重點
過去幾年，墨爾本房地產市場的表現不如其他一些首府城市那麼強勁，但預計墨爾本的房地產價值將在未來一兩年迎頭趕上。
我們看到了一些早期跡象，表明買家和賣家的信心都在增強，拍賣清盤率仍然強勁，表明市場上買家的深度很大。
目前被低估的墨爾本房地產市場存在大量的“內置資產”，但並非所有墨爾本房產都是平等的 – 您需要知道在哪裡購買、購買什麼以及哪個郊區適合投資。
有一件事正在變得越來越清楚，如果你等到利率最終下降，你要做的就是與自住業主爭奪最好的房產。
空置率處於歷史低位，墨爾本租金飆升。
您是否想知道 2024 年剩餘時間和 2025 年墨爾本房地產市場會發生什麼？
過去四十年來，墨爾本一直是澳洲表現最強勁的房地產市場；然而，在過去幾年中，它的表現不佳。
事實上，在過去 12 個月裡，住宅價格基本上停滯不前，而許多其他首府城市卻實現了兩位數的資本成長。
自 2020 年 3 月 COVID-19 爆發以來，墨爾本的房地產價值已上漲 10.6%，但仍比 2022 年 3 月的峰值低 -4.4%。
以下是墨爾本房價中位數的最新數據。
| 財產 | 中位價 | Δ月 | ΔQoQ | Δ 年度 |
|---|---|---|---|---|
| 所有住宅 | $776,044 | -0.2% | -1.2% | -1.0% |
| 首都房屋 | $929,715 | -0.2% | -1.5% | -1.1% |
| 省會城市單位 | $610,652 | -0.1% | -0.5% | -0.9% |
| 地區住宅 | $567,042 美元 | -0.2% | -1.4% | -1.0% |
來源： CoreLogic，2024 年 9 月 2 日
去年，墨爾本房地產市場的表現不如其他首都城市那麼強勁，這一事實為戰略性房地產投資者創造了機會之窗，因為墨爾本房地產估值巨大的上漲潛力。
墨爾本獨立屋的平均價格相對於雪梨獨立屋的平均價格是大約二十年來的最低水準。
與墨爾本相比，雪梨的溢價一直較高，但最近這筆溢價已達到歷史極限。
最新數據顯示，目前雪梨的典型房屋價格相對於墨爾本的典型房屋溢價70%，換句話說，墨爾本的房價中位數比雪梨便宜約41%。
這一差距意味著 2024 年 8 月的房價中位數相差超過 60 萬美元。
這是過去 20 年來墨爾本相對於雪梨最便宜的房屋，與過去 10 年的平均折扣 (29%) 有顯著偏差。
這意味著目前被低估的墨爾本房地產市場存在大量的“內置資產”，但並非所有墨爾本房產都是平等的——您需要知道在哪裡購買、購買什麼以及哪個郊區適合投資。
有一件事正在變得越來越清楚，如果你等到利率下降，你要做的就是與自住業主爭奪最好的房產。
隨著經濟狀況改善和利率最終下降，在即將復甦的市場中購買低於重置成本的房產可能會產生可觀的回報。
策略投資者不僅將從墨爾本的長期成長中受益，而且隨著墨爾本房地產市場迎頭趕上並恢復其貸款期限平均成長率，他們還將獲得「自由球」。
墨爾本市場為何表現不佳？
墨爾本住宅房地產市場表現不佳可歸因於多種因素，但根本原因歸結為經濟挑戰。
根據澳洲統計局的數據，維多利亞州經歷了重大的經濟挫折，尤其是在 2022-23 財年淨減少 7,606 家企業。
維多利亞州商業數量下降的主要原因之一是該州大規模封鎖的後果。
另一個關鍵因素是企業稅負增加。
維多利亞州政府在 2021-22 年國家預算中引入了工資稅附加費，作為「心理健康和福祉稅」的一部分，針對工資總額為 1000 萬澳元或以上的企業。
隨後，2022-23 年國家預算進一步提高了工資稅，作為 10 年期新冠病毒債務徵稅的一部分，以償還政府在疫情期間的巨額借款。
維多利亞州的經濟困境對房地產市場產生了直接影響。經濟和就業走到哪裡，房地產市場就跟到哪裡。
同時…
房地產投資者對墨爾本的幻想破滅了
由於更嚴格的住宅租賃立法和更高的土地稅，房地產投資者越來越多地放棄墨爾本市場。
最近租賃法的改革使平衡嚴重偏向租戶，使房東有效管理其財產變得更具挑戰性。
此外，維多利亞州政府提高土地稅的決定進一步加劇了房地產投資者的困境。
儘管目前處境艱難，但墨爾本房地產市場仍存在重大機會。
房地產價格遠低於重置成本，創造了獨特的購買機會。
這種情況與三年前布里斯班和珀斯的情況類似。
當時，這兩個城市都經歷了一段表現不佳的時期，但隨著市場復甦，在那段時間購買的人看到了顯著的資本增長。
在澳洲本人都會酒店， 我們發現策略投資者和購屋者正在積極尋求升級，將目光從市場上移開。
從下圖可以看出，自2023年初市場轉向以來，墨爾本掛牌出售的房產數量並沒有增加太多。
資料來源：SQM 研究
另一方面，墨爾本拍賣市場年初表現強勁，顯示出市場上買家的深度。
雖然這些數據很有洞察力，但正如我們所知，墨爾本市場並不是一個一刀切的房地產市場，A 級住宅和投資級房產的需求仍然強勁，並且可能會跑贏大盤，其中許多房產的價值都保持得很好。
由於當前的強勁需求，A 級住宅和投資級房產仍然供不應求，因此人們明顯轉向優質房產，但 B 級房產的銷售時間更長，知情的買家正在避開 C 級房產。
這為具有長遠眼光的購屋者和房地產投資者創造了機會之窗。
當然，目前許多自行決定的買家和賣家已經離開市場，但維多利亞州首府的生活仍將繼續——人們會結婚，人們會離婚，家庭會生孩子，許多墨爾本人將需要搬家。
當他們意識到利率上升已經停止（而且我們可能已經達到了）並且通膨得到控制（而且我們已經過了高峰）時，他們就會猛烈地重返市場。
墨爾本半數郊區現房價100萬澳元+
儘管墨爾本的表現相對較差，但上一財年有306 個郊區的房價上漲，墨爾本房地產市場百萬富翁名單繼續增長，其中192 個郊區（佔城市總數的47%）現在擁有典型的七位數房價。
Proptrack經濟學家Anne Flaherty表示，墨爾本房價持續上漲的前景良好，她說…
明年我們將看到的趨勢是更多郊區進入 100 萬美元俱樂部。
價格下跌後企穩，我認為一旦我們繼續看到人口成長推動住房需求，這將推高房價。而現實情況是，墨爾本的人口預計將超過任何其他首府城市。
Flaherty女士表示，最快三年後，墨爾本的房價中位數也有可能達到100萬澳元。
墨爾本的租賃市場仍然異常緊張
墨爾本租賃市場的空置率通常非常緊張，常常低於全國基準線。
由於維多利亞州和全國其他地區的需求飆升和供應嚴重不足，以歷史標準衡量，如今全國空置率異常低。
SQM Research 報告稱，墨爾本的空置率為 1.5%。
相比之下，代表市場平衡的空置率約為2-2.5%。
資料來源：SQM 研究
當然，這不是什麼新聞。
眾所周知，墨爾本的租賃市場和全國大多數地方一樣，已經陷入危機。
空置率接近歷史最低水平、租金價格居高不下、需求旺盛以及人口不斷增長，這些因素結合在一起，將這座城市的市場推向了高壓鍋環境。
空置率和每週出租清單的數據突顯出，墨爾本租賃市場的糟糕狀況導致租屋者前景黯淡。
資料來源：SQM 研究
墨爾本空置率和出租房屋數量的下降可歸因於兩個因素：
- 一大因素是該市強勁的經濟和就業市場。墨爾本是金融、科技和醫療保健等多個主要行業的所在地，這些行業推動了住房需求。
- 另一個因素是該城市不斷增長的人口。近年來，墨爾本的人口一直在穩步增長，越來越多的人搬到這座城市來享受其工作機會和生活品質。
住房需求的增加導致了租屋者之間的競爭，從而降低了空置率。
總體而言，墨爾本空置率的下降是該市經濟強勁和人口不斷增長的標誌。
儘管租屋者尋找房產可能更加困難，但這座城市仍然是一個有吸引力的生活和工作場所。
2024 年墨爾本房地產市場的主要趨勢
墨爾本房地產市場是過去四十年來表現最強勁、最穩定的市場之一。
在經歷了 2020 年和 2021 年的繁榮、價格上漲 15.8% 後，墨爾本房價從 2022 年 3 月的高峰到 2023 年 1 月的近期低谷下跌了 -7.9%。
儘管墨爾本房地產市場在 2023 年初出現轉折點，但房價成長速度慢於大多數其他首府城市。
無論從哪個角度來看，墨爾本現在顯然已經度過了低迷的谷底，雖然墨爾本今年的房價沒有像其他首府城市那樣大幅復甦，但 2022 年也沒有那麼大的跌幅。
有明確跡象表明，墨爾本的房產價值和租金將在 2024 年剩餘時間內緩慢持續上漲。
2024年維多利亞州的新住宅竣工水平可能是10年來的最低水平，目前維多利亞州的批准住宅水平比10年平均水平低15%；
話雖如此，2023 年墨爾本的房地產市場將呈現碎片化狀態，超過 50 個維州郊區的房價漲幅將超過當年全國平均房價漲幅。
在各個次區域中，墨爾本內東區和外東區的表現略有好轉，而西北區和西部地區的價格則穩定而不是上漲。
首都以外的地區情況明顯疲軟，維多利亞州大多數區域中心的房價下跌或最多只是穩定。
值得記住的是，儘管墨爾本的房地產市場在過去一兩年表現不佳，但它是過去四十年來表現最強勁、最穩定的市場之一。
供應無法跟上所有來到墨爾本的新移民的需求，在低於平均水平的空置率的推動下，過去 12 個月裡，墨爾本獨立屋和公寓的住宅租金增長了 9% 以上。
墨爾本的人口成長與房地產市場
註：預計人口成長將繼續支持墨爾本的復甦，但也會帶來問題。
目前，墨爾本有 580 萬人，維多利亞州有 680 萬人。
截至 2023 年 6 月，維多利亞州經歷了一年來最大的人口成長。
這主要是由於州際和國際遊客的穩定流入以及離開該州的維州人數量減少（與其他州相比，其他州的遊客人數較多，但出發人數也較多）。
年度人口變化
| 狀態 | 目前人口 | 較上年變化 | 較上年變化(%) |
|---|---|---|---|
| 新南威爾斯州 | 8.3393m | 172.6k | 2.10% |
| 維多利亞 | 6.8125m | 181.8k | 2.70% |
| 昆士蘭州 | 5.4594m | 138.5k | 2.60% |
| 南澳大利亞 | 1.8517m | 30.5k | 1.70% |
| 西澳大利亞州 | 2.8786m | 86.8k | 3.10% |
| 塔斯馬尼亞 | 572.8k | 1.7k | 0.30% |
| 北領地 | 252.5k | 2.2k | 0.90% |
| 澳洲首都特區 | 466.8k | 9.9k | 2.20% |
| 澳洲 | 26.6385m | 624.1k | 2.40% |
資料來源：ABS 數據
人口成長預計也將持續成長。
維多利亞州政府有一項商業計劃，計劃到2050年將墨爾本人口增加到800萬，這將使維多利亞州的人口達到1000萬左右。
這意味著未來30年，墨爾本可能需要增加150萬套住宅，其中包括53萬套獨立屋、48萬套公寓和56萬套聯排別墅。
雖然需求的增加可能轉化為持續強勁的房地產價格成長和更強勁的經濟，這對投資者來說是個好消息，但其基礎設施將難以跟上。
然而，墨爾本的公共交通系統尤其難以滿足不斷增長的需求，導致過度擁擠、延誤和其他問題。
城市的道路也變得越來越擁堵，人們出行變得困難。
為了應對這些挑戰，維多利亞州政府承諾大力投資公共交通基礎設施。
例如，地鐵隧道計畫將創建一條穿過中央商務區的新地下鐵路線，而郊區鐵路環路計畫將創建一條連接墨爾本郊區的新軌道鐵路線。
這些項目將有助於緩解墨爾本道路和公共交通系統的擁堵，為通勤者提供急需的緩解。
當地政府還計劃投資該市的可持續基礎設施和實踐，並尋求在周邊郊區開發新區域，以幫助促進即將到來的人口激增。
儘管維多利亞州政府的住房聲明雄心勃勃地在未來十年內在維多利亞州建造 80 萬套住宅，但維多利亞州在建住宅數量在過去 12 個月中有所下降。
根據澳洲統計局的數據，目前維州有 68,100 套在建住宅，比 12 個月前記錄的活動減少了 6%，這主要是受到高密度公寓開發放緩的影響。
2024 年維多利亞州的新住宅竣工量可能會達到 10 年來的最低水準。
自新冠疫情以來，建築成本上漲了高達 40%，且融資成本上升，未來幾年新增供應水準可能會繼續下降，開工率將降至 2014 年以來的最低水準。
墨爾本房地產收入高於一般工人的十大郊區
墨爾本整體房價去年相對溫和地上漲了 1.33%。
但在墨爾本內城區Toorak和South Yarra，獨立屋的漲幅仍高於平均薪資，分別為237,486澳元和136,311澳元。
與此同時，坎特伯雷、博文和薩里山等城市東部郊區的房價也分別上漲了 160,638 美元、156,400 美元和 125,312 美元。
再往東，數據也令人印象深刻。
Wheelers Hill、Park Orchards、Lysterfield和Doncaster East的房價去年分別上漲了115,706澳元、103,194澳元、101,332澳元和99,385澳元，都高於澳洲平均薪資。
維多利亞州收入最高的10名人士
| 市郊 | 地區 | AVM 12 個月前 | 目前AVM | 變化（$） |
|---|---|---|---|---|
| 圖拉克 | 墨爾本 – 內城區 | $4,148,336 | $4,385,822 美元 | $237,486 |
| 坎特伯里 | 墨爾本-內東區 | 3,121,281 美元 | $3,281,919 美元 | $160,638 |
| 博文 | 墨爾本-內東區 | $2,702,699 美元 | $2,859,099 美元 | $156,400 |
| 南亞拉 | 墨爾本 – 內城區 | $1,891,053 美元 | $2,027,363 | $136,311 |
| 薩里山 | 墨爾本-內東區 | $2,163,709 美元 | $2,289,021 美元 | $125,312 美元 |
| 阿爾伯特山 | 墨爾本-內東區 | $2,077,778 | $2,200,017 美元 | $122,239 美元 |
| 惠勒斯山 | 墨爾本-東南 | $1,301,619 美元 | $1,417,325 | $115,706 |
| 博文北 | 墨爾本-內東區 | $2,102,890 美元 | $2,214,560 美元 | $111,670 |
| 中央公園 | 墨爾本 – 內城區 | $2,682,799 美元 | $2,790,123 美元 | $107,325 |
| 公園果園 | 墨爾本-外東區 | $1,900,536 美元 | $2,003,730 美元 | 103,194 美元 |
來源：PropTrack/ realestate.com.au
墨爾本房地產市場－2024年預測
深入研究統計數據，考慮到市場中存在多個市場，墨爾本的一些房產的表現遠優於其他房產。
但似乎距離CBD較近或位於良好學校學區的墨爾本獨立屋是最穩定的。
這確實是兩個城市的故事——有些房產表現出色，有些則表現不佳。
但專家的共識是，隨著我們進入房地產週期的下一階段，強勁的人口成長和緊張的供應將繼續推動房地產價格上漲。
即使面對澳洲儲備銀行不斷升息以應對澳洲飆升的通膨水平，情況也是如此。
儘管墨爾本的房地產市場落後於雪梨和布里斯班，但有明確的跡象表明墨爾本的房地產市場將繼續呈上升趨勢。
以下是一些值得關注的最新專家預測：
- 澳新銀行預計 2024 年墨爾本房價將上漲 3-4%。
- CBA 預測 2024 年墨爾本房價將上漲 5%。
- NAB 預測 2024 年墨爾本房價將上漲 5.5%。
- Westpac 預測 2024 年墨爾本房價將上漲 3%。
- PropTrack 預測 2024 年墨爾本房價將上漲 1-4%。
- SQM 預測 2024 年墨爾本房價將下跌 -3%。
但總體而言，與澳洲其他主要城市一樣，供應仍然受到限制。
牛津經濟研究院最近對三年後的房價做出了以下預測。
正如您所看到的，隨著墨爾本恢復到平均長期成長率，他們預計未來三年墨爾本獨立屋和單元房的房價成長將非常強勁。
3年房價預測（截至2027年6月）
| 城市 | 中位價 | 總價格成長 | ||
|---|---|---|---|---|
| 房屋 | 單位 | 房屋 | 單位 | |
| 雪梨 | 193 萬美元 | 109萬美元 | 18% | 22% |
| 墨爾本 | 128 萬美元 | 78 萬美元 | 21% | 20% |
| 布里斯班 | 121 萬美元 | 71 萬美元 | 19% | 23% |
| 阿德雷德 | 95 萬美元 | 69 萬美元 | 16% | 18% |
| 珀斯 | 105 萬美元 | 64 萬美元 | 30% | 30% |
| 坎培拉 | 117 萬美元 | 75 萬美元 | 19% | 20% |
| 霍巴特 | 86 萬美元 | 71 萬美元 | 13% | 16% |
| 達爾文 | 70 萬美元 | 46 萬美元 | 24% | 26% |
資料來源：牛津經濟研究院、PriceFinder
資料來源由PropertyUpdate 所提供