求激增、供應不足、價格上漲，預期自我實現。

如果這種預期是“對稱”的，問題倒不大。也就是說，當央行開始加息時，人們預期房價會跌，需求會減少，從而抵消之前的漲幅。

但現實並非如此。房價往往具有“下跌黏性” （sticky downwards）——漲得快、跌得慢。這意味著利率政策實際上具有棘輪效應（ratchet effect）：能推高房價，卻難以壓低。這正是使用利率調控需求的壹種嚴重的、意料之外的副作用。

投資客開始重新估值。

低利率意味著未來現金流折現值更高，對機構和高凈值人群來說，房地產重新變得“劃算”。

這三條合起來，就是房價被推高的“化學反應”：降息預期+信貸邊際放松+市場心理加杠桿。

但別誤會：這次的房市反彈，不會像疫情那樣失控

雖然短期內房價確實有“邊際上行壓力”，但要形成全面性大漲，條件並不具備。

首先，RBA這次很克制。他們的口風、會議紀要、演講稿裏都在強調壹點：不能太快宣布“戰勝通脹”。他們寧願慢降，也要確保不被打臉。因此，不會像疫情那樣出現“快速大幅寬松”的窗口。

其次，借款人壓力還在高位。即便銀行利率下調，房貸本金依舊龐大，每月還款壓力對中產和投資客來說仍然吃緊。想“多買壹套” 的人，心有余而力不足。

再者，外部變量也在拉扯。美國在持續降息，美元利率走低，這可能推升澳元、降低進口成本——這對通脹有好處，但也削弱出口競爭力。如果全球能源價格或航運成本再次波動，RBA可能又得按下暫停鍵。

所以，澳洲房市不會出現“全面爆發”，而是壹個溫和回暖、結構分化的階段：核心地段先動，二線城市跟隨，邊緣區域仍然滯後。

寫在最後：降息不是救命藥，是情緒安慰劑

這輪市場變化提醒我們：

RBA的降息，不再是刺激工具，而是心理信號。

真正的火種，在銀行的利率戰、買家的預期、和媒體的放大鏡裏。

RBA的真正目標其實很簡單——讓通脹降下來，讓失業率別亂跳。降息，只是 “可選動作” 。它不想再背負 “刺激房價” 的政治壓力，也不想讓年輕人更買不起房。

可現實是——銀行不等央行，市場不等政策。當利率戰打響、媒體造勢、買家重新進場，只要市場相信“降息在路上”，房價就先動了。

於是，我們又看到熟悉的澳洲式循環：央行猶豫，銀行先降，房市提前躁動。這就是澳洲房地產壹貫的節奏：比政策更快，比理性更敏感。

這次或許不會再是“全民炒房”的狂歡，但FOMO的火苗已經點燃。降息還沒來，買家已經先失眠了。

作為投資者，真正要警惕的，是那種熟悉的泡沫節奏——不是現金流撐不起價格，而是預期撐起了價格。

資料由澳洲1688新聞所提供