Australian house prices to soar

澳大利亞住房行業協會（HIA）聲稱，政府推出的首次購房者5%首付計劃有助於平抑房價和租金，但多方分析與行業人士警告稱，這項政策很可能會適得其反，進壹步推高房價，加重首次購房者負擔。

根據澳大利亞住房行業協會（HIA）發布的壹份分析報告，目前購房者通常需要支付平均約2.5萬澳元的貸款人抵押保險（LMI）費用。HIA認為，這壹費用過高，導致不少家庭被迫放棄購房，轉而選擇長期租房。租房需求因此上升，進而推高租金水平，反過來又讓這些家庭更難攢下購房首付。

HIA還指出，由於首次購房者是新房市場的重要買家，約占新房成交量的三分之壹，壹旦他們因LMI費用過高而無法入市，新房的需求將受到抑制，開發商的建設意願也可能隨之降低，從而導致新房供應減少。

在新房供應受限、同時人口持續增長的背景下，HIA認為，房價面臨的上漲壓力將進壹步加大，首次購房者想要攢夠首付的難度也會越來越高。

盡管承認這項5%首付政策短期內可能推高房價，但HIA預測，隨著時間推移，三年後新房供應將逐步跟上，屆時房價漲幅有望回落。

然而，這壹判斷並未得到廣泛認可。由澳大利亞保險理事會委托、經濟研究機構Lateral Economics開展的壹項獨立研究顯示，5%首付計劃推出後第壹年內，全國房價預計將上漲3.5%至6.6%。其中，首次購房者關註的部分熱門價格區間房產，房價在12個月內可能飆升高達9.9%。

該研究還指出，不少首次購房者不僅無法從該政策中獲益，反而可能因為房價上漲，最終承擔的總購房成本高於原本節省下的LMI費用，實際“虧得更多”。

不少專家指出，從歷史經驗看，政府通過需求端政策刺激樓市，比如首次購房補貼、低首付計劃等，雖然在政治上受歡迎，但往往難以真正解決住房負擔問題，反而容易推高房價和居民負債。

HIA在報告中反復強調，LMI費用高昂阻礙購房、導致更多人轉向租房，從而拉高租金，形成惡性循環；同時又聲稱新房供應因此受限，進壹步加劇房價上漲壓力。但批評者認為，這類“供應將隨後跟上”的論調在過去25年裏已被多次驗證無效——歷次首次購房者刺激政策都未能實質提升住房供應。

業界警告：政策或進壹步刺激市場過熱，央行降息更謹慎

獨立房地產分析師Cameron Kusher提醒，由於政府為首次購房者抵押貸款提供15%的擔保，壹旦未來房價出現明顯下跌，官方可能會采取強力手段進行幹預，“防止市場崩盤”。

前澳洲聯儲（RBA）經濟學家、房地產專家Martin Eftimoski也表示，5%首付政策以及取消LMI的措施，“對刺激借貸的效果遠遠大於降息”。“所以在我看來，這項針對首次購房者的LMI補貼，實際上為25萬到150萬澳元價格區間的房產市場定下了上漲基調。”

HIA在多份報告中不斷提及類似邏輯鏈條：“LMI費用高→更多人買不起房→轉向租房→租金上漲→更難攢首付”“LMI抑制新房供應→人口增長帶來需求上升→房價加速上漲→首次購房者更難入市”。盡管承認短期內房價會被推高，但仍堅持認為三年後供應增加會讓房價回落。

“害怕錯過”情緒恐推波助瀾，降息或更謹慎

市場普遍擔憂，這項政策可能進壹步激發購房者的“害怕錯過”（FOMO）心理，尤其是在當前澳洲平均房價已突破100萬澳元大關的背景下，任何形式的購房補貼都可能成為市場再度升溫的催化劑。

Antipodean Macro的經濟學家Justin Fabo指出，政府提前推出5%首付計劃，可能讓澳洲聯儲更不願意降息。“市場上‘怕錯過’的情緒太強烈了，壹旦大家覺得有補貼、有優惠，就根本控制不住入市沖動。”他說道，“雖然央行不會公開表態，但我敢肯定他們內部現在也很頭疼。”

值得壹提的是，HIA在報告中多次重復類似論述，例如“LMI費用高昂導致購房家庭減少，更多人長期租房，租金上漲，更難攢首付”、“LMI限制新房供應，人口增長推升需求，房價因此漲得更快，首次購房者更難攢錢”等內容，雖然承認政策短期內會推高房價，但預測三年後供應跟上來後房價會自然回落。

真正解決之道？專家：應從控制需求入手

分析人士指出，當前澳大利亞平均房價已突破百萬澳元，住房可負擔性問題嚴峻，此時推出更多需求端刺激政策，無疑將進壹步推高市場熱度。

如果阿爾巴尼斯政府真心希望改善住房負擔能力，更有效的做法應是緩解人口增長帶來的需求壓力，比如控制移民數量。然而，現實卻是，政府近期不僅將國際學生簽證配額增加了2.5萬個，還放寬了英語語言要求，這勢必將進壹步加大住房市場的需求壓力，讓房價和租金問題雪上加霜。

資料由澳洲1688新聞所提供