我想和大家分享一些我對風險的看法，以及風險與投資成功之間的關係，因為我認為我們大多數人所接受的風險觀念是錯誤的。
事實上，它很可能正在阻礙你獲得真正的財富。
如果你跟大多數投資人一樣，你可能聽過不同的投資工具有一個風險連續體，一端是低風險投資，另一端是高投機投資。
大多數人認為任何投資都可以放在這個連續體上的某個位置，而且一般來說，風險越高，回報就越大。
房地產就位於這個光譜的某個位置。
在房地產領域，房屋被認為比空地“更安全”，而商業和工業地產則被認為風險更大，因為其價值波動可能更大。
此外，還有一種“常識”，認為首都城市的房產比區域性房產風險更小。
這種方法的根本問題在於，雖然我們被教導要評估投資本身的風險程度以及一般的市場風險，但卻忽略了一個關鍵因素——投資人本身。
假設您正在考慮進行一項小型住宅地產開發案。
這樣做有風險嗎？
單憑這一點，這個問題無法回答，因為我們對你了解不夠。
你投資過房產嗎？
你們完成開發專案了嗎？
如果你對住宅開發一無所知，或者從未擁有過投資性房產，那麼無論交易看起來多麼划算，開發都是一項有風險的投資。
從本質上講，將關於風險的討論與對投資者的評估區分開來是不可能的。
你可以向值得信賴的顧問尋求協助，以彌補你知識的不足，但要真正降低自己的投資風險，唯一的方法就是成為某個特定領域的專家。
你怎麼知道自己是專家？
在特定的投資領域，你必須在一段時間內持續跑贏大盤——最好是幾個投資週期。
任何投資都存在風險，但事實上，投資者本身才是最大的風險因素。
差別通常在於個人的技能、人脈和專業知識。
多年來，我見過很多人透過房地產賺了很多錢，但也看過同樣多的人賠錢。
精明的投資者能夠在不承擔更高風險的情況下獲得更高的回報，這與傳統觀念的說法完全相反。
讓我們來探討一下決定投資風險程度的主要因素：
1. 專業技能
你的經驗和人脈網絡既可以是你最大的競爭優勢，也可以是你最大的風險因素。
投資你的專業領域可以讓你獲得更高的回報，因為身為專家，你能夠發現一般人無法發現的機會。
你有哪些人脈可以幫助你做出明智的決定，或是讓你比其他人更早了解某個機會？
您對別人不了解的投資機會、房地產週期中的時機把握或政府立法變化有何見解？
例如，去當地議會走訪可能會發現重新劃分特定區域的計劃，允許在以前只能建造一處住宅的地塊上建造多個單元。
這反過來又能提高房產價值，降低投資風險。
我稱房地產市場為不完美市場。
如果房地產市場是一個完美且流動性強的市場，你就不可能以遠低於市場價值的價格買到房產。
在不完善的市場中，資訊、人脈和專業知識能夠幫助你降低投資風險。
2. 控制
對投資的掌控力越強，風險就越低。
買股票時，你無法真正掌控它們的命運。
這就是我喜歡房地產的原因之一——我可以掌控自己的房產。
我可以透過翻新或改造來增加價值，如果我對物業經理的服務不滿意，我可以更換他們，或者在合適的時候為公寓添加家具。
3. 透明度
關於您的投資，所有資訊都已披露嗎？
了解越多，風險越低。
投資股票或房地產信託時，你只能獲得部分資訊揭露。
雖然有關於上市公司如何向投資者報告的指導方針，但如果這些方針運作良好，就不會發生這麼多股票崩盤事件了。
4. 流動性
流動性是指您可以透過出售投資並將其（或部分）轉換為現金來收回資金的難易程度。
流動性越強，風險越低。
房地產的流動性不如股票或信託，因為即使你可以出售你的房產，也需要付出更多的努力和時間。
房地產的流動性不如股票或信託，因為即使你可以出售你的房產，也需要付出更多的努力和時間。
聰明的投資者從不出售房產來套現——他們會進行再融資，並提取未使用的權益。
自身的流動資金是另一個主要風險因素。
房地產投資者購買必要的時間來度過房地產週期。
信用額度或現金儲備越多，就越容易度過難關。
如果沒有足夠的緩衝資金，尤其是在市場動盪時期，您將面臨利率上升、房屋空置期延長等風險。
5. 退貨
投資者透過以下方式從投資性房地產中獲得回報：
- 現金流－您收到的租金
- 資本增值－您的房產價值的成長。
- 強制增值－透過翻新或重建「人為製造」的價值成長
- 稅收優惠
收益越穩定，投資風險越低。
6. 您的校長面臨風險嗎？
如果投資失敗，你的資金安全嗎？
將初始現金投資（本金）存入銀行定期存款被認為是非常安全的，如果你購買股票，公司可能會倒閉，股票也可能變得一文不值。
購買房產通常需要支付 20% 的首付，因此如果房價下跌超過 20%，你的本金（首付）就會化為烏有。
即使在戰爭和經濟蕭條時期，澳洲的整體房價中位數也從未在一年內下跌超過 5%。
但我遇到很多投資者，他們的投資血本無歸。
一些投資者高槓桿購房，在市場高點買入，結果房價下跌；而另一些投資者則支付了過高的價格購買期房，結果房屋竣工後，其價值低於他們支付的價格。
有時，個別房屋的價值會下跌超過 20%，尤其是在受利率影響的偏遠郊區或地區。
本金越安全，投資風險越低。
7. 你個人是否承擔責任？
進行投資時，是否需要提供個人擔保？
這使得其他人（通常是銀行）有權在出現問題時追究你的責任。
如果你的責任超出資產本身，例如你個人為公司或信託購買的房產貸款提供擔保，那麼你的個人資產可能會面臨風險。
在這種情況下，如果事情進展不順利，銀行出售了你的房產但無法收回全部債務，他們會向你追討差額。
通常情況下，銀行會要求你購買抵押貸款保險以應對這種情況，但這保護的是他們，而不是你。
抵押貸款保險公司先向銀行支付賠款，然後追著你讓你連本帶利地還錢！
顯然，個人承擔的責任越大，投資風險就越高。
8. 市場風險
有些風險是某些市場固有的。
例如，如果你投資旅遊業，一旦發生自然災害、戰爭或疾病，你的投資市場就可能崩潰；幾年前，峇裡島的經濟在爆炸事件和亞洲禽流感危機之後幾乎崩潰。
我不用告訴你們那些投資礦業城鎮的人後來怎麼樣了，對吧？
在權衡風險時，請考慮該市場整體經濟變化可能對您的投資產生的影響。
9. 風險譜
這是特定投資所特有的風險。
這處房產是否合適？是否位於合適的郊區？是否價格合適？是否正處於合適的市場週期中？
在評估風險時，大多數投資者只關注最後兩個因素—市場風險和特定投資風險。
他們很少關注其他因素，而這些因素在許多方面更為重要。
結論：
每個人都有自己的風險承受能力。
在考慮投資時，不要只看投資本身，也要考慮自己。
對您而言，哪些類型的投資選擇屬於低風險、中度風險和高風險？
記住，你可以透過培養專業知識來改變你的風險承受能力，使財富創造成為一項長期、低風險、高回報的投資。
資料由澳洲 Propertyupdate 所提供