關鍵要點

澳洲房地產市場已經轉變：需求回升，預計未來 12 個月澳洲房地產市場價格將繼續上漲，主要首府城市雪梨和墨爾本將推動全國趨勢。

雪梨和墨爾本預計將領先，因為它們通常對利率變化的反應更快。與此同時，阿德萊德和珀斯——近年來表現突出——預計將經歷較慢的正增長，因為負擔能力限制加劇。

與新冠疫情后經濟繁榮時期的渦輪增壓式成長或過去降息週期的強勁反彈不同，未來的上升趨勢將由動量、承受能力限制和政策幹預的微妙轉變來定義。

人口成長、租賃市場緊張以及長期住房供應不足是持續需求的主要驅動因素。

利率已第三次下降，大多數經濟學家預計未來 6 個月內還會有 2 到 3 次降息，這只會改善借貸能力和買家情緒。

與此同時，投資者活動正在反彈。

然而，並非所有市場都是平等的——表現最佳和表現不佳的郊區之間的差距正在擴大，這使得戰略性房地產選擇比以往任何時候都更加重要。

長期基本面仍然強勁——有了正確的計劃，現在可能是投資的理想機會窗口。

本文每月更新，因此您始終可以獲得最新的房地產數據、預測和專家見解。

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澳洲房地產市場再次活躍起來。

在經歷了一段時間的房地產價格成長分散和謹慎情緒之後，最近的發展又帶來了成長動能。

澳洲儲備銀行今年已三次降息，最近一次將官方現金利率降至 3.6% 左右，從而降低了借貸成本並重新激發了購房者的興趣。

房屋價值穩定攀升，拍賣日益升溫，投資者活動日益活躍。

然而，平衡仍然存在：負擔能力仍然緊張，供應短缺持續存在，並非所有買家都能平等受益。

然而，我認為這是新一輪房地產超級週期的開始。這不是繁榮時期，而是一段持續的房價上漲期。

但一如既往，市場仍將保持分散。

最新的上漲趨勢並沒有否定我們先前提出的基本面——澳洲房地產市場仍然受到家庭韌性、供應緊張和各城市週期差異的支持。

改變的是周期的基調。我們曾經看到的是謹慎和分散的表現，而現在我們見證了全面的價值成長和買家信心的重振。

這並不意味著情況已經完全改變——貸款緩衝、負擔能力限制和持續的供應短缺等因素繼續影響著不同市場的表現。

在接下來的部分中，我將以全新的視角重新審視我的預測——將降息、拍賣活動和投資者情緒轉變的影響分層考慮在內，以幫助您了解未來 12-24 個月真正重要的事情。

從全國來看，Cotality 的房屋價值指數 8 月上漲 0.7%，為 2024 年 5 月以來最強勁的月度漲幅，推動年增長率達到 4.1%。

中等規模的首府城市再次引領成長趨勢， 布里斯班（+1.2%）和珀斯（+1.1%）的月漲幅最高。阿德萊德緊追在後，房價上漲了0.9%。

最新的PropTrack 房價指數同樣顯示，全國房價在過去一年中上漲了 5.3%，平均房價增加了約 47,900 美元，並且在過去五年中飆升了 50.4%。

4月初，美國總統唐納德·川普宣布了一系列關稅，這對全球貿易和經濟成長構成了重大下行風險，但隨後又迅速撤銷了這些關稅。

當然，全球貿易緊張局勢對世界經濟前景構成了重大風險，澳洲也未能倖免，但就像唐納德·川普的所有事情一樣，局勢仍然不穩定，最終結果仍然不確定。

川普關稅政策最顯著的影響之一是對利率預測的影響。

經濟活動的不確定性和潛在放緩導致人們越來越猜測，包括澳洲儲備銀行（RBA）在內的各國央行可能會將利率降至比先前預期的更低水平，以提振經濟。

澳洲國民銀行執行首席經濟學家薩莉·奧爾德 (Sally Auld) 目前預計，降低利率將支持房地產增長，經濟將實現“軟著陸”，通脹率將在今年下半年穩定在澳大利亞央行目標區間的中間水平，失業率將保持在 4.5% 以下。

「話雖如此，全球經濟正面臨越來越大的阻力，美國貿易政策的轉變可能會對澳洲造成淨通貨緊縮。

因此，澳儲行需要迅速實現利率正常化，以確保政策得到適當調整。目前我們預期澳儲銀行將在8月將利率降至3.1%，並在2026年初將現金利率降至2.6%。

現金利率目標上一次為 2.6% 是在 2022 年 10 月，當時正值疫情封鎖的尾聲。

當然，較低的利率使得借貸變得更加便宜，並且總體上刺激了我們的房地產市場。

在利率進一步下降並在今年稍後引發新一輪購屋熱潮之前，購屋者仍有機會進入市場。

川普宣布（並重新宣布）關稅後股市的波動讓我想起了我投資房地產的原因。

在市場動盪時期，房價的不透明性反而讓人感到些許安慰。你不可能一天二十次地痴迷地查看房產價值（雖然我知道有些人如果可以的話會這麼做）。

這種資訊差距有時可能令人沮喪，但它實際上是一種心理超能力。它可以防止恐慌性拋售，迫使人們進行長遠思考。

它可以阻止你在情緒激動時做出決定，因為當你頭腦冷靜下來時，你會後悔的。

注意：不要根據過去 30 分鐘的新聞做出 30 年的投資決策。

當然，未來將會面臨動盪，但我們的房地產市場已經做好了充分的準備來度過難關。號

澳洲儲備銀行的數據顯示，不到 1% 的家庭處於負資產狀態，與 2019 年初新冠疫情爆發前的 1.5% 左右相比有了很大的改善。

大多數抵押貸款持有人的貸款價值比遠低於 80%，其中許多人集中在 40-60% 範圍內。

事實上，50% 的房主已經還清了抵押貸款。

這意味著，即使澳洲經濟衰退、失業率上升，大多數借款人仍然能夠靈活地管理自己的狀況——包括能夠在不承擔損失的情況下出售資產。

當然，近期債務水平高且緩衝較弱的借款人面臨的風險更大，但即使失業率上升，強制出售的水平仍可能保持在低位。

澳洲家庭的整體財務韌性對於房地產市場和更廣泛的經濟穩定來說都是至關重要的緩衝。

回顧澳洲房地產市場的最新動態

當然，每個州的房地產週期都有自己的階段，而且每個首都都有多個市場。

儘管幾年前，區域房地產市場開始受到希望逃離新冠疫情的購房者的歡迎，而且最近區域市場由於價​​格相對較低而對投資者俱有吸引力，但從長遠來看，
首都城市房地產市場的發展速度已經超過了區域市場，而且這種趨勢可能會持續下去。

總體而言，儘管利率高企、生活成本壓力持續存在、負擔能力壓力不斷加劇以及消費者信心極度悲觀，但相對於需求而言持續較低的供應仍支撐著房價。

首都城市獨立屋和公寓大樓之間的價格差距已大幅擴大。
自從新冠疫情爆發以來，首都城市獨立屋的漲幅幾乎是公寓大樓的三倍……但大多數城市的差距正在縮小。

在整個疫情期間表現不佳之後，由於負擔能力的限制，今年將有更多澳洲人將後院換成陽台和庭院，因此 2025 年大部分時間公寓價格都將錄得更強勁的增長。

然而下圖顯示，這兩類住宅的房價成長有顯著差距。

好消息是，這創造了一個機會之窗，因為人們現在可以以遠低於重置成本的價格購買適合家庭居住的成熟公寓。

以下是 2025-26 年房地產價格的預測

Domain 最新的25-26 財年價格預測報告顯示，預計未來 12 個月澳洲房地產市場價格將持續成長，主要首都城市雪梨和墨爾本將推動全國趨勢。

與新冠疫情后經濟繁榮時期的渦輪增壓式成長或過去降息週期的強勁反彈不同，未來的上升趨勢將由動量、承受能力限制和政策幹預的微妙轉變來定義。

預計首都城市價格漲幅將收窄。

雪梨和墨爾本預計將領先，因為它們通常對利率變化的反應更快。與此同時，阿德萊德和珀斯——近年來表現突出——預計將經歷較慢的正增長，因為負擔能力限制加劇。

預計布里斯班的公寓價格將從之前不可持續的兩位數增長中緩和下來，而房價將繼續以與去年類似的速度增長。

Domain 的房價預測 

房屋 | 分層中位數價格
	年度變化		等級		記錄	低於峰值
首都	25財年	26財年	25財年	26財年	26財年	26財年
雪梨	4%	7%	1,717,107 美元	1,829,576美元	是的
墨爾本	0%	6%	1,046,246美元	1,112,623美元	是的
布里斯班	5%	5%	1,037,357 美元	1,093,414美元	是的
阿德雷德	12%	4%	1,013,204美元	1,049,117美元	是的
坎培拉	-2%	4%	934,225美元	981,808美元	不	-7%
珀斯	7%	5%	934,225美元	981,808美元	是的
合併首都	4%	6%	1,194,942美元	1,264,614美元	是的

域名單價預測

單位 | 分層中位數價格
	年度變化		等級		記錄	低於峰值
首都	25財年	26財年	25財年	26財年	26財年	26財年
雪梨	3%	6%	835,819美元	888,822美元	是的
墨爾本	-3%	5%	555,522美元	584,400 美元	不	-3%
布里斯班	12%	5%	670,798美元	701,490美元	是的
阿德雷德	10%	3%	568,000美元	586,366美元	是的
坎培拉	-13%	3%	531,784美元	546,265美元	不	-15%
珀斯	12%	6%	519,551美元	552,487美元	是的
合併首都	3%	5%	680,568美元	717,266美元	是的

歷史表明，一旦利率開始下降，房價就不會等待。

昆士蘭銀行首席經濟學家彼得·芒克頓（Peter Munckton）對《金融評論報》報道的四十年的數據進行了分析，並表示，未來兩年內物價上漲 10% 至 15% 是合理的預測——無論澳大利亞央行最終降息多少次。

「20 世紀 80 年代初和 90 年代初期價格漲幅均較小。

但這兩次失業率都超過 10%了。

目前，失業率已接近50年來的最低水準。 」

另一方面，芒克頓表示，80 年代、00 年代和疫情期間出現的 20% 以上的驚人漲幅在未來幾年似乎也不可能出現

提示：擴大首次購屋者支援將進一步推動我們的房地產市場

自 2026 年 1 月 1 日起，幾乎所有首次購屋者都可以透過納稅人擔保，只需支付 5% 的首付即可進入市場。

作為競選承諾的一部分，總理安東尼·阿爾巴尼斯承諾將取消 125,000 美元的收入上限，允許無限數量的申請人（而非每年僅限 35,000 名）申請該計劃，並大幅提高房價門檻，從而增強該計劃的效力。

另外也承諾建造 10 萬套新房，但額外的供應可能需要數年時間才能到位，甚至根本無法實現。

資料由澳洲propertyupdate新聞所提供