重點總結

西太平洋銀行預測，到 2026 年，主要首府城市的住宅價格成長將趨於穩定。

預算案中的負扣稅和資本利得稅調整預計將導致新投資者活動下降34%，市場總成交額下降20%。

現有投資者享有既得權益—您目前的房產將繼續保留負扣稅和資本利得稅折扣，這為您提供了持有而非出售的充分理由。

對於進入市場的投資者而言，新建房屋目前是最有稅收優惠的選擇，負扣稅和 50% 的資本利得稅折扣或通貨膨脹指數化仍然是可行的，然而，這些通常是較差的投資。

澳洲儲備銀行今年已三度升息，西太平洋銀行預計年底前還將升息兩次，這將在稅收政策變化的基礎上進一步加劇利率壓力。

該法案尚未通過——仍需參議院支持，因此改革的最終方案仍存在一些不確定性。

中期來看，隨著投資者需求轉向新建住宅，租金收益率預計將逐步走強，新住宅建設預計將會增加。

5 月 12 日的聯邦預算改變了房地產投資者的規則，大多數人仍在努力適應這些改變，而西太平洋銀行的經濟團隊現在已經給出了一些關於可能對市場產生的影響的具體數字。

如果您一直想知道如何看待稅收變化和利率上升的雙重影響，我將詳細解釋西太平洋銀行最新的住房預測。

西太平洋銀行目前的預測

西太平洋銀行的經濟學家馬修·哈桑、露西·埃利斯和曼塔斯·瓦納加斯於 5 月 26 日發布了他們更新的住房預測，結論是，預算中的稅收變化和利率上升預計將導致新投資者活動下降 34%，住宅總週轉率下降 20%，並且到 2026 年，主要首府城市的平均城市價格增長將停滯不前。

簡單來說，房地產市場預計將會放緩。

請記住，我們的房地產市場在今年稍早開始放緩，甚至在儲備銀行開始升息之前、中東戰爭爆發之前以及預算案出台之前。

一旦局勢穩定下來，市場很可能會像以往一樣繼續向前發展。

如上表所示，市場呈現出明顯的雙速格局——供應緊張、實力較強的城市持續成長，而南方各省會城市在今年下半年將面臨更大的壓力。

推動這一趨勢的稅收變化

預算案中的兩項主要變化是：將資本利得稅折扣從 1999 年以來適用的 50% 固定稅率改為從 2027 年 7 月起根據通貨膨脹進行累計調整，新的最低稅率為 30%；以及從預算案公佈之日起，取消對任何新的住宅物業投資的非物業收入的負扣稅優惠。

對於長期持有房產並獲得遠超通膨收益的投資者而言，資本利得稅的變化意義尤其重大。

西太平洋銀行指出，如果資本利得不到持有期內累積通膨漲幅的兩倍，則指數化處理實際上比之前的 50% 折扣略微有利——但大額資本利得的處理方式截然不同，在這些情況下，50% 折扣比通膨調整優惠得多。

對多數投資人而言，負扣稅政策的改變無疑是更大的轉變。

現有投資者會怎樣？

需要了解的一點是祖父條款。

負扣稅政策將繼續適用於預算案公佈前進行的投資，截至 2027 年 7 月，現有投資的資本利得也將繼續享有 50% 的折扣。

這對長期持有者來說是有意義的保護，西太平洋銀行對此對行為的影響提出了一個有趣的見解。

變更的豁免政策極大地鼓勵了目前持有槓桿式、負扣稅投資的投資者盡可能長時間地保留這些資產，並透過可能承擔更高水準的資產債務來最大限度地享受稅收優惠。

因此，如果您已經在市場上擁有現有房產，規則對您來說並沒有真正改變，而且您現在更有動力持有而不是出售。

當人們談論投資者拋售潮時，這一點值得記住。西太平洋銀行並不預期會出現這種情況，我也不這麼認為。

新建專案機會

對於思考下一步走向的投資人來說，接下來的事情就變得有趣了。

新建住宅的新投資仍然可以享受負扣稅優惠，並且資本收益可以選擇以 50% 或累積通貨膨脹率（以更有利者為準）進行折現。

目前，約 18% 的新投資者融資批准用於新建住宅，但西太平洋銀行預計，隨著新房屋相對於現有房產的吸引力發生顯著變化，這一比例可能會上升至新投資者貸款的 40-50%。

如果這種情況像西太平洋銀行在上面的圖表中預測的那樣發生，那就意味著一大批新投資者將購買郊區的期房公寓和房屋土地套餐，而從長遠來看，這兩者的表現一直都不佳。

利率背景

當然，稅收政策的變化並非孤立發生的——它們是在利率環境收緊的背景下發生的。

澳洲儲備銀行已經三次加息，將官方利率拉回到了 2023-24 年的限制性水平，西太平洋銀行預計未來幾個月還將加息兩次，每次 25 個基點。

除了稅收政策的變化之外，這又是一個很大的不利因素，這也解釋了為什麼西太平洋銀行的近期預測變得更加謹慎。

也就是說，大多數其他主要銀行預計未來只會升息一次。

短期氣穴的風險

西太平洋銀行指出投資者應注意的一項近期風險。

營業額下降加上稅收政策變化的影響存在不確定性，可能會導致價格波動更加劇烈，尤其是預計澳洲儲備銀行將在下半年進一步提高利率——儘管祖父條款和初步預算後調查顯示價格預期仍然穩定，在一定程度上緩解了這種風險。

我認為這是一個合理的評估。市場不喜歡不確定性，而我們目前正處於這些變革的完整立法框架仍在製定中的時期。

從長遠來看

除了短期波動之外，西太平洋銀行也概述了一些對投資者而言意義重大的中長期變化。

從中長期來看，西太平洋銀行預計，隨著市場調整稅後投資回報，租金收益率將逐步走強；同時，隨著更多投資者將目光投向新建住宅，住宅審批數量也將逐步上升。

從長遠來看，他們也預計「房東主義」將更加集中——出租房產的所有權將更加集中在以出租房產為主要業務的專業人士手中，並且隨著投資者活動週期性降低，價格週期也將更加平緩。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供