重點總結

澳洲的租屋危機遠未結束。儘管移民速度放緩，但大多數首府城市的空置率仍然極低，租金持續面臨上漲壓力。

真正的問題在於住房供應不足。澳洲的房屋建設量不夠，而那些阻礙投資者的政策可能會使租賃房屋短缺問題更加嚴重。

通膨有所緩解，但潛在壓力依然存在。儘管整體通膨率下降，但潛在通膨率仍高於澳洲儲備銀行的目標區間，這降低了近期降息的可能性。

買家信心趨於謹慎。拍賣成交率保持穩定，但遠低於去年同期水平，反映出利率上升和購屋壓力的影響。

房地產市場的長期基本面依然強勁。長期住房供應不足、人口成長、家庭組成以及優質郊區住宅的稀缺，都持續支撐著房地產市場的長期價值。

澳洲的租屋危機日益惡化，通貨膨脹居高不下，拍賣市場也開始向我們表明買家變得更加謹慎。

那麼，這對房地產投資者、房主以及任何試圖了解市場的人來說意味著什麼？

My Housing Market 的最新租賃報告顯示，大多數首府城市的空置率仍然極低，許多市場的租金仍在上漲。儘管移民成長放緩，首次購屋者數量增加，但情況依然如此。

問題依然在於供應。在人們想居住的地方，出租房源不足，而那些阻礙房地產投資者的政策只會加劇這種短缺。

在本週的「房地產內幕」訪談中，我和安德魯威爾森博士也探討了通膨問題，因為儘管總體通膨有所緩解，但潛在通膨仍高於儲備銀行的目標區間。這會對利率、借貸能力和購屋信心產生影響。

然後我們將看看拍賣市場，長週末期間成交率總體穩定，但顯然比一年前強勁的市場狀況要疲軟。

租賃市場持續承壓

觀看本週的「房地產內幕」訪談，安德魯威爾森博士將解釋5月份租賃市場持續收緊的情況。

安德魯最新的租賃報告顯示，原本就很低的空置率在本月進一步收緊，無論是房屋還是公寓都是如此。

需要澄清的是…房租上漲並非因為房東突然變得更激進，而是因為租戶想居住的地區可供出租的房源數量不足。

就房屋而言，雪梨和達爾文的每週租金中位數最高，為每週 850 美元，而墨爾本仍然是最經濟實惠的首府城市，租金為每週 600 美元。

但更廣泛的一點是，房屋空置率仍然非常低，大多數首府城市的房屋空置率通常在 1.0% 或以下。

這並非正常的租賃市場，而是一個仍長期面臨供應短缺的市場。

5月的房屋租賃市場也呈現類似的趨勢。

本月各首府城市的公寓空置率大多較低或維持穩定，整體遠低於 1.5%，坎培拉是個明顯的例外，空置率為 2.4%。

這意味著在大多數市場中，租戶的選擇仍然有限。

當租戶的選擇有限時，租金就會持續面臨上漲壓力。

一些評論員認為，移民速度放緩將很快緩解租屋危機，但這過於簡單化，因為儘管移民成長持續放緩，首次購屋者也變得更加活躍，但這被新增供應量的減少所抵消。

租賃市場受到的影響不僅在於人口遷移。

它們受到家庭組成、搬離合租房屋的人數、離家青年人數、進入或退出市場的投資者人數以及新增房屋供應量的影響。

而在供應方面，澳洲仍遠遠不足。

因此，當政府使提供出租房屋變得更加困難、成本更高或吸引力更低時，出租房屋供應枯竭也就不足為奇了。

這不僅沒有幫助租戶，反而會損害他們的利益。

通貨膨脹率下降，但還不夠低。

請收看本週的「房地產內幕」頻道，安德魯威爾森博士將解釋最新的通膨數據如何使情況變得更加複雜。

整體通膨率當月從 4.6% 降至 4.2%，這聽起來是個好消息，但對儲備銀行來說真正重要的數字是潛在通膨率，而這個數字卻朝著錯誤的方向發展了。

本月電力和燃料價格漲幅放緩，有助於降低整體漲幅。

年度電力價格成長從 25.4% 降至 22.5%，而年度燃料價格成長從 24.2% 降至 18.6%。

租金成長也略有放緩，從 3.7% 降至 3.5%。

潛在通膨率從 3.3% 升至 3.4%，仍高於澳洲儲備銀行 2-3% 的目標區間，這意味著儲備銀行不太可能宣佈在通膨方面取得勝利。

然而，澳儲行很可能在6月的會議上維持利率不變，同時讓市場消化目前面臨的所有挑戰。

拍賣市場有所疲軟，但並未崩盤。

最新的拍賣結果也講述了一個有趣的故事。

儘管大多數州都迎來了公共假期，但在長週末期間，首府城市的拍賣成交率總體保持穩定。

過去一周，全國週末拍賣市場的平均成交率為 50.5%，略低於前一周的 51.0%，也遠低於去年同期的 64.3%。

拍賣市場活動明顯反映了澳洲儲備銀行近期升息的負面影響，而通常較為平靜的冬季市場也即將到來。

這對房地產投資者意味著什麼

綜合以上幾點，對於房地產投資者來說，資訊相當明確。

租賃市場依然嚴重供不應求。通膨有所放緩，但不足以讓澳洲儲備銀行完全放心。拍賣市場也較為疲軟，反映出買家更加謹慎以及利率上升的影響。

同時，政府政策持續為投資者帶來不確定性。

這聽起來可能是一個艱難的環境，在某些方面也確實如此，但經驗豐富的投資者明白，市場很少提供完美的條件。

當一切都顯得安全、明朗、輕鬆的時候，最好的機會往往已經溜走了。

關鍵在於將短期噪音與長期基本面區分開來。

長期基本面依然非常清晰。

澳洲住房短缺。我們新建的住房數量不足。房屋空置率仍極低。

人口成長、家庭組成和生活方式的改變持續支撐著對位置優越的住房的需求。

儘管人們都在談論房價可負擔性，但在成熟、配套設施完善的郊區，理想的房產仍然稀缺。

這種稀缺性正是長期資本成長的根本。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供