地理位置優越的房產價格需要多長時間才能翻倍？
房產價值真的每 10 年就會改變一次嗎？那麼，我們能預期未來十年該房產的價值將如何改變呢？
首先我要說的是，房地產價值每 7 到 10 年翻一番的說法是經常被重複的房地產神話之一。
雖然它植根於歷史趨勢，特別是通貨膨脹率高、房地產價值強勁增長的 20 世紀 70 年代、80 年代和 90 年代，但它過於簡單，在當今更加複雜的市場中站不住腳。
這種誤解可能源自於長期平均年資本成長率約為 7%（根據 ABS 過去 40 年的數據），如果以複合成長率計算，確實會在大約十年內翻一番。
但平均值僅僅是平均值而已。
他們掩蓋了現實生活中房地產市場週期的起伏、繁榮與蕭條、平穩期和熱潮。
許多人忘記了市場是週期性波動的，而不是直線波動的。價格不會逐年大幅上漲。
有一段時間是快速成長的（例如 2021 年利率暴跌），隨後是停滯或調整（例如 2022 年部分時間利率開始上升）。
因此，雖然在強勁週期中，一些房產可能在十年內翻一番，但其他房產可能需要 15 年甚至 20 年。
為了確保您的房產表現優於平均水平，在購買投資性房產時，您要確保將資金投入 增長型郊區的投資級房產。
提示：盡職調查是關鍵，因此對位置、需求水準、房產類型和長期價格趨勢進行研究以做出最佳投資決策至關重要。
不要只專注於短期成長，而是要專注於至少 10 年的平均房價成長，因為這可以很好地預示未來 10 年左右您的投資房產的預期成長情況。
另一方面，觀察某個地點或特定房產在較短期間的表現可能會產生誤導。
注意：在我們探討過去十年每個首都的表現之前，值得注意的是，自 2020 年以來的時期並不尋常。
由於利率暴跌，我們最初經歷了新冠疫情引發的一代房地產熱潮，隨後利率上調，導致市場大幅降溫。
澳洲各地的成長速度並不均衡，受到當地經濟成長、供應限制、區域需求和負擔能力的影響。
珀斯、布里斯班和阿德萊德等一些城市由於州際移民和經濟負擔能力而實現了更強勁的增長，而墨爾本的房地產則因當地經濟挑戰而陷入低迷。
如果通貨膨脹在未來十年內繼續受到控制，我認為房地產價值將繼續上漲，但速度會更慢，而且價格翻倍可能需要超過 10 年的時間。
儘管如此，澳洲長期的房地產供應不足、強勁的人口增長以及持續的城市化趨勢表明，我們仍將看到許多地區的房價翻倍——只是不是均勻的，而且並非總是在 10 年內翻番。
過去 10 年雪梨房價成長情形
如下圖所示，雪梨房價在 SQM 研究列出的整個 14 年期間一直穩步增長，除了 2019 年左右出現小幅下跌以及 2022 年利率開始上升時再次出現下跌
整體而言，過去 10 年間，雪梨的房價中位數成長了驚人的 97%。
雪梨房價的大部分成長發生在 2021-2022 年疫情引發的房地產繁榮初期，此後房價水準在 2023 年底及今年再次上漲。
雪梨房價走勢圖
墨爾本房價過去10年的成長
同樣，看看墨爾本過去10年的房價成長，澳洲南部城市的房價也翻了一番。
與雪梨不同，數據顯示，雖然墨爾本房地產市場房價持續上漲，但過去幾年成長並不強勁，部分原因是當地經濟面臨挑戰。
話雖如此，在過去的10年間，墨爾本的房價上漲了96.15%。
然而，墨爾本公寓的價值在過去十年中一直處於低迷狀態，這意味著目前任何人購買墨爾本現有公寓都可以以低於重置成本的價格購買，這意味著其內在價值相當可觀。
墨爾本房價走勢圖
過去 10 年布里斯本房價成長情形
過去 10 年布里斯本的房價成長大致相同 ，昆士蘭州最大城市的房價也翻了一番。
如下圖所示，布里斯本房價的大部分成長發生在 2021 年疫情期間的房地產市場繁榮時期，從 2023 年底至今，房價再次飆升。
布里斯本的房產要價圖表
關鍵要點
房產價值真的每 10 年就會改變一次嗎？那麼，我們能預期未來十年該房產的價值將如何改變呢？
雖然房地產價值每十年翻一番的理論植根於歷史趨勢，特別是 20 世紀 70 年代、80 年代和 90 年代通貨膨脹率高、房地產價值強勁增長的時期，但它過於簡單，在當今更加複雜的市場中站不住腳。
許多人忘記了市場是週期性波動的，而不是直線波動的。價格不會逐年大幅上漲。
在購買投資性房產時，您要確保將資金投入增長型郊區的投資級房產。
重點應該放在長期資本成長上，而不是短期價格波動。
目前市場上只有 4% 的房產可以被歸類為真正的投資等級房產，這意味著稀缺性會進一步增加其價值。
成功的投資者的目標是每 7 至 10 年使其房產價值翻一番，只要選擇合適的地點並擁有合適的房產，這一目標是可以實現的。
地理位置優越的房產價格需要多長時間才能翻倍？
房產價值真的每 10 年就會改變一次嗎？那麼，我們能預期未來十年該房產的價值將如何改變呢？
首先我要說的是，房地產價值每 7 到 10 年翻一番的說法是經常被重複的房地產神話之一。
雖然它植根於歷史趨勢，特別是通貨膨脹率高、房地產價值強勁增長的 20 世紀 70 年代、80 年代和 90 年代，但它過於簡單，在當今更加複雜的市場中站不住腳。
這種誤解可能源自於長期平均年資本成長率約為 7%（根據 ABS 過去 40 年的數據），如果以複合成長率計算，確實會在大約十年內翻一番。
但平均值僅僅是平均值而已。
他們掩蓋了現實生活中房地產市場週期的起伏、繁榮與蕭條、平穩期和熱潮。
許多人忘記了市場是週期性波動的，而不是直線波動的。價格不會逐年大幅上漲。
有一段時間是快速成長的（例如 2021 年利率暴跌），隨後是停滯或調整（例如 2022 年部分時間利率開始上升）。
因此，雖然在強勁週期中，一些房產可能在十年內翻一番，但其他房產可能需要 15 年甚至 20 年。
為了確保您的房產表現優於平均水平，在購買投資性房產時，您要確保將資金投入 增長型郊區的投資級房產。
提示：盡職調查是關鍵，因此對位置、需求水準、房產類型和長期價格趨勢進行研究以做出最佳投資決策至關重要。
不要只專注於短期成長，而是要專注於至少 10 年的平均房價成長，因為這可以很好地預示未來 10 年左右您的投資房產的預期成長情況。
另一方面，觀察某個地點或特定房產在較短期間的表現可能會產生誤導。
注意：在我們探討過去十年每個首都的表現之前，值得注意的是，自 2020 年以來的時期並不尋常。
由於利率暴跌，我們最初經歷了新冠疫情引發的一代房地產熱潮，隨後利率上調，導致市場大幅降溫。
澳洲各地的成長速度並不均衡，受到當地經濟成長、供應限制、區域需求和負擔能力的影響。
珀斯、布里斯班和阿德萊德等一些城市由於州際移民和經濟負擔能力而實現了更強勁的增長，而墨爾本的房地產則因當地經濟挑戰而陷入低迷。
如果通貨膨脹在未來十年內繼續受到控制，我認為房地產價值將繼續上漲，但速度會更慢，而且價格翻倍可能需要超過 10 年的時間。
儘管如此，澳洲長期的房地產供應不足、強勁的人口增長以及持續的城市化趨勢表明，我們仍將看到許多地區的房價翻倍——只是不是均勻的，而且並非總是在 10 年內翻番。
過去 10 年雪梨房價成長情形
回顧過去 10 年雪梨的房價成長，澳洲港口城市的房價已經翻了一番。
如下圖所示，雪梨房價在 SQM 研究列出的整個 14 年期間一直穩步增長，除了 2019 年左右出現小幅下跌以及 2022 年利率開始上升時再次出現下跌
整體而言，過去 10 年間，雪梨的房價中位數成長了驚人的 97%。
雪梨房價的大部分成長發生在 2021-2022 年疫情引發的房地產繁榮初期，此後房價水準在 2023 年底及今年再次上漲。
雪梨房價走勢圖
| 房產類型 | 中位數價格 | 12個月的變化 | 3年變化 | 7年（年）變化 | 10年變化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 2,038,727美元 | 5.9% | 5.3% | 6.0% | 6.6% |
| 三房房屋 | 1,753,274美元 | 5.8% | 4.2% | 5.1% | 5.8% |
| 所有單位 | 854,431美元 | 6.8% | 6.1% | 2.3% | 3.4% |
| 兩房 | 898,035美元 | 4.0% | 5.5% | 2.5% | 3.4% |
| 合併 | 1,557,155美元 | 5.8% | 5.1% | 4.9% | 5.7% |
資料來源： SQM Research，2025 年 5 月
墨爾本房價過去10年的成長
同樣，看看墨爾本過去10年的房價成長，澳洲南部城市的房價也翻了一番。
與雪梨不同，數據顯示，雖然墨爾本房地產市場房價持續上漲，但過去幾年成長並不強勁，部分原因是當地經濟面臨挑戰。
話雖如此，在過去的10年間，墨爾本的房價上漲了96.15%。
然而，墨爾本公寓的價值在過去十年中一直處於低迷狀態，這意味著目前任何人購買墨爾本現有公寓都可以以低於重置成本的價格購買，這意味著其內在價值相當可觀。
墨爾本房價走勢圖
| 房產類型 | 中位數價格 | 12個月的變化 | 3年變化 | 7年（年）變化 | 10年變化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,278,290 美元 | 1.8% | 2.6% | 3.5% | 6.9% |
| 三房房屋 | 1,147,243美元 | 1.8% | 2.0% | 2.7% | 5.8% |
| 所有單位 | 628,365美元 | 3.5% | 2.3% | 2.2% | 3.9% |
| 兩房單位 | 604,020美元 | 1.4% | 1.1% | 1.4% | 2.9% |
| 合併 | 1,073,175美元 | 1.9% | 2.3% | 3.0% | 6.1% |
資料來源：SQM Research，2025 年 5 月
過去 10 年布里斯本房價成長情形
過去 10 年布里斯本的房價成長大致相同 ，昆士蘭州最大城市的房價也翻了一番。
如下圖所示，布里斯本房價的大部分成長發生在 2021 年疫情期間的房地產市場繁榮時期，從 2023 年底至今，房價再次飆升。
布里斯本的房產要價圖表
| 房產類型 | 中位數價格 | 12個月的變化 | 3年變化 | 7年（年）變化 | 10年變化 |
|---|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,232,304美元 | 12.5% | 10.5% | 10.5% | 8.4% |
| 三房房屋 | 1,013,013美元 | 10.4% | 8.0% | 9.7% | 7.6% |
| 所有單位 | 714,923美元 | 17.8% | 17.0% | 9.4% | 6.7% |
| 兩房單位 | 680,606美元 | 13.5% | 16.4% | 9.2% | 6.5% |
| 合併 | 1,102,374美元 | 13.2% | 11.3% | 10.2% | 8.1% |
資料來源：SQM Research，2025 年 5 月
過去 10 年阿德萊德房價成長情況
過去 10 年裡，南澳首府的房價強勁成長。
從下圖可以看出，大部分成長發生在疫情爆發以來，當時原本非常穩定的房地產市場隨著全國房地產市場的飆升而飆升。
與雪梨、墨爾本或布里斯班的房價不同，阿德萊德的房價在 2023 年至 2024 年期間持續大幅上漲。
阿德萊德的房產要價圖表
珀斯房價過去10年的成長情況
回顧過去 10 年珀斯的房價成長情況，西澳大利亞州首府的房價總體上經歷了非常低的成長水準。
如下圖所示，珀斯的房價在 2014 年至 2021 年疫情期間出現了小幅但逐漸的下降，之後在過去 17 個月中與全國其他地區同步上漲。
最強勁的成長出現在 2024 年的前兩個月。
珀斯的房價走勢圖
澳洲哪個城市的成績最好？
澳洲五大首府的數據各不相同，但整體趨勢明顯…成長。
數據顯示，雪梨、墨爾本、布里斯本、阿德雷德等城市的房價漲幅高達80-100%。
珀斯的失業率較低，為 4.3%，但相對穩定。
過去 10 年澳洲各主要城市的房價
雖然過去 10 年房價成長數據令人印象深刻，但歷史表明，一些地區和房產的資本增長比其他地區和房產高出 50-100%。
換句話說，策略性房地產投資者的表現可以超越平均水準。
而且，那些今天購買投資級房產的投資者沒有理由不看到他們的房產價值在未來 7 到 10 年內翻倍。
從中期來看，我們的房地產市場將受到三個因素的支撐：
- 人口大幅成長
- 強勁創造就業機會
- 增加我們國家的財富
注意：問題是……在我看來，目前市場上只有大約 4% 的房產屬於我所說的「投資等級」。
還值得注意的是，你不能只關注城市或州範圍的層面。
因為每個城市不僅有自己的房地產週期，而且每個週期中還包含週期。
然而，我認為目前的市場為著眼於長期的房地產投資者提供了機會之窗。
你看……我們正處於新房地產週期的早期階段，這種情況並不常見。
我並不是建議你嘗試把握市場時機——這太難了，事實上，你已經錯過了 2023 年初出現的底部。
但如果市場給你這樣的機會，為什麼不利用它呢？
過去，利用新房產的上升階段為投資者創造了大量財富。
展望未來，由於我們正經歷創紀錄的移民數量，而我們卻無法在任何地方建造滿足我們需求的房產數量，因此未來一段時間內需求將超過供應。
同時，新住宅的建設成本將持續增加，不僅是因為供應鏈問題和缺乏足夠的熟練勞動力，還因為建築商和開發商只有在財務上可行的情況下才會啟動新項目，而目前新項目需要以遠高於當前市場價格的價格上線。
當通膨持續下降且利率持續下降的情況變得明朗時，消費者情緒將會適時反彈。
那時，被壓抑的需求將會被釋放，因為貪婪（FOMO）超過恐懼（FOBE – 害怕過早購買），就像房地產週期推進時一樣。
我們還將經歷一段長期強勁的租金增長期——租賃危機只會進一步惡化，而且看不到盡頭。
現在我並不是建議利用租戶，而是建議認識到目前存在的問題（缺乏出租房屋）並提供解決方案。
因此，與其試圖尋找便宜貨，不如專注於購買 A 級地段的投資級房產，因為這類房產供應短缺，但仍能以相當好的價格出售…
此外，從長遠來看，它們的價值將更加保值。
資料來源由1688澳洲新聞所提供