關鍵要點
澳洲儲備銀行（RBA）今年已降息三次，但 9 月再次降息的可能性不大。
澳洲經濟第二季成長0.6%，其中家庭消費較上季成長0.9%，顯示出強勁的私人需求。
通貨膨脹上升、GDP穩健成長、消費強勁使得進一步降息不再那麼迫切。
澳新銀行仍預測11月盃賽日利率將下調，但警告稱，更強勁的經濟數據可能意味著今後不會再降息。
住宅許可：7 月下降 8.2%，其中公寓/單元房數量急劇下降 22.3%，而私人住宅數量小幅上漲 1.1%。
新增供應有限可能會進一步收緊房地產市場，並增加房價和租金的上行壓力。
澳洲目前正經歷租屋和負擔能力危機。
人口成長迅猛，空置率處於歷史最低水平，房地產價值和租金不斷攀升。
然而，儘管需求如此巨大，我們卻沒有建造足夠的新住宅。
您是否想過，解決澳洲住房危機的真正方法是什麼？
嗯，可能不是你想的那樣。
令人驚訝的事實是——解決這場危機的唯一方法就是房價真正上漲。
這聽起來有點違反直覺，不是嗎？甚至可能有點爭議。但除非房價上漲到足以讓新開發案變得可行，否則我們根本買不到我們迫切需要的公寓和新房子。
據世邦魏理仕稱，2025年澳洲將僅建成52,500套新公寓，低於去年的64,000多套。這比兩年前的預測少了30,000套住宅。
原因很簡單：經濟效益不理想。開發商無法以足夠高的價格出售公寓，以彌補目前的建設成本。可行性研究報告顯示，目前約有20%的開發成本處於虧損狀態，這意味著如果開發商現在開工建設，他們將會虧損。
建設成本和人們的支付能力之間的差距從未如此之大。
在本週的 Property Insiders 聊天中，安德魯威爾遜博士和我討論了為什麼我們建造的房屋不夠，造成這種短缺的真正原因，以及這一切對未來的房地產價值和租金意味著什麼。
為什麼這些數字不起作用
建設成本和人們的支付能力之間的差距從未如此之大。
- 截至 2023 年中期，短短三年內建築成本就上漲了 38%。
- 土地成本和政府徵稅仍然很高。
- 銀行仍要求預售額達到 70-75% 才會為新公寓開發案提供融資，但買家不願意購買期房。
- 開發商傳統上期望 20% 的利潤率——但現在不可能實現這一利潤率。
即使展望2030年，國際房地產顧問公司世邦魏理仕（CBRE）預計，完工公寓總數仍將比先前的預測少約5萬套。在需求日益增長的當下，這是一個巨大的缺口。
問題是需求並沒有減緩，而是在加速。
- 預計到 2030 年移民人數將增加 200 多萬人，主要移民到雪梨、墨爾本和布里斯班。
- 預計到 2030 年，家庭收入將從 11 萬美元增至 14 萬美元，從而提高借貸能力。
- 世邦魏理仕預測，到 2030 年，公寓租金中位數將再增加 24%，而雪梨兩房公寓的周租金將超過 1,000 美元。
- 預計已經處於歷史低點的空置率將進一步下降。
簡而言之，收入更高的人越來越多，而他們所擁有的住房卻越來越少。
缺口的地理分佈
澳洲各地的供應缺口並不均勻，但每個主要城市都面臨挑戰：
- 雪梨：世邦魏理仕預測，2025 年至 2030 年期間，每年平均交付 17,000 套新公寓，而每年的需求將超過 20,000 套，這意味著空置率可能下降至 1.2%。
- 墨爾本：世邦魏理仕預測，儘管需求相似，但未來五年每年新公寓的供應量平均僅為 30,000 套，比雪梨低 25%。
- 布里斯班：世邦魏理仕預測，每年交付的公寓數量將比需求量平均少 6,000 套。
這對投資者意味著什麼
如果你是投資者，這個訊息就很明確了。
- 租金將繼續上漲：稀缺性保證了上行壓力。
- 新公寓需要高價出售。有趣的是，新房子的租金已經比老房子高出10%到20%。
- 現有庫存將升值：隨著重置成本的上升，相較之下，現有的公寓將顯得更便宜，從而推高房產價值。
令人驚訝的解決方案：價格必須上漲
這又讓我們回到我在本文開頭提到的令人不安的事實。
我們的住房體係是市場主導的。開發商不會建造沒有利潤的建築物。目前，它確實沒有利潤。
所以解決方法就是房價必須上漲。
只有當現有公寓價格接近建築成本時，才會有更多的項目湧現。只有這樣，銀行才會為其提供資金，開發商才會承諾，建築商才會破土動工。
這是一劑苦藥，因為價格上漲會在短期內加劇人們的負擔能力。但如果沒有它，供應將持續萎縮，危機將進一步惡化。
解決住房危機的辦法並不是像許多評論員建議的那樣增加供應，因為在目前的經濟狀況下，我們根本無法建造足夠的住房。
相反，釋放更多供應的唯一方法是提高現有房產的價格，並縮小成本和價值之間的差距。
觀看本週的房地產內幕人士聊天，安德魯威爾遜博士將解釋去年房屋建築成本如何上漲約 6.7%。
土地價格飆升
觀看本週的房地產內幕人士聊天，安德魯威爾遜博士將解釋去年新建住宅區土地成本上漲了多少。
我們討論了各級政府的繁文縟節、綠帶和開發稅如何推高了開發新房地產的成本。
下表突顯了兩件有趣的事：
- 新建建築的平均面積比我們過去預期的「四分之一英畝」小得多。
- 新土地成本飆升，尤其是在布里斯班，上個月僅售出 37 棟新建築。
春季拍賣數量激增，清盤率維持強勁
觀看本週的 Property Insider 聊天，安德魯威爾遜博士報告稱，春季初期拍賣數量激增，儘管買家有更多的選擇，但拍賣清盤率仍然保持穩定。
全國週末拍賣市場過去一週的平均清盤率為 71.1%，低於前一周的 74.4%，但遠高於去年同期的 60.6%。
下週拍賣掛牌數量將繼續增加，預計在足球總決賽週末平靜之前將出現另一次激增。
資料由澳洲propertyupdate新聞所提供