對很多香港人來說，滙豐不只是一間銀行，而是一種生活方式：出糧戶口、按揭、信用卡、獎賞積分，全都綁在一起。所以，當他們聽到滙豐近年陸續出售加拿大、紐西蘭、澳洲的零售業務，難免會愕然——按揭不是銀行的搖錢樹嗎？為何連這塊「穩賺不賠」的生意都要放手？

要理解這件事，先要看清楚：滙豐在澳洲，其實只是邊緣角色。

根據澳洲監管機構 APRA的數字，截至 2025年九月，澳洲本地主要銀行手上的自住按揭合計超過 1.6兆澳元，投資按揭接近 7,700億。四大銀行——聯邦銀行（CBA）、西太銀行（Westpac）、國民銀行（NAB）、澳盛銀行（ANZ）——加上愈來愈像「第五大行」的麥格理銀行，一共控制了大部分房貸市場。

CBA自住按揭接近 4,000億澳元，Westpac超過 3,200億，NAB和 ANZ亦各有逾 2,000億。再往下數，麥格理約 950億，Bendigo、昆士蘭銀行等區域銀行在幾十億到一百億之間徘徊。

滙豐澳洲呢？自住按揭約 236億，投資按揭約 102億，加起來三百多億，只佔整個市場的一小塊，體量甚至比某些區域銀行還小，更別說跟四大銀行比較。換成香港讀者熟悉的比喻：它不是「香港滙豐」，而比較像當年在香港只開幾間分行、主打外籍和高端客戶的外資銀行。

在這個前提之下，再看最近的賣盤新聞，就容易理解得多了。

英國總部去年起啟動所謂「全球大掃除」：把資本從低增長、重資本的市場抽走，集中火力在亞洲——尤其是潘國和香港——做企業融資、財富管理、跨境資金流。加拿大零售業務已經賣出，紐西蘭的按揭組合兩年前也打包賣給 Pepper Money，輪到澳洲，只是時間問題。

一開始，滙豐曾經想趁機「一次過清」，連同零售存款、分行網絡和品牌一起賣給 NAB或麥格理，做一宗幾十億的大交易。只是談了接近半年，兩家潛在買家都沒有走到正式出價一步——監管風險高、整體回報一般、整合難度大，最後滙豐只好認輸，把賣盤「瘦身」，改為只出售按揭貸款組合。

對買家來說，這樣就簡單得多：不必接手滙豐的分行、員工和 IT系統，只要把那疊有抵押品、有現金流的按揭資產收回去，放進自己的資產池，或者打包成證券化產品，慢慢收息。對滙豐而言，則可以一次過回籠資本，減少風險資產，把子彈調到集團認為更重要的戰場。

那問題來了：如果按揭真是搖錢樹，為何本地大行對這個「打折盤」都沒有太大興趣？澳洲房貸市場，究竟是不是一盤好生意？

從帳面看，它當然仍然賺錢。澳洲四大銀行過去幾年的利潤亮麗，其中相當部分來自住宅按揭。對銀行來說，房貸屬於有實物抵押、違約率相對低的資產，只要淨利息差維持在約 2%左右，壓在龐大的貸款餘額上，足以養活整個集團。

但這並不是一個「寡頭想收多少就收多少」的簡單故事，而是一個外表激烈競爭、內裡寡頭分利的市場結構。

對「新客戶」來說，澳洲房貸市場的確競爭激烈。幾乎所有銀行和非銀行放貸機構都會在比較網站、按揭中介門前貼出最吸引的利率，經紀隨時可以因為幾個基點，就把客人帶去另一間銀行。新做按揭、或者主動提出轉按的借款人，常常可以拿到近乎「成本價」的優惠。

但對「舊客戶」來說，故事就完全不同了。澳洲競爭及消費者委員會幾年前做過調查，發現貸款年期愈長，實際利率往往愈高：供了十年以上的舊按揭，平均利率可以比新貸款貴一個百分點以上。原因很簡單——很多人嫌轉按麻煩，以為「各間銀行都差不多」，銀行便能「溫水煮蛙」，慢慢把舊客的利率調高一點、再高一點，用這些額外利息去補貼前線搶新客時的折扣。

這種現象，在當地被稱為「loyalty tax」——忠誠稅。

如果要一句話總結澳洲房貸市場，那就是：對肯經常轉按的人，這裡是激烈價格戰；對嫌麻煩、懶得轉按的人，這裡是寡頭收忠誠稅的天堂。

滙豐問題就出在這裡。它在澳洲做的，多數是移民、留學生、跨境專業人士這一類「較精明」的客戶，要搶新客要給厚折扣，但要在這班客戶身上收「忠誠稅」卻不容易。他們對匯率、利率、費用都很敏感，一旦覺得不划算，轉按、轉行的意欲遠高於一般本地客戶。

結果，澳洲房貸這棵搖錢樹，對四大銀行來說仍然肥美，對滙豐卻變成回報一般、風險不低的「外地副業」。在全球資本回報率擺在桌面比較時，把它賣掉，反而像是一個合理的選擇。

至於這盤生意被誰接手、為何愈來愈多按揭落在私募基金和非銀行放貸機構手上，對澳洲金融穩定、對在澳港人又有甚麼啟示，就留待 Substack／Patreon延伸版再慢慢拆解。

資料由澳洲大寶雪梨來鴻 Letters from Sydney’s Tai-bo 所提供