出售房產時繳納資本利得稅 (CGT) 的成本可能會很高。好消息是，如果您有資格獲得所謂的“私人住宅減免”，您可能不需要繳稅。以下是需要注意的事項。

如果您在英國出售房產以賺取利潤，您可能需要繳納資本利得稅（CGT）。例如，如果您出售購買出租的房產或第二套房子，就可能發生這種情況。

但當您出售被視為主要住宅的房產時，您通常無需繳稅。這是因為所謂的「私人住宅救濟」。

正如英國税務海關總署規定：任何個人都有權獲得處置其唯一或主要住所所產生的任何收益的減免。

私人住宅救濟如何運作

如果您出售的房屋符合以下所有條件，您將自動獲得私人住宅減免：

• 您擁有一套房屋，並且在您擁有所有權期間，您一直將其作為您的主要住所
• 您還沒有出租一部分（這不包括有房客）
• 您沒有將其部分僅用於商業目的
• 場地（包括所有建築物）總面積不到 5,000 平方公尺（略多於一英畝）
• 您購買該房產的唯一目的不是為了獲取收益。

但如果其中任何一項確實適用於您，您可能需要支付一些資本利得稅。好消息是，在某些情況下您可能有資格獲得部分減免（更多資訊請見下文）。

私人住宅救濟的九個月規則是什麼？

因此，我們確定，當您出售主要房屋時，您有權享受私人住宅減免（只要您符合所有標準）。

您還可以在擁有房屋的過去九個月內得到緩解。無論您擁有多少棟房屋或當時居住在哪裡，情況都是如此。

這裡唯一的「注意」是，該房產必須是您在擁有期間的某個時刻唯一或主要的住所。

如何計算私人住宅減免

如果您不符合私人住宅減免的所有標準，會發生什麼事？好吧，是時候拿出計算器來計算您可以申請哪些救濟（如果有的話）。

您需要確定出售房屋時賺取了多少利潤。這通常是根據您購買該房產的價格與隨後出售該房產的價格之間的差額來計算的。

也就是說，有時可能需要市場估值。例如，如果您繼承或收到該財產作為禮物，則可能會發生這種情況。

因此，假設您以 350,000 英鎊購買了房屋，然後以 450,000 英鎊的價格出售。您從此次銷售中獲得了 100,000 英鎊的利潤。

出租你所有的房子

如果您將房屋出租給租戶一段時間，您可能需要繳納資本利得稅（CGT），即所謂的「應課稅收益」。簡而言之，這是您的利潤減去您有資格獲得的任何私人住宅減免。

讓我們來看一個例子：

當您擁有 15 年後出售您的房屋時，您將獲得 120,000 英鎊的利潤。你在裡面住了7.5年，剩下的7.5年你就把它出租了。

您在家中居住的時間（7.5 年）有資格獲得私人住宅減免。即使您當時不住在那裡，您也可以在擁有它的最後九個月內得到緩解。

因此，您總共可以獲得 8.25 年的私人住宅減免。或者換句話說，55% 的時間你擁有該房產。

這意味著您無需為 66,000 英鎊的利潤繳納資本利得稅。但您確實需要為剩餘的 45%（即 54,000 英鎊）利潤繳納資本利得稅 (CGT)。

出租部分房屋

如果您將部分房屋出租給租戶，則必須進行類似的計算。您需要計算出您房屋的出租比例，並為該部分繳納資本利得稅。然後，您通常將有資格獲得剩餘部分的私人住宅減免。

請記住，如果您與房客同時居住在您的房產中，您也可以申請出租救濟。

讓我們來看一個例子：

你出租了一間臥室，佔你家面積的 10%。當您出售您的房產時，您將繼續獲得 75,000 英鎊的利潤。

您可以獲得利潤的 90%（67,500 英鎊）的私人住宅減免。這是您居住的房屋的比例。

但由於剩餘的 10%（即 7,500 英鎊）與您出租的臥室有關，因此您可以申請 7,500 英鎊的出租減免。最終結果？您無需支付資本利得稅。

遠離你家居住

如果您離開家中居住一段時間，您可能需要繳納一些資本利得稅。也就是說，在某些情況下您可以利用私人住宅減免。

請記住，您通常在出售房屋之前的最後九個月內獲得私人住宅減免。

如果您因以下原因而離家居住，您也可能有資格獲得私人住宅減免：

• 任何原因導致期限加起來長達三年
• 如果您因工作原因離開家，最長可達四年
• 如果您在英國境外工作，則可以是任何時間段。

但要小心。為了符合資格，您必須在之前和之後都居住在該房產中，除非您的工作阻止您這樣做。

如果您擁有一套房屋，如果滿足以下條件，您可以獲得過去 36 個月所有權的減免：

• 你是殘疾人士
• 您正在接受長期住院護理，或者
• 您在 2014 年 4 月 6 日之前出售了該房產。

如果符合以下條件，您也可以獲得在擁有該房產的頭兩年內的私人住宅減免：

• 它正在建造、翻新或您無法出售您以前的房屋，並且
• 您在購買後兩年內將其作為您唯一或主要的住所居住。

我可以指定我的第二個家作為我的主要住所嗎？

已婚夫婦和民事伴侶在任何時候只能將一處房產算作主要住所。因此，如果您和您的配偶或民事伴侶擁有兩處房產，您只可能獲得其中一處房產的私人住宅減免。

如果您確實擁有多於房產，您可以「提名」您希望將其視為主要住宅的房產。這樣就有資格獲得私人住宅減免。您必須在擁有組合房屋後兩年內完成此操作。

我們希望這能讓您了解私人住宅救濟的運作方式。這可能是一個複雜的領域，因此在做出任何決定之前尋求專業建議非常重要。

資料來源由 Zoopla 所提供