重點總結

最佳買進機會往往出現在市場情緒低迷之時，而非人人信心滿滿之時。今天的墨爾本市場就符合這種經典的逆週期格局。

自2021年以來，由於移民流失、高利率和反投資者政策，墨爾本的表現一直不盡人意。這導致其與其他首府城市相比，出現了罕見的價值差距。

儘管墨爾本的長期基本面更強，但其房價目前遠低於布里斯班、阿德萊德甚至珀斯。這種價格差異提供了一個策略性的入場機會。

關鍵基本面正在轉變：移民潮正在復甦，供應趨緊，需求正在重建。這些轉變通常先於價格上漲。

精明的投資者會將目光聚焦在內環和中環郊區那些稀缺且需求旺盛的房產。等到整體市場轉牛時，最佳的投資機會往往早已被搶購一空。

2012年初，每個人都有理由不在雪梨買房。我們都知道結果如何。

即使身處最好的房地產市場，你也很難感受到它的真實面貌。

說實話，過去幾年裡，要想看好墨爾本的發展，幾乎總是會遭到反對。 “房東稅太高了。”“投資者紛紛撤離。”“布里斯班已經超越它了。”“大家都走了。”

都很有道理。

但房地產市場就是這樣——最佳購屋時機幾乎從來都不是人人認為的好時機。它往往是在市場前景看似黯淡，但基本面卻在悄悄好轉的時候。

我認為墨爾本目前就處於這種境地。

我們是怎麼走到這一步的？

自 2021 年底以來，墨爾本一直是澳洲各首府城市中處於劣勢的城市。

歷史上，該地區的住宅市場價格曾位居全國第二高，但如今，該地區的房價走勢和人口動態都發生了顯著變化。

疫情後的發展是造成這現象的重要原因。維多利亞州出現了嚴重的州際人口淨流失，其中很大一部分離開的居民遷往昆士蘭。

再加上不斷上漲的利率、大量的新房供應，以及在我看來對投資者過於嚴厲的土地稅改革和其他監管改革，結果是墨爾本在幾乎所有指標上都落後了。

這一轉變最引人注目的證據之一是，到 2024 年 3 月，布里斯班的住宅中位數超過了墨爾本——這顛覆了長期以來的市場等級制度。

想想看。疫情前布里斯班的股價比墨爾本低37%，而現在布里斯班的股價已經遠高於墨爾本。

然而，或許也正因如此，我認為墨爾本已經成為全國最具吸引力的房地產投資機會之一。

價值差距驚人。

上面的圖表包含了你需要知道的一切資訊。

根據Cotality的最新數據顯示，墨爾本的房價中位數為97.8萬澳元，低於珀斯、阿德萊德和布里斯班的117.6萬澳元，也低於雪梨的160萬澳元以上。

這太不可思議了。我們說的是澳洲第二大城市，一個全球金融和文化中心，擁有一些世界一流的大學、醫療機構、餐廳和宜居環境，但其交易價格卻比阿德萊德低。

過去五年，墨爾本的住宅價值僅上漲了17.5%，而全國平均為46.8%。雖然這聽起來像是個壞消息，但從投資人的角度來看，這就是市場格局。

故事為何發生變化

墨爾本表現不佳的原因已有很多文獻記載。但它未來表現優異的理由同樣令人信服，而這些理由也逐漸顯現。

• 跨州移民潮趨於穩定。隨著墨爾本相對於雪梨和布里斯班的房價優勢日益擴大，跨州搬遷的經濟理由已減弱。對於許多家庭來說，以相對較低的價格出售墨爾本的房產，然後再購買價格不斷上漲的房產，在經濟上不再具有吸引力。人口外流的趨勢正在放緩。隨著墨爾本經濟的復甦，年輕的專業人士將會被吸引回來。

• 國際移民數量激增。國際移民數量大幅成長，恢復了墨爾本房屋市場的重要需求支柱。人口成長再次顯著推高了租賃住房和自住住房的潛在需求。
• 新房供應正在枯竭。這一點卻常常被忽略。不斷上漲的建築成本、融資限制以及開發商的風險規避心理，都抑制了維多利亞州各地新項目的啟動。隨著人口成長和市場信心的增強，現有房源預計將逐步消化。一旦這些過剩房源消失，市場將迅速轉變。而「害怕錯過」（FOMO）的情緒往往會在毫無預兆的情況下襲來。
• 由於政府推出各種激勵措施，首次購屋者重返市場。

預測者怎麼說

持這種觀點的人並非只有我一個人。

Domain預計墨爾本的房價中位數將在今年及以後繼續上漲。畢馬威的《住宅地產展望》報告也預測墨爾本將成為2026年表現最突出的城市。

推動因素包括相對可負擔性的提高、州際移民的積極回歸、強勁的拍賣成交率以及與雪梨和布里斯班相比的價值差距。

從戰略角度來看，墨爾本目前的地位使其成為全國房地產週期中一個極具吸引力的切入點。

對於尋求相對於其他資本市場價值的投資者和優先考慮長期基本面的自住業主而言，在下一階段的周期中，墨爾本可能會越來越成為澳洲最具吸引力的住宅投資機會之一。

反週期策略

我一直都想到這一點。

表現最強勁的城市——布里斯班、珀斯、阿德萊德——都是在較短的時間內取得如此佳績的。

2025年，布里斯本的房價中位數飆升超過14%，達到約117萬澳元。錯過這波上漲行情的購屋者現在正努力在接近房價承受能力上限的市場中尋找房產。

墨爾本的情況則截然相反。多年的低迷表現如今已累積了真正的價值。

供應趨緊，人口成長，信心回升。而那些精明的投資者——那些在市場情緒依然謹慎時買進的逆週期投資者——開始密切關注墨爾本內環和中環地區。

我將專注於

當然，並非墨爾本的每個房產都會同等受益。

我的觀點沒有改變：避免購買期房和高層住宅，因為這些地方的供應過剩仍然是一個結構性問題。

機會在於內環和中環位置優越的房屋、聯排別墅和獨棟別墅——這些房產是自住業主競爭激烈的，位於供應真正稀缺且生活方式吸引力強的郊區。

想想那些原本競爭就沒怎麼緩和的地區，現在卻出現了重新競爭的早期跡象——內東區、內北區和海灣沿岸的一些地區。

這些郊區將最先、最強烈地感受到轉捩點。

在我看來，雖然過去幾年墨爾本的表現遜於其他州的同類城市，但其基本面正在重新調整，這表明市場可能正在走出困境。

根據我的經驗，當大家都認為市場已經轉向時，最佳的入場時機往往已經過去了。

你可以採取以下措施。

墨爾本隊表現不佳的局面不會無限期地持續下去。

像這樣的市場不會大張旗鼓地宣告其轉折點。

它們悄無聲息地在表面之下移動，等到新聞報道跟上時，最好的機會早已溜走。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供