本文介紹了擬議的地方基礎設施基金 以及 對澳洲境內已建成房屋的外國人所有權的進一步禁令。

這兩項內容均在2026年5月12日聯邦政府的預算案中公佈。

地方基礎設施基金

澳洲新設立的地方基礎設施基金乍看之下令人印象深刻。

一項價值20億美元的住房基礎建設方案，無疑會成為預算案的一大亮點。

但分攤到四年，全國每年大約要花 5 億美元。

然後，在扣除堪培拉、各州、顧問、評估框架和合規流程的行政成本後，可能只有 4 億美元真正用於實地項目。

那不算多。

如果污水管線升級工程就要花費1億美元，如果一個交通計畫就要花費數十億美元，那就另當別論了。

當然，澳洲每年需要新建約 24 萬套房屋才能跟上人口成長和現有住房短缺的步伐，這種情況就更不妙了。

若每年 5 億美元的資金池完全依照居民人口比例分配，分配情況大致如下：

如果再扣除約 20% 的行政成本，光是昆士蘭州的份額就可能從每年約 1 億美元降至接近 8,000 萬美元。

有用，但未必能帶來改變。

這才是問題的關鍵。

地方基礎建設基金的目標定位不準，實際上並沒有對城市發展有塑造作用。

它只是在成長壓力已經存在的情況下，幫助補貼一些基礎設施建設。

各州競標資金，坎培拉評估項目，資金陸續撥付，基礎設施可望隨之發展。

希望住房問題也能隨之而來。

但目前還沒有人真正協調交通、住房、就業、規劃和住房供應等各個方面。

正因如此，  1980 年代末 90 年代初的「建設 更美好城市計畫」 在今天仍然具有現實意義。

該計劃理解了現代住房政策似乎已經遺忘的一點：住房供應實際上是關於城市建設。

聯邦政府與州和地方政府直接合作，透過綜合規劃、基礎建設和城市更新，重塑戰略性城市區域。

更重要的是，它著重指出了成長應該發生在哪些方面。

在布里斯班，這有助於將紐斯特德、特內裡費和新農場的部分地區從老舊的工業用地改造成了充滿活力的混合用途城市社區。

不僅是增加住房，而是要打造擁有更優質公共空間、更便利的交通連接、更多就業機會和更完善的交通網絡的整個城市環境。這與如今的地方基礎設施基金的理念截然不同。

目前，澳洲的住房體系很大程度上是被動的。

基礎建設往往在交通擁擠之後才出現。交通運輸的發展則要等到人口成長之後才能跟上。

規劃審批有時會拖延很久。

社區抵制高密度開發，因為配套設施總是無法先到。

同時，各國政府繼續將資金分散到數百個零散的項目中，而不是將投資集中在能夠真正改變住房供應結果的地方。

在我看來，澳洲更需要的是現代版的「美好城市」計畫。

目標可能是全國範圍內的六個戰略要地。

為它們提供充足的資金。前期協調基礎建設。簡化審批流程。創建真正符合規範評估的發展路徑。確保交通、住房和公共設施同步交付。

那確實會對房屋市場產生影響。

因為歸根結底，澳洲的住房問題不再只是管道和道路的問題了。

這是為了創造更美好的城市，讓更多的人能夠有效率、負擔得起地生活。

目前的地方基礎設施基金或許能起到一些作用，但不會從根本上改變澳洲的住房未來。

我們以前建過更好的城市，我們應該再建一次。

或許  可以孕育出一些新的東西，例如模組化房屋建造，而且要達到有意義的規模。

聯邦政府可以利用這 20 億美元的「基礎設施」支出，幫助在全國範圍內啟動和資助一系列模組化房屋企業，更重要的是，同時讓銀行開始遵守規定，這意味著他們將為這類建築項目提供 80% 的貸款。

目前在澳大利亞，購買預製房屋比購買傳統房屋更難獲得貸款。為什麼？

外國買家

聯邦政府在 5 月的預算案中決定將禁止外國投資者購買二手房的禁令延長至 2029 年年中，這項決定在政治上顯得十分大膽。

但如果我們真的認真看待住房負擔能力問題，那麼在我看來，這項政策仍然遠遠不夠。

澳洲應該禁止所有非澳洲護照持有者在該國購買住宅物業。不僅僅是已建成的房屋，而是所有類型的住房。

官方數據顯示，外國買家僅佔市場份額的一小部分。

NAB 最新住宅房地產調查顯示，外國買家約佔全國新建房屋交易的 4.4%，約佔二手房屋銷售的 3.4%。

有趣的是，雖然海外或外國買家購買澳洲現有房屋是“合法的”，但我們現有的住宅中仍有約 3% 到 4% 是從在海外擁有主要居住地的人手中“正式”購買的。

此外，任何活躍於市場的人都知道，離岸資金的實際影響力可能比正式統計數據所顯示的要大得多。

為什麼？

因為官方數據僅記錄了根據澳洲外國投資規則「外國人」的直接購買行為。

它並未完全考慮透過家庭成員、信託、當地實體、代理買家或透過國內結構轉移的境外支持資本進行的購買。

它也未能捕捉到外國資本對價格預期的行為影響，尤其是在高檔住宅、藍籌學區和特定公寓市場。

這一點很重要，因為住房不僅僅是另一個資產類別。

住房是重要的基礎設施。然而，我們卻繼續允許全球資本與當地工資競爭，而這個市場本​​就飽受長期供應不足、審批緩慢和建築成本虛高之苦。

批評人士認為，全面禁止海外預售會損害公寓開發，因為海外預售有助於獲得融資。這種說法有一定道理。

但如果澳洲的房屋計畫只能依靠海外買家與當地居民競爭才能進行，那麼或許這種交付模式本身就存在問題。

全面禁止外國買家並不能單獨解決澳洲的住房危機。

但這將發出一個非常明確的訊息：澳洲的住房應該主要供澳洲人居住，而不是作為國際財富的全球保險箱。

資料由澳洲PropertyUpdate所提供