關鍵要點
房價每 7 至 10 年翻倍的想法是一個神話。
歷史數據顯示，成長率變化很大，在經濟繁榮時期，價格只需六年時間就能翻一番，而在經濟低迷時期，則需要更長的時間。
隨著利率下降，市場正在進入週期的下一階段。
從歷史上看，隨著借貸能力的增強，房價也會上漲。
立即採取行動的投資者可受益於長期資本成長。
你有沒有想過房價要花多少年才能翻倍？
您經常會聽到這樣的說法：房產價值每 7 到 10 年就會翻一番，但事實上這並不正確。
市場中存在不同的市場，有些市場的表現優於其他市場。
然後，在各個房地產市場中，都會出現房價多年甚至長達十年保持平穩的時期。
但要了解未來房價的走勢，我們先來看看過去的狀況。
房地產分析師約翰·林德曼 (John Lindeman)追蹤了 1901 年以來房價的表現，下表顯示了房價表現的不穩定，有時價格在六年內翻一番，而有時則需要幾十年才能翻一番。
確實，澳洲房價在 1968 年至 1973 年、1974 年至 1979 年以及 1998 年至 2003 年的短短六年內翻了一番，但在其他時期，房價翻一番所需的時間要長得多。
深入挖掘發現，導致房價強勁上漲的主要因素是經濟繁榮、人口強勁成長或高通膨。
相反，房價成長較低的時期則出現在經濟低迷或衰退時期，或房屋融資困難的時候。
請看以下房地產評論員邁克爾·馬圖西克 (Michael Matusik)繪製的圖表，該圖表顯示了過去十年間我們的房地產市場所面臨的諸多挑戰，儘管房地產價值在短期內有漲有跌，但從長期來看，趨勢始終是上升的。
但還有更多…
到目前為止，我們一直在關注「澳洲房地產市場」的表現，但實際上，並不存在一個「澳洲房地產市場」；每個州都有自己的房地產週期，並且在每個州內，房地產價格增長因地點、房地產類型和房地產價格而異。
以下圖表由 Prosolution Private Clients 的財務顧問Stuart Wemyss提供，顯示在過去 40 年中，各州都經歷了長期的資本增長極低時期，但最終都恢復到平均增長率。
那麼房地產價值未來會如何？
如果未來五年的房價成長率與過去五年相同，那麼從2020年到2029年的十年間，房價可能會翻倍。
但正如我所說，週期內有週期，未來十年我們每個首都城市的表現都會有所不同，有些地方的房價成長會比其他地方更強勁。
在每個城市中，某些郊區的價格成長會比其他地區更強勁，有些房產的表現也會優於其他地區。
我們是否正在進入房地產超級週期？
房地產市場的超級週期是指受經濟和人口因素共同推動的一段較長時間的價格持續成長。
雖然現在宣稱我們正處於一個全面的超級週期還為時過早，但有幾個關鍵指標表明我們正朝著這個方向前進，Ray White的首席經濟學家Nerida Conisbee解釋道：
“推動價格上漲的最大因素仍然是可供出售的庫存不足。”
這就是為什麼康尼斯比相信我們的房地產市場在未來幾年將迎來強勁的資本成長：
- 庫存短缺——市場上沒有足夠的房產來滿足需求。這是一個結構性問題，而不是一個看不到盡頭的短期趨勢。
- 人口成長－澳洲的移民熱潮每年帶來數十萬新居民，增加了住房需求。
- 利率穩定性－我們現在已經進入利率週期的下一階段，利率將在未來一年內緩慢下降，這將有助於提高買家信心。
- 租賃危機－隨著空置率創歷史新低且租金飛漲，越來越多的投資者進入市場，進一步刺激需求。
- 建造瓶頸－高昂的建築成本和供應鏈延遲意味著新建房屋的供應無法滿足需求，任何新建住宅的價格都會比以前更昂貴。
所有這些因素結合在一起，形成了導致價格持續上漲的完美風暴。
什麼因素可能阻礙這一成長？
儘管有跡象表明成長階段將持續，但正如您在上圖中所看到的，沒有一個市場是直線發展的。
潛在風險包括：
- 進一步升息－如果通膨持續存在，澳洲央行可能被迫再次升息，這可能會抑制需求，並肯定會削弱買家和賣家的信心。
- 政府乾預－投資者稅收變化等政策可能會影響市場動態。
- 全球經濟衝擊－主要經濟體經濟衰退等事件可能會蔓延至澳洲並削弱買家情緒。
關鍵要點
房價每 7 至 10 年翻倍的想法是一個神話。
歷史數據顯示，成長率變化很大，在經濟繁榮時期，價格只需六年時間就能翻一番，而在經濟低迷時期，則需要更長的時間。
隨著利率下降，市場正在進入週期的下一階段。
從歷史上看，隨著借貸能力的增強，房價也會上漲。
立即採取行動的投資者可受益於長期資本成長。
你有沒有想過房價要花多少年才能翻倍？
您經常會聽到這樣的說法：房產價值每 7 到 10 年就會翻一番，但事實上這並不正確。
市場中存在不同的市場，有些市場的表現優於其他市場。
然後，在各個房地產市場中，都會出現房價多年甚至長達十年保持平穩的時期。
但要了解未來房價的走勢，我們先來看看過去的狀況。
房地產分析師約翰·林德曼 (John Lindeman)追蹤了 1901 年以來房價的表現，下表顯示了房價表現的不穩定，有時價格在六年內翻一番，而有時則需要幾十年才能翻一番。
確實，澳洲房價在 1968 年至 1973 年、1974 年至 1979 年以及 1998 年至 2003 年的短短六年內翻了一番，但在其他時期，房價翻一番所需的時間要長得多。
深入挖掘發現，導致房價強勁上漲的主要因素是經濟繁榮、人口強勁成長或高通膨。
相反，房價成長較低的時期則出現在經濟低迷或衰退時期，或房屋融資困難的時候。
請看以下房地產評論員邁克爾·馬圖西克 (Michael Matusik)繪製的圖表，該圖表顯示了過去十年間我們的房地產市場所面臨的諸多挑戰，儘管房地產價值在短期內有漲有跌，但從長期來看，趨勢始終是上升的。
但還有更多…
到目前為止，我們一直在關注「澳洲房地產市場」的表現，但實際上，並不存在一個「澳洲房地產市場」；每個州都有自己的房地產週期，並且在每個州內，房地產價格增長因地點、房地產類型和房地產價格而異。
以下圖表由 Prosolution Private Clients 的財務顧問Stuart Wemyss提供，顯示在過去 40 年中，各州都經歷了長期的資本增長極低時期，但最終都恢復到平均增長率。
那麼房地產價值未來會如何？
如果未來五年的房價成長率與過去五年相同，那麼從2020年到2029年的十年間，房價可能會翻倍。
但正如我所說，週期內有週期，未來十年我們每個首都城市的表現都會有所不同，有些地方的房價成長會比其他地方更強勁。
在每個城市中，某些郊區的價格成長會比其他地區更強勁，有些房產的表現也會優於其他地區。
我們是否正在進入房地產超級週期？
房地產市場的超級週期是指受經濟和人口因素共同推動的一段較長時間的價格持續成長。
雖然現在宣稱我們正處於一個全面的超級週期還為時過早，但有幾個關鍵指標表明我們正朝著這個方向前進，Ray White的首席經濟學家Nerida Conisbee解釋道：
“推動價格上漲的最大因素仍然是可供出售的庫存不足。”
這就是為什麼康尼斯比相信我們的房地產市場在未來幾年將迎來強勁的資本成長：
- 庫存短缺——市場上沒有足夠的房產來滿足需求。這是一個結構性問題，而不是一個看不到盡頭的短期趨勢。
- 人口成長－澳洲的移民熱潮每年帶來數十萬新居民，增加了住房需求。
- 利率穩定性－我們現在已經進入利率週期的下一階段，利率將在未來一年內緩慢下降，這將有助於提高買家信心。
- 租賃危機－隨著空置率創歷史新低且租金飛漲，越來越多的投資者進入市場，進一步刺激需求。
- 建造瓶頸－高昂的建築成本和供應鏈延遲意味著新建房屋的供應無法滿足需求，任何新建住宅的價格都會比以前更昂貴。
所有這些因素結合在一起，形成了導致價格持續上漲的完美風暴。
什麼因素可能阻礙這一成長？
儘管有跡象表明成長階段將持續，但正如您在上圖中所看到的，沒有一個市場是直線發展的。
潛在風險包括：
- 進一步升息－如果通膨持續存在，澳洲央行可能被迫再次升息，這可能會抑制需求，並肯定會削弱買家和賣家的信心。
- 政府乾預－投資者稅收變化等政策可能會影響市場動態。
- 全球經濟衝擊－主要經濟體經濟衰退等事件可能會蔓延至澳洲並削弱買家情緒。
未來會怎樣？
話雖如此，我們看到強烈的信號表明，我們可能正處於新一輪房地產超級週期的開端。
正如康尼斯比女士解釋的那樣：
“供應量低、需求旺盛和經濟韌性等因素共同推高了價格，而且對於希望市場回調的買家來說，幾乎看不到任何緩解的跡象。”
因此，如果您一直在觀望等待更好的時機進入市場，您可能需要重新考慮您的策略。
雖然短期波動總是有可能的，但整體趨勢顯示房地產價值將繼續上漲。
當然，並非所有市場都會有同樣的表現。
這就是為什麼正如我常說的，採取策略方針比以往任何時候都更加重要，重點關注高成長地點、強勁的基本面和具有長期潛力的資產。
機會之窗
我認為，隨著利率持續下降，明年市場將進入房地產週期的下一個階段。
一般而言，當利率下降時，市場活動往往會激增。
更多的買家有能力承擔更大的貸款，隨著需求的增加，房地產價格通常會上漲。
先前因價格過高而被擠出市場的買家開始重新進入市場，而那些觀望的人則在價格上漲過高之前爭相購買。
這會產生滾雪球效應，並迅速推高房產價值。
然而，關鍵的一點是： 等待利率進一步下降可能意味著錯失良機。
我認為目前的市場為著眼於長期的房地產投資者提供了一個機會之窗。
我並不是建議你試著把握市場時機——這實在太難了，事實上，你錯過了兩年前，也就是 2023 年初出現的底部。
但是，如果市場給你提供了這樣的機會——在週期的下一階段開始時就開始行動——為什麼不利用它呢？
過去，利用房地產週期的上升階段曾為投資者創造大量財富。
展望未來，由於我們正經歷強勁的移民潮，而我們在任何地方建造的房產數量卻不足以滿足我們的需求，因此未來一段時間內需求將繼續超過供應。
同時，新住宅的建設成本將不斷增加，不僅是因為供應鏈問題和缺乏足夠的熟練勞動力，還因為建築商和開發商只有在財務可行的情況下才會啟動新項目，而目前新項目需要以比當前市場價格高得多的價格上線。
因此，您今天為一處位置優越的房產支付的價格很可能在 10 年後看起來非常便宜。
資料來源由澳洲 PropertyUpdate 所提供