重點總結

在充滿挑戰的時期，避免陷入短期市場波動至關重要。

房地產投資的根本在於長期持有優質資產，以實現資本增值和複利回報。

市場狀況、媒體報導和各種觀點都可能造成乾擾，影響投資人做出合理的投資決策。應專注於可靠的數據和專家見解，遠離危言聳聽的言論。

精心挑選的優質房產遠比多處表現不佳的房產更有價值。投資於具有強勁資本成長潛力的地段和擁有獨特優勢的房產，即使在市場低迷時期也能帶來韌性和成長。

始終預留一筆財務緩衝資金，以應對意外支出或利率變動。這道安全網有助於確保您即使現金流暫時緊張也能保住房產。

充分利用經驗豐富的專業人士——買方代理、抵押貸款經紀人和顧問——的專業知識，他們可以提供見解，幫助做出合理的決策，並管理房地產市場的複雜性。

經濟和房地產週期是自然規律，因此堅持執行經過充分研究的穩健投資計畫至關重要。避免因恐懼或不確定性而倉促做出決定。

在房地產市場繁榮時期，似乎每個人都成了投資天才。

但當情況嚴峻時，傾聽那些經歷過多次經濟週期、並以整體視角看待財富創造的人的意見就顯得尤為重要。

顯然，我們現在正處於一個有趣的，有些人甚至稱之為「充滿挑戰」的時代。

我從 1970 年代初就開始投資房地產，這意味著我親眼目睹了利率飆升至 17%，經歷了我們不得不經歷的經濟衰退，應對了全球金融危機，在全球疫情期間被封鎖在家，並且持有房產經歷了連續 13 年的利率上漲。

現在我們又進入了投資人自我懷疑的時期。

利率上升，通膨居高不下，我們面臨經濟和地緣政治挑戰，而且在最近聯邦預算調整影響稅收之後，各方評論人士對未來的走向莫衷一是，爭論不休。

這大概就是為什麼我的客戶和媒體都問我，在市場瞬息萬變的當下，我應該遵守哪些規則。

首先我要說明的是，我打算繼續活躍於房地產投資市場，這意味著我意識到我還會經歷幾次嚴重的市場低迷和幾次房地產繁榮。

而且我已經學會了不要每次經濟或房地產市場受到挑戰時就改變我的策略。

我進行的是長期投資，不會被房地產週期的漲跌階段所動搖，因為我知道它們是經濟週期的一部分，而且我認識到，雖然漲跌是短期的，但位置優越的住宅房地產的長期趨勢是上升的。

自聯邦成立以來一直如此，而且不太可能改變。

因為很容易被當下的恐慌和戲劇性場面所影響，所以我學會了屏蔽外界噪音，並謹慎選擇傾聽的對象。

尤其是我學會了不要聽信主流媒體，因為它們是為「主流」人群服務的，而不是為那些培養金融素養的澳洲小群體服務的。

我知道媒體的職責不是教育我們，而是娛樂我們，並用誘人的標題引誘我們點擊他們的連結。

如果你也像我一樣進行長期投資，那麼以下 12 條規則需要牢記，它們將幫助你順利度過難關。

1. 培養金融素養

所有良好投資決策的基礎都是了解金錢的運作方式——複利如何隨著時間的推移積累財富，債務如何成為工具而非負擔，以及如果合理安排，稅收制度如何為你服務。

向經驗豐富的導師學習，組建一支優秀的團隊，但要確保你擁有全面的知識基礎，因為雖然你可以委派或外包許多任務，但至關重要的是要了解你得到的建議是否公正，或者你是否被許多覬覦你錢財的既得利益者所利用。

具備理財能力意味著你會進行投資而不是投機。

大多數投資者都會忽略這一步驟，在缺乏足夠的金融知識來評估一筆交易是否真的適合自身情況之前，就對房地產感到興奮，這就是為什麼很多人最終都是憑感覺而不是理性去購買的原因。

2. 採用行之有效的投資策略

記住，92% 的房地產投資者從未投資過第一套或第二套房產，所以不要隨波逐流；不要遵循大多數房地產投資者遵循的策略。

購買投資房產並非一種策略。

現金流固然重要，能讓你繼續參與市場，但資本增值才是讓你脫離困境的關鍵。因此，首先要專注於在幾個房地產週期內建立起可觀的資產基礎，然後逐步降低貸款價值比，最終你就能依靠你的「現金機器」過上自由自在的生活。

反過來致富太難了──靠儲蓄或現金流。

換句話說……要進行長期投資。

財富的累積是透過建立大量的資產基礎來實現的，而實現這一目標的方法是：長期持有良好的投資，將收入再投資，並讓資本收益不斷增長。

當然，成功的房地產投資策略遠不止這些。

你看……財富的累積並非偶然，而是精心策劃並執行的結果。

計劃就是將未來帶到現在，這樣你才能採取行動。

在Metropole，我們的團隊透過為投資者制定個人化的  策略性房地產計劃來幫助他們。

有了策略性房產規劃，您更有可能實現夢寐以求的財務自由，因為我們將為您提供協助：

• 明確你的財務目標；
• 看看你的目標是否現實，尤其是你的時間安排；
• 衡量你實現目標的進展－你的房產組合是否在為你服務，或者你是否在為它服務；
• 找到透過房地產實現財富最大化的方法；
• 找出你之前沒有想到的風險。

真正的好處是，你將能夠比普通投資者更快、更安全地透過你的房地產投資組合累積財富。

你對自己的財務未來有規劃嗎？

如果是，它是否包含以下元件：

1. 資產累積策略
2. 製造業資本成長策略
3. 租金成長策略
4. 資產保護與稅務最小化策略
5. 包括長期債務削減在內的融資策略…
6. 依靠房產組合謀生策略

如果還沒有了解， 請點擊這裡 ，了解Metropole的策略性房地產規劃服務如何為您提供協助。

3. 要明白並非所有房產都適合投資。

雖然幾乎任何房產都可以成為投資——只要找到租戶；然而，很少有房產是「投資等級」的，並且能夠在長期內大幅超越平均水平。

請記住，雖然房產的位置對其表現有大約 80% 的影響，但擁有適合當地人口結構的房產也很重要。

4. 要謹慎選擇聽信的對象

要謹慎選擇聽取建議的人。

市場上確實有一些優秀的獨立顧問，但充斥著開發商、房地產行銷人員、經驗不足的買方代理和房地產經紀人，他們並不真正把你的利益放在心上。

不要相信媒體上的種種炒作…

人們很容易陷入恐慌和戲劇化的情緒。

在晚間新聞財經節目開始前，不妨關掉電視，改看一些無厘頭的真人秀節目。

5. 地理位置起決定性作用

地段對房產表現的影響高達 80%，因此我只投資於我們三大首府城市的特定郊區。

我知道總是會有人建議你投資澳洲偏遠地區，但為什麼要逆大勢而行？

澳洲大部分的就業、大部分薪資成長、大部分人口成長以及大部分經濟活動都發生在各首府城市，尤其是三大首府城市。

我們已經轉變為服務型經濟體。高薪工作集中在市中心和交通便利的郊區。

從事這些工作的人有更多可支配收入，他們願意支付更高的價格，居住在能夠為他們提供良好生活方式、便利設施以及滿足他們所有需求的地區。

注意：簡單來說：如果金錢不是問題，你會住在哪裡？

大多數人對這個問題的回答是：是什麼驅動了內環和中環的長期價格成長？

6. 人口結構決定長期發展趨勢

短期市場走勢受利率、市場情緒及供給面因素的影響。

但從長遠來看，人口統計因素——人口數量、人口想住在哪裡、人口的生活方式以及人口的消費能力——對市場的影響比上述任何因素都更為強大。

人口成長、移民、家庭組成率以及嬰兒潮世代的老化，這些因素都將在未來二十年繼續重塑房地產需求。

了解這些趨勢並據此進行投資佈局的投資者，比那些僅追逐去年成長的投資者俱有結構性優勢。

7. 房地產投資是一場金融遊戲。

現金流管理對於成功的房地產投資至關重要。

如今，擁有正確的財務策略比以往任何時候都更重要。

這與低利率關係不大，而更多地與擁有正確的金融產品和預留財務緩衝有關，而不僅僅是購買房產來爭取時間來應對房地產週期的起伏。

8. 市場波動有週期性－學會運用這種知識

在我近50年的房地產市場觀察生涯中，我發現最一致的規律就是市場週期性波動。一直以來都是如此。

好日子之後總會有壞日子，壞日子之後也會有好日子，明白這一點的投資者往往會在市場情緒疲軟時買入，並在不可避免的不確定時期耐心持有。

認為房地產週期持續7-10年的觀點過於簡化。

它們的長度會根據利率、政府政策、全球事件和當地供應情況而有所不同。

請記住，每一次房地產繁榮都會為下一次衰退做好準備，就像每一次衰退都會為下一次復甦奠定基礎一樣。

但重要的是要避免因週期性市場波動而偏離精心製定的長期投資策略。

除非你清楚自己想要達成什麼目標，否則很難做出明智的財務決策。如果沒有計劃，你往往會盲目跟隨他人的做法或媒體的報導。

因此，我建議您讓Metropole團隊  為您和您的家人 制定策略性房產規劃。

規劃就是將未來帶到當下，這樣你現在就可以採取行動！這將為你指明方向，帶來成果，並增強確定性。 點擊此處了解更多

了解自己所處的周期階段並不能讓你完美地把握購買時機，但它可以幫助你在新聞標題令人擔憂時保持冷靜，並在周圍的人都變得貪婪時保持自律。

9. 遵循我的六步驟策略方法，只購買房產：

• 這會 吸引自住業主。 我並不是建議您出售房產，而是因為自住業主會購買類似的房產，從而推高當地的房地產價格。隨著市場週期的推進，這一點將特別重要，因為屆時市場上的投資者比例可能會下降。
• 低於內在價值 ——這就是為什麼我會避免購買價格虛高的新房和期房。
• 土地資產比率高——  這不一定意味著擁有大片土地，而是指土地部分在資產價值中佔很大比例的房產。
• 該地區長期以來 資本增長強勁 ，並且由於當地的人口結構，其表現將繼續優於平均水平。這些郊區往往是更多自住業主出於生活方式選擇而選擇居住的地方，當地居民也更有能力且願意支付更高的房價，因為他們擁有較高的可支配收入。
• 別出心裁 －這處房產具有獨特、與眾不同或稀缺的特質，最後；
• 你可以 透過翻新或重建來創造資本成長，而不是等待市場發揮作用。

10. 停止追逐低價

在當今市場上，價格低廉的房產幾乎總是反映出買家們集體決定忽略某些方面。

如果市場今天不想要它，那麼十年後市場很可能也不會想要它。

房地產投資的真正利潤來自於購買合適的房產，而不是購買廉價房地產。

購屋款節省 15,000 美元是一次性優惠。購買具有高於平均水準資本增值潛力的房產，則可在持有期間每年獲得複利收益。

購買你能負擔得起的、適合長期持有的優質房產。

這種框架有助於消除短期定價的諸多幹擾因素。

11. 為意外情況留出空間

每年都會發生一些誰也預料不到的事情——無論是世界另一端的戰爭、全球疫情、利率的快速波動、地緣政治衝擊，還是一夜之間改變投資者行為的政策變化。

把未來規劃得天衣無縫是錯的。

在你的策略中建立緩衝機制——財務緩衝、時間緩衝和心理韌性——是區分能夠經受住市場衝擊的投資者和那些被迫在最糟糕的時候做出決策的投資者的關鍵所在。

12. 把握當前的機會窗口

我認為目前的市場為著眼於長期投資的房地產投資者提供了一個機會窗口 。

毫無疑問，隨著經濟週期的推進，我們的房地產市場將面臨許多不利因素。然而，其基本面依然強勁。

住房短缺問題不容忽視。建築成本居高不下，只會持續攀升。熟練勞動力短缺，人口成長速度持續超過新增供應。這些因素將在未來幾年內支撐地理位置優越的市場強勁的需求。

我從來都不是市場擇時者，我也不建議你嘗試這樣做。

但是，當基本面如此清晰，且地段合適的優質房產仍能以合理的價格買到時，深思熟慮、果斷行事的理由就十分充分了。

在前幾輪週期中累積了巨額財富的投資者，並非那些坐等市場明朗的人。他們對基本面有著深刻的理解，因此在其他人還在觀望未來走向時，他們就已經果斷出手。

資料由澳洲 Propertyupdate所提供