儘管新聞標題可能會告訴你並非如此，但我相信房地產市場將持續上漲到 2026 年，就像去年利率處於類似水平一樣。

這是因為真正影響房地產價格的因素不僅僅是利率，而是潛在的結構性因素。

但一如既往，市場仍將保持分散狀態，我認為 2026 年將分為兩個不同的時期，如下所述。

根據Cotality 的房價指數，澳洲 2 月房價上漲了 0.8%，我們看到住房趨勢出現了明顯的分化，雪梨和墨爾本的房價停滯不前，而中等規模的首府城市則繼續保持穩健的增長速度，月環比增長超過 1%。

根據PropTrack房屋價值指數，2月全國房價上漲0.5%，與節後房地產市場活動的季節性成長相符 。

然而，兩家研究機構均報告稱，12 月的成長速度放緩。

我不認為這是經濟放緩的開始，而認為這是正常的季節性調整，因為去年推動房地產價格成長的潛在因素將延續到今年。

當然，每個州都處於房地產週期的不同階段，每個州府城市內部也有多個市場。

幾年前，為了躲避新冠疫情，區域房地產市場開始受到購屋者的歡迎；而最近，由於價格相對較低，區域房地產市場也吸引了投資者。但從長遠來看，
首府城市的房地產市場已經超過了區域市場，而且這種趨勢可能會持續下去。

整體而言，儘管利率高企、生活成本持續上漲、住房負擔能力壓力不斷加劇，以及消費者信心極度悲觀，但相對於需求而言，持續低迷的供應仍支撐著房價。

首都城市獨立屋和公寓價格之間的差距已大幅擴大。
自從新冠疫情爆發以來，首都城市獨立屋價格的漲幅幾乎是公寓價格的三倍……但大多數城市的差距正在縮小。

在經歷了疫情期間的低迷表現後，2025 年大部分時間裡，公寓價格錄得更強勁的增長，因為經濟能力的限制意味著今年將有更多澳洲人將後院換成陽台和庭院。

好消息是，這創造了一個機會窗口，因為現在可以以遠低於重置成本的價格購買成熟的適合家庭居住的公寓。

以下是我對2026年的總結：

通貨膨脹的緩解速度遠不及許多人預期。不斷上漲的房租、保險費和能源成本仍持續影響經濟體系。

由於勞動市場依然堅挺，澳洲儲備銀行根本沒有它想要的喘息空間。

這就是為什麼它在2月的會議上再次提高利率的原因。

有趣的是，人們的期望轉變得如此之快。

就在幾個月前，人們還在熱議要進一步降息。而現在，現實情況是利率可能在更長時間內保持高位，這無疑會對房地產市場產生影響。

但要先明確的是……我說的不是劇烈的調整。

供應嚴重受限仍然是支撐房價的主要因素。然而，更高的借貸成本確實會減緩市場活動並改變購屋者的行為。

而這正是大多數評論員忽略的關鍵點…

回顧去年年中，當時的利率也處於這個水準附近。房地產市場表現非常出色。

因為基本面還是比市場情緒重要。

我們人口成長強勁，就業率高，但新建房屋長期短缺。

再加上首次購屋者計畫允許成千上萬的購屋者只需支付 5% 的首付即可進入市場，你就能明白為什麼需求沒有崩潰了。

現在，我們來談談數字。

平均而言，新的抵押貸款金額接近70萬美元。如果利率上漲完全轉嫁到借款人身上，那麼典型的30年期貸款每月還款金額將增加約110美元。

同時，借貸能力也會受到影響。中等收入家庭的最大借貸能力將減少約18,000美元。

這會產生連鎖反應。

這使得更多購屋者遠離中檔住宅，轉向價格較低的房產——公寓、聯排別墅、別墅單元以及遠離市中心的房屋。

同時，建築成本高、勞動力短缺以及開發商的可行性問題仍然阻礙新增供應。而利率也無法解決這個問題。

由於房源數量遠低於長期平均水平，且供需壓力仍然存在，因此單次升息不太可能從根本上改變整體市場平衡。

它帶來的結果是不確定性。而不確定性會暫時阻礙一些買家的購買意願。

所以我認為，對於那些做好準備的人來說，這段時期是一個真正的機會。

如果你的資金準備就緒，競爭對手越少，談判就越有利，選擇就越多，長期結果就越好。

提示：正如華倫巴菲特的名言所說：別人貪婪時要恐懼，別人恐懼時要貪婪。

2026年有望成為另一個穩定成長但成長不均衡的年份。儘管面臨生活成本壓力，但我們的房地產市場仍然受到強大的結構性因素的支持：

人口成長持續處於歷史高位，大多數新移民定居在雪梨、墨爾本和布里斯班。

• 然而，新建住房供應仍然嚴重受限。建築成本居高不下，勞動力短缺持續存在，建商壓力重重，房屋審批數量也徘徊在近十年來的最低水準附近。
• 利率穩定將有助於購屋者更有信心地進行規劃。許多人將在2026年初重返市場，尤其是那些想要改善住房條件的購房者、擁有大量資產的換小房者、租房投資者以及那些獲得父母資助的購房者。
• 由於租金持續上漲，投資者興趣在今年上半年也可能繼續增強。

• 政府的激勵措施將進一步推動市場成長。由於首次購屋者現在只需支付5%的首付即可購屋並獲得政府擔保，預計到2026年將有數萬名新購屋者進入市場。新的「購屋援助計畫」將允許符合資格的澳洲人購買房屋，聯邦政府將為現有房屋提供高達 30% 的補貼，為新建房屋提供高達 40% 的補貼。

歷史經驗表明，這些方案能夠提振需求和房價，尤其是在中低價位市場。這將對今年上半年的二手房和適合家庭居住的低層公寓構成上漲壓力。

但到 2026 年下半年，價格承受能力最終將達到極限。

儘管 2026 年上半年全國房價可能呈現穩健成長，但下半年的房價走勢將受到購屋者藉貸能力不會有實質改善這一現實的影響。

利率居高不下而非下降，家庭預算將繼續捉襟見肘。薪資成長跟不上房價上漲，許多購屋者已經達到貸款上限。

高房價將開始減緩房價相對較低的郊區的房地產市場活動，這些地區對借貸限制最為敏感。

這將使下半年的市場基調趨於平緩，成長幅度將因地理和房產品質的不同而出現顯著差異。

這些郊區受益於房源稀缺、當地薪資成長強勁以及生活方式吸引力，它們正處於您報告中重點提到的 20 分鐘社區趨勢的核心。

相較之下，遠郊市場將最直接感受到房價可負擔性的影響。由於供應充足、薪資成長乏力以及生活配套設施有限，隨著時間的推移，這些地區的市場表現可能會遜於其他地區。

位置優越的房屋仍將是最強勁的房源，但對於預算有限但仍希望享受優質學校、基礎設施和便利設施的購房者來說，位於生活郊區的“適合家庭居住”的成熟公寓仍然很有吸引力。

儘管下半年短期內房價可能有所降溫，但由於長期驅動因素依然存在，房地產價格仍將繼續上漲：

• 人口和家庭持續形成
• 國家財富不斷增長，儘管分配不均。
• 理想郊區持續供應不足
• 關注稀缺性、土地價值、城市改造區域和增值潛力的投資者將繼續獲得優異表現。正如您的報告所強調的，在當前環境下，成功的關鍵不在於把握市場週期，而在於選擇合適的地段和合適的房產並長期持有。

現在讓我們更詳細地看一下…

根據Domain.com.au報道，預計到2026年底，所有首府城市的房屋單元價格都將創下歷史新高，但這一年將分為兩個明顯的階段。

第一階段：勢頭累積（2026年1月至6月）

驅動因素：

• 大規模首次購屋者刺激計劃
• 低利率的影響開始全面顯現。
• 家庭收入不斷增長
• 住房供應持續緊張
• 掛牌量下降

這一階段價格上漲幅度更大，買家之間的競爭也更加激烈，尤其是在價格適中的價位區間。

第二階段：可負擔上限達到（2026年7月至12月）

到2026年中期，住房負擔能力將再次成為限制因素。阿德莱德、布里斯班和珀斯的情况尤其如此，这些城市多年来房价的快速上涨已使借贷能力达到极限。

即使成長速度放緩，整體仍維持正成長，只是成長速度較為放緩。

這種雙速動態對於在市場和資產類別之間進行選擇的投資者來說至關重要。

預計雪梨的房價漲幅將最為強勁，這與其在利率變動時引領市場發展的趨勢相符。

Domain 預計，在雪梨、墨爾本和坎培拉的推動下，各首府城市的房屋租金成長將在 2026 年加速——這反映出家庭收入的成長和租賃供應仍然緊張。

在大多數首府城市，公寓租金的成長速度預計將略快於房屋租金的成長速度，這反映出持續的住房負擔能力壓力以及對面積較小、價格更實惠的住房的更強需求。

以下是安德魯威爾森博士對2026年房屋市場的預測。

未來幾年公寓租金預計將大幅上漲。

根據國際房地產顧問公司世邦魏理仕 (CBRE)最近的一份報告，2025 年至 2030 年間，澳洲各首府城市的公寓租金中位數可能會增加 24% 。

預計到 2030 年，92% 的兩房公寓租金將超過每週 700 美元（33% 的租金將超過每週 1000 美元）。

世邦魏理仕預計，到 2030 年，首都城市的空置率將從 2025 年的 1.8% 進一步下降至 1.1%。

未來 10 年，住房需求預計將受益於三重推動：人口成長（+410 萬）、就業成長（+280 萬）和收入成長（+3.9 萬美元）。

世邦魏理仕估計，該系統將增加約 9,600 億美元的收入，用於支持抵押貸款、租金和其他生活開支。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供