重點總結

投資性房產的債務並非敵人——如果運用得當，它是一種強大的財富累積工具。

即使你從未償還過一分錢的本金，通貨膨脹和資本成長也會隨著時間的推移自然降低你的貸款價值比率。

聰明的投資者往往關注槓桿和資產成長，而不是急於擺脫債務。

「退出策略」並非總是必要的——您的貸款可以無限期地進行再融資，或傳承給下一代。

思維模式轉變：停止像房主一樣思考，開始像成熟的投資人一樣思考。

我們從小就被灌輸債務不好的觀念。

盡快還清房貸。千萬別用信用卡。

永遠不要背負債務退休。

所以，每當我告訴別人，身為房地產投資者，我喜歡負債——尤其是那種永遠不會減少的負債——我都能看到他們的下巴緊繃起來。

  “邁克爾，這不是在把問題往後拖嗎？”

“等到債務追上來的時候，你不會惹上麻煩嗎？”

我得到它。

這和我們從小接受的「負責任的」理財教育完全不一樣。

但問題是：這種想法或許適用於你的家庭住宅，但對於建構房地產投資組合來說，這完全是錯誤的思維方式。

讓我解釋為什麼明智地使用債務，不僅是你的朋友，也是你最強大的財富累積工具。

債務會自行減少

關於只付利息貸款，人們最大的誤解是：看到房貸帳單上的數字年復一年保持不變，就以為自己原地踏步。

但他們忽略了一個關鍵點：通貨膨脹正在悄悄地對你有利。

讓我們用一些數字來衡量一下…

假設你在 2015 年在布里斯班購買了一套價值 100 萬美元的房產，貸款價值比 (LVR) 為 80%。這意味著你需要償還 80 萬美元的抵押貸款。

快轉到2025年：

• 布里斯班的房價中位數在此期間大約翻了一番。
• 你那價值100萬美元的房產現在價值約180萬美元。
• 您的 80 萬美元貸款金額沒有變化，但您的貸款價值比 (LVR) 自然下降到約 44%。

你一分錢本金都沒還。然而，通膨和資本增值已經徹底改變了你的財務狀況。

作為投資者，你的租金可能也會翻倍。

但關鍵在於——再過 10 年或 20 年，這 80 萬美元的債務就會顯得微不足道。

1990 年，雪梨的房價中位數約為 194,000 美元。

如今已超過160萬美元。

當時感覺是一筆巨額貸款，現在看來幾乎不算什麼了。

同樣的原則也適用於未來幾十年的貸款。

優雅的退出策略

我最喜歡和客戶分享的就是這部分。

想像一下，你建立了一個包含四處投資房產的投資組合，每個房產最初都是用 75% 的貸款購買的。

25 年後，您的房產價值翻了一番或兩番，您的貸款價值比自然下降到 25% 左右。

此時，您可以出售一套房產，用所得款項（稅後）償還其他三套房產的貸款，最終得到三套無抵押房產，全部都能產生被動租金收入。

你並沒有省吃儉用來支付額外的還款。

你只需讓時間、成長和通貨膨脹來完成剩下的工作。

然而，這並非我的首選方案；以下是…

永遠的選擇

但關鍵在於——你甚至不必償還債務。

在澳大利亞，貸款機構通常樂於展期只付利息貸款或延長貸款期限，尤其是當你的投資組合擁有健康的淨值和租金收入時。

如果結構安排得當——例如，將你的財產放入信託並讓你的子女參與其中——你的債務甚至可以比你活得更久。

後代可能會選擇繼續利用槓桿，透過權益進一步擴張投資組合。或者，他們也可能選擇按照自己的步調償還債務。

關鍵是，你不必非得趕在零點前完成。

為什麼這對投資者來說是合理的（但對房主來說則不然）

這就是大多數人犯錯的地方——他們把自住房屋的邏輯應用到投資房產上。

當然，還清房貸是明智之舉——它能帶給你安全感和安心感。

但對於投資性房產而言，情況就不同了。

這裡的目標不是擺脫債務。

這是為了利用銀行的資金控制盡可能多的高品質、增值資產。

你花在償還本金的每一美元，都是沒有用來增加你投資組合價值的一美元。

而且別忘了還有稅務優惠。

在澳大利亞，投資貸款的利息可以抵稅。

本金償還則不是。

既然稅務局實際上在補貼債務，為什麼還要急於償還債務？

反方觀點：債務不危險嗎？

現在讓我們來談談這個顯而易見卻又難以啟齒的問題。

 “利率上升怎麼辦？過度槓桿化的風險怎麼辦？”

這些都是合理的擔憂——也正因如此，債務需要策略性管理。

有些投資者陷入困境是因為他們：

• 購買了錯誤的房產（位於成長緩慢的次要地段）。
• 負債過多，超出收入能力範圍。
• 未能維持足夠的現金流緩衝。

但對於資金雄厚、緩衝能力強、具有長遠眼光的投資人來說，債務是一種工具，而不是陷阱。

沃倫·巴菲特曾說過：“關鍵不在於避免負債，而在於確保你永遠不會在不恰當的時候被迫償還債務。”

因此，Metropole始終建議客戶：

• 持有黃金地段的優質資產。
• 保持充足的財務緩衝。
• 定期檢視其投資組合和融資結構。

這種方法有助於確保債務為你所用，而不是與你作對。

結論：債務並非罪惡──它是一種財富累積方式。

下次有人跟你說「所有債務都是壞事」時，請記住這句話：

• 用貶值資產（例如汽車或假期）作抵押是不好的。
• 但是，投資於像投資性房產這樣能夠增值並產生收益的資產，其債務是良性債務。事實上，這正是成功投資者與其他投資者之間的差異。

目標不是擺脫債務。目標是實現財務自由——這完全是兩碼事。所以，不要害怕永遠不會減少的房貸。學會愛上它。因為雖然那個數字不變，但你的財富卻不會。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供