盡管澳大利亞的房地產市場對首次購房者而言極具挑戰性，但維多利亞州正在逐漸成為首次購房者的避風港，多個因素正在幫助推動這壹群體的購房活動。

維多利亞州目前已成為澳大利亞首次購房者最多的州，盡管利率高企、房價上漲，首次購房者的數量仍高於過去10年的平均水平。

自疫情以來，收入的增長未能彌補房價的上漲和抵押貸款利率飆升所帶來的影響，導致當前住房負擔能力達到歷史最差水平。

不斷上漲的房價和降低的可負擔性凸顯了進入澳大利亞房地產市場的困難，並與延遲的住房擁有權密切相關。

人口普查數據顯示，澳大利亞的房屋擁有率在幾乎每個後續出生群體中都低於1947–51年出生群體的水平，且研究顯示，隨著這些年輕群體的年齡增長，他們“趕上”並購買住房的可能性越來越小。

然而，盡管當前的購房環境充滿挑戰，全國範圍內的首次購房者數量仍保持在過去十年平均水平之上，盡管遠低於疫情期間創下的歷史最高紀錄。

此外，首次購房者的新貸款比例也已從2022年利率開始上漲前的水平有所上升。

那麼，是什麼原因促使首次購房者活動保持韌性？

緊張的租賃市場狀況可能在促使有購房能力的人盡早購買上起到了作用。持續上漲的房價也可能促使許多人克服購房挑戰，因為他們預期房市的可負擔性將進壹步惡化。

政府的支持計劃、優惠和補助，以及擴大資格標準，也在幫助首次購房者進入市場方面發揮了作用。

維多利亞州的首次購房者數量目前超過了其他州，占所有首次購房者新貸款的32%。

截至2024年7月的壹年中，維多利亞州首次購房者新貸款的數量比過去十年的平均水平高出14%，增幅為13%，這是所有州中增幅最大的壹州。

與上壹季度相比，維多利亞州截至2024年7月的三個月內首次購房者數量增加了近20%。這是自2022年5月結束疫情繁榮期以來的最高數字，也是在澳大利亞儲備銀行大幅加息之前的最高水平。

維多利亞州平穩的市場增長和更多的選擇有利於首次購房者

盡管維多利亞州是澳大利亞房屋擁有成本最不負擔的州之壹，但與其他首府城市相比，維多利亞州溫和的市場條件以及過去壹年房價的小幅下降，可能在支持首次購房者活動方面發揮了作用。

墨爾本自疫情以來的增長最為疲弱，但首次購房者更有信心進行交易——過去壹年房價持平，並未像布裏斯班、阿德萊德和珀斯那樣急劇上漲。

墨爾本和維多利亞州地區的購房者還因市場庫存的積累而獲得了更多選擇。

此外，2023-2024財年，維多利亞州尤其是墨爾本的首次購房保障計劃（FHBG）參與人數最多。使用該計劃的首次購房者中有超過四分之壹（28%）來自維多利亞州。

首次購房保障計劃的支持

首次購房保障計劃（FHBG）是澳大利亞政府推出的住房保障計劃（HGS）的壹部分，旨在支持符合條件的購房者更早購買房產。

該計劃允許首次購房者以5%的首付購買房產，政府擔保剩余的15%，從而減少購房者需要儲蓄的首付金額。

適用首次購房保障計劃的房屋數量增加

墨爾本是所有首府城市中，除了達爾文外，適用於住房保障計劃購買的房產占比最高的城市。

自2022年價格上限提高以來，布裏斯班（-27個百分點）、阿德萊德（-39個百分點）和珀斯（-39個百分點）在過去兩年經歷了強勁的房價增長，導致這些城市的適用房產大幅減少。

與此同時，墨爾本的房價在過去兩年下跌了1%，目前墨爾本的房屋中位數價格已低於布裏斯班和堪培拉，而公寓中位數價格已低於阿德萊德。然而，購房保障計劃下的購買價值門檻仍然是全國第二高。

這意味著，在墨爾本，符合條件的首次購房者在政府保障計劃的支持下，能夠有更多的選擇找到合適的房產，墨爾本超過壹半的房屋都符合條件。

相比之下，南澳大利亞對該計劃的采用率較低。

阿德萊德是所有首府城市中適用於住房保障計劃的房產比例最低的城市，這加劇了當前購房環境的挑戰。南澳大利亞在過去壹年中記錄了房屋可負擔能力的最大下降。

這些數據突顯了根據市場狀況調整當前上限的必要性。

對於大多數首次購房者來說，首付門檻是進入房屋市場的最大障礙。在南澳大利亞，儲蓄首付款是壹個巨大的挑戰。壹個平均收入的家庭需要將20%的收入儲蓄6.3年，才能在壹套中位數價格的房產上支付20%的首付款——這是除新南威爾士州外所需時間最長的州。

由於該計劃減少了首次購房者所需的首付款，這將幫助壹些購房者比原計劃更早買房，但阿德萊德、珀斯以及稍微較輕的布裏斯班的當前價格上限嚴重限制了參與者在符合該計劃條件的房屋選擇。

在西澳被投資者邊緣化的首次購房者

通常有人說，首次購房者與投資者在爭奪類似的房產。

過去壹年中，投資者活動有所增加，原因是低空置率、強勁的租金增長以及資本增值的前景——近年來持續的房價上漲促使了投資者的活躍。

到2024年7月，投資者占新貸款總價值的38%，這是自2017年4月以來的最高份額，同時也占新貸款數量的38%。

然而，在維多利亞州，增加的房產稅和租賃法規的變化使得擁有投資房產的吸引力下降，因此該州在過去壹年中並未見到投資者活動的同等增長。

這可能是維多利亞州首次購房者活動相對強勁的另壹個原因。

維多利亞州投資者貸款在總貸款中所占的比例也低於其他州，僅為32%，而首次購房者貸款在總貸款中占最大比例，7月占比達到24%，為全國最高。

相比之下，南澳大利亞的首次購房者貸款在2024年7月僅占所有貸款的15%，為全國最低。

但最大的變化出現在西澳大利亞，盡管仍是最容易負擔抵押貸款和儲蓄首付款的州，投資者活動卻有所增加。西澳首次購房者的新貸款數量比過去十年平均水平低7%，首次購房者的購買份額從2021年1月的39%下降到7月的18%。與此同時，投資者彌補了這壹差距，投資者新貸款的比例從15%上升到41%。

印花稅折扣與補助

提供給首次購房者的其他補助和優惠也支持了購房可及性，不同州和領地提供的補助和印花稅優惠差異很大，這可能影響購房者的參與程度。

對於首次購房者來說，印花稅顯著延緩了購房步伐，因為這是購房者在儲蓄首付款之外需要支付的額外前期費用。

顯然，正如多種因素導致了當前購房條件的挑戰，各州之間首次購房者趨勢的差異也由許多因素決定。

首次購房者的條件仍然困難，但隨著明年利率預計會下降，首次購房者的參與度可能增加，借貸能力和負擔能力將得到提高——尤其是在政策支持仍然存在的情況下。

資料來源由1688 澳洲新聞所提供