如果說過去幾個月的市場混亂為我們帶來了一個明顯的教訓，那就是長遠思考的持久價值。
在過去 90 天或更長時間裡，我們已經領悟到，為什麼對短期噪音的反應很少有回報，尤其是在房地產領域。
新聞標題從悲觀到樂觀，再到樂觀，但聰明的投資者明白，真正的財富是在中長期內積累的，而不是試圖抓住市場底部或被利率波動嚇到。
事實上，目前澳洲房地產市場的基本面看起來非常穩固。
我們面臨著「三位一體」的局面：即將下降的利率、激增的人口成長所推動的需求、以及長期的住房供應短缺。
考慮到建築成本上升、薪資成長以及開發通路延遲等因素，您就有充分的理由相信，現在是投資優質住宅房地產的最佳時機。
拍賣方面…上週，各首都共舉行了 2,512 場拍賣
初步拍賣清盤率升至 71.3%，為今年迄今第二高的早期結果。
據 Cotality 稱，拍賣市場對降息反應積極
請參閱下面 Cotality 的完整拍賣報告。
本週，Cotality 也報導：
- 雪梨房價上週上漲 0.1%，上個月上漲 0.2%，比 12 個月前上漲 0.6%。
- 墨爾本房價上週上漲 0.1%，上個月上漲 0.3%，與 12 個月前相比下降 1.8%。
- 布里斯班房價上週保持平穩，比上個月上漲 0.6%，比 12 個月前上漲 7.1%。
總體而言，澳洲首都住宅價格上個月上漲了 0.3%，目前比 12 個月前上漲了 2.3%。
顯然，房地產週期仍在繼續，但我們的市場非常分散。
資料來源：Cotality 2025年5月26日
當然，這些是「總體」數據——雪梨、墨爾本或布里斯班的房地產市場並不單一。
而且每個市場的各個部分錶現都不同。
在本週期開始時，市場的上四分位數引領上漲，但去年，每個首都城市的下四分位數的房價都比上四分位數的房價表現強勁。
下圖顯示了每個首都市場各個部分的不同表現，其中中等價位的房產表現良好。
為了幫助您隨時了解房地產領域的所有動態，以下是我對SQM Research、Cotality和realestate.com.au提供的截至 2025 年 5 月 26 日的數據和圖表的每週更新分析。
當前房產要價
房產要價是房地產市場的一個有用的領先指標——可以很好地預示未來的走勢。
以下是最新可用數據：
以房產要價作為房地產市場的領先指標，其價值相當重要。
事實上，它比中間價格更有價值，而中間價格可能會產生誤導。
讓我們深入探討為什麼會出現這種情況以及它對房地產市場有何影響。
1.早期市場情緒指標：要價通常反映房地產市場賣家的當前情緒。
如果賣家有信心，他們可能會設定更高的要價，預期需求強勁。
相反，如果賣家不確定或察覺到市場低迷，他們可能會降低要價來吸引買家。
這使得要價成為市場情緒的即時指標，通常先於實際銷售價格的變化。
- 預測未來價格趨勢：要價趨勢可以預測實際房價的走向。
例如，一段時間內要價的持續上漲可能預示著交易價格即將上漲。 - 經濟因素的影響：利率、就業率和更廣泛的經濟健康狀況等經濟因素會影響要價。
例如，澳洲儲備銀行的政策變化或就業市場的變化可以迅速反映在要價上，從而了解這些因素如何影響房地產市場。 - 區域差異：在像澳洲這樣的多元化市場中，要價也可以提供對區域差異的洞察。
例如，墨爾本和雪梨的房地產市場表現可能與布里斯班或珀斯的房地產市場不同。要價可以提前預示這些區域趨勢。
- 供給與需求的影響：要價也是對市場供需平衡的反應。
在供應有限、需求高的地區，要價往往較高，反之亦然。
然而，需要注意的是，雖然要價是一個有價值的指標，但不應孤立地使用。
實際銷售價格、上市時間、拍賣清算率和經濟狀況等其他因素對於了解房地產市場動態也發揮著至關重要的作用。
上週末的拍賣報告
拍賣市場對降息反應積極
拍賣市場對五月份的降息反應積極，上週首府城市拍賣數量從前一周的 1,784 場躍升 40.8% 至 2,512 場，初步拍賣清盤率上升至 71.3%，為今年迄今為止第二高的早期結果。
2 月降息後，拍賣結果也出現了類似的模式，公告發布一周後，初步清盤率反彈至 72.1%（今年迄今的最高水平），隨後隨著市場熱情消退而逐漸下降。
四月最後一週的初步清盤率最低達到 64.2%。
墨爾本上週舉行了最多的拍賣會，共有 1,263 間房屋被拍賣。
這是從復活節長週末前一周拍賣量最高的一次，當時共拍賣了 1,382 套房屋。
到目前為止，墨爾本 73.7% 的拍賣取得了成功結果，與前一周（73.8%，完成後下調至 68.0%）大致相同，並且連續第四周初步拍賣清盤率保持在 70% 以上。
上週雪梨共有 814 處住宅房產被拍賣，這是自復活節前一周（1,282 處）以來的最高拍賣量。
初步清盤率升至72.2%，是十週以來首次初步清盤率超過70%。
上週，初步清盤率為 65.3%。
布里斯班是小型首府城市中拍賣會最多的城市，上週共有 201 棟房屋上市，是今年迄今每週拍賣量第二高的城市。
不過，初步清盤率仍相對低迷，為 58.5%，略低於前一週的 59.6% 和兩週前的最高點 69.7%。
上週阿德萊德拍賣房屋數量為 120 套，低於前一周的 130 套。
初步清盤率由前一周的64.1%躍升至74.6%。
上週，澳洲首都領地舉行了 96 場拍賣會，是今年迄今拍賣會數量的第三高。
初步清盤率達 61.1%，高於前一週的 56.6%。
本週拍賣活動將進一步增加，預計約有 2,750 套房屋將被拍賣。
我們的租賃市場
根據 CoreLogic 的數據，租金成長趨於穩健，過去三個月全國租金指數持續上漲 0.6%。
經季節性調整後，成長速度較為溫和，4 月全國租金上漲 0.4%。
儘管今年年初季節性表現強勁，但租金成長放緩在年度變化中更為明顯，成長速度下降了一半以上，從截至 2024 年 4 月的 12 個月的 8.3% 下降到最近 12 個月的 3.6%。
大多數首府城市的年度租金升值速度均大幅放緩。
優質房產賣家正在罷工
自去年年底以來，新房源數量基本上低於過去五年的平均水平，由於復活節和澳新軍團日長週末等季節性因素，這一趨勢在四月份變得更加明顯。
消費者信心的下降可能是導致本月新房上市趨勢疲軟的另一個因素。
隨著市場進入冬季，新房源數量可能仍將低於三月的水平。
截至 4 月份，上市數量進一步減少，比五年平均低 12% 以上，但與去年同期（-0.5%）大致持平。
澳洲其他地區的房源短缺現象更為明顯，庫存水準比平均低 16.7%，而各首都城市的總房源數量比前五年的平均水準低 9.4%。
資料來源：CoreLogic 2025年5月
供應商指標
如下圖所示，出售房屋所需的時間越來越長。
儘管銷售活動放緩，但銷售時間再次下降，全國平均上市時間
從截至 2 月的三個月內的近期高點 36 天下降到截至 4 月的三個月內的 33 天。
在各首府城市中，達爾文、墨爾本、雪梨和坎培拉的降幅與截至 2 月的三個月相比最為顯著
，分別減少了 -13、-11、-10 和 -8 天
資料來源由澳洲PropertyUpdate所提供