關鍵要點

自新冠疫情爆發以來，布里斯班的房屋價值已增加 50% 以上，表現超過大多數首府城市。

受州際移民和住房存量低的影響，需求持續超過供應。

空置率仍然非常低——許多郊區都低於 1%。

房屋總租金收益率較高，約 4.5%–5.2%。

數十億的基礎設施支出（跨河鐵路、布里斯班地鐵、皇后碼頭）正在增強連通性和宜居性。

2032 年奧運會將帶來長期的提升和投資者的信心。

內環和中環郊區的表現優於外圍邊緣地區。

布里斯班的經濟實惠和生活方式的吸引力使它成為那些無法負擔雪梨和墨爾本房價的投資者的首選。

布里斯班悄然而強勢地擺脫了雪梨和墨爾本的陰影，並證明了自己作為房地產市場的重量級人物的地位。

雖然南部首府城市往往會佔據新聞頭條，但布里斯班房地產在過去幾年中實現了穩健、可持續的成長，並且仍然保持強勁勢頭。

如今，隨著人口激增、基礎設施蓬勃發展以及 2032 年奧運會即將到來，這座河城為精明的房地產投資者提供了罕見的可負擔性、資本增長和租金收益的組合。

那麼，2025 年布里斯班仍然是投資房地產的好地方嗎？

布里斯本房地產市場的驅動因素是什麼？

哪些類型的房產適合長期成長？

在本文中，我們將為您揭曉 2025 年投資布里斯班房地產市場所需了解的一切。

今年到目前為止，布里斯班的房地產市場表現強勁。

儘管存在各種經濟不確定性和生活成本不斷上漲，但需求仍然超過供應，尤其是在受歡迎的內環和中環郊區。

布里斯本公寓表現極為出色，如下表所示；尤其是較大的自住式單位。

但布里斯班的獨立屋市場，尤其是靠近便利設施和公共交通的生活方式郊區，仍然處於領先地位，

以下是布里斯本房價中位數的最新數據。

🚀 布里斯班為何將繼續發展

儘管掛牌出售的房屋越來越多，價格上漲使得房價越來越難以負擔，但預計 2025 年布里斯班房地產市場仍將繼續保持強勁增長。

建築業放緩阻礙了新房供應，導致買家需求集中在現有房產上。

但隨著利率全年持續下降，買家和賣家的情緒將重返市場，布里斯班很可能在 2025 年再次成為表現最強勁的房地產市場之一。

在布里斯班大都會酒店，我們發現策略投資者和購屋者正在積極回歸，尋求升級，從而吸引市場的目光。

然而，即使利率下降，對於許多潛在買家來說，負擔能力仍然是一個問題，他們只能支付自己能負擔的限額，所以我只會投資於工資增長速度快於平均水平且居民有多種收入來源而不僅僅是工資的地方。

這意味著投資布里斯班較為富裕的內環郊區和高檔化的中環郊區，這些郊區的表現將優於較便宜的郊區，在這些郊區，居民仍然難以負擔得起房子，而租戶則願意支付溢價居住在這些地方。

🚀 布里斯班為何將繼續發展

1.人口成長迅猛

昆士蘭州繼續吸引大部分州際移民，其中布里斯班吸收了大部分人口流入。

人們追求生活方式、負擔能力和工作機會——這給住房需求帶來了持續的壓力。

2. 基礎建設熱潮

數十億美元被投入基礎建設：

• 跨河鐵路

• 布里斯本地鐵
• 皇后碼頭開發項目
• 道路、交通和醫療服務重大升級

這不僅僅是短期刺激。它正在重塑布里斯班的可及性和吸引力，釋放以前被低估的郊區並支持長期成長。

3. 2032年奧運：十年機遇

舉辦奧運將提升布里斯班的全球形象並促進進一步的投資。

正如我們在其他主辦城市看到的那樣，這對房地產價值、基礎設施和經濟活動產生了複合效應。

4. 價格優勢

與雪梨和墨爾本相比，布里斯班的房價仍然更便宜：

• 布里斯班的房價中位數明顯低於墨爾本
• 買家和投資者可以用較少的資金進入市場，從而增加中端郊區的競爭

這種可負擔性使得它對於自住業主和在其他地方買不起房的投資者都具有吸引力。

2025年布里斯本表現最佳的投資物業

布里斯班的房地產為精明的投資者提供了大量機會來挖掘其潛力，但是，並非所有房產都會有相同的表現，因此，確定哪些類型的住宅物業和郊區有望獲得更好的表現至關重要。

1. 生活方式和發展郊區的房屋

布里斯班成熟郊區中具有生活方式吸引力的獨立式住宅將繼續成為布​​里斯班最暢銷的房產。

隨著越來越多的家庭和專業人士從南部各州湧入布里斯班，尋求更大的空間、更實惠的價格和更好的生活方式，布里斯班成熟郊區的房屋將保持強勁的需求。

這些房產具有資本成長潛力和穩定的租金收益。

我建議投資者購買一間有土地、靠近學校、公園、購物中心和交通樞紐的 3 或 4 房的房子。

具有翻修潛力或有額外土地可供未來開發的房產可能特別有價值，並能讓投資者「製造」資本成長和租金成長。

布里斯班的內城郊區，如帕丁頓、阿什格羅夫和紅山，可能會表現強勁。

這些郊區融合了傳統魅力、中央商務區的便利性以及濃鬱的咖啡館文化。

土地稀缺，加上專業人士和家庭的持續需求，使其成為資本成長的理想之地。

布里斯班西部郊區如因杜魯皮利 (Indooroopilly)、教堂山 (Chapel Hill) 和肯莫爾 (Kenmore) 的表現也應該會更好。

這些郊區以其優秀的學校、綠地和適合家庭的生活方式而聞名，需求持續穩定，並具有強勁的租金收益和資本增長潛力。

布里斯班的斯塔福德、凱德隆、韋維爾高地、坎農山、坎普山和曼斯菲爾德等郊區基礎設施完善，靠近主要就業中心，學校優良，而且隨著高檔化進程的全面展開，這些郊區越來越受到家庭和年輕專業人士的歡迎。

它們提供了可承受的切入點，並且在未來幾年內具有良好的資本成長前景。

2. 內環和中環郊區的連棟別墅

隨著越來越多的人尋求在不影響空間和位置的情況下，可以負擔得起的傳統房屋替代品，向中等密度居住的轉變是布里斯班的一個持續趨勢。

聯排別墅提供了很好的平衡，提供比公寓更多的空間，但入門價格卻比獨立式住宅更低。

這一細分市場在年輕家庭、專業人士和縮小住房規模者中越來越受歡迎。

低密度、現代化開發案中的三房聯排別墅，交通便利，零售中心和生活設施齊全，是絕佳的長期投資選擇。

有戶外空間或私人庭院的房產非常受歡迎，因為租戶和自住者都願意用後院換取庭院。

尋找南布里斯班和格林斯洛普斯的聯排別墅。

這些市中心地區正在經歷快速轉型，新的基礎設施和城市更新項目不斷湧現，對聯排別墅投資具有吸引力。

在中央商務區和附近醫院工作的專業人士的需求確保了穩定的租賃需求。

卡麗娜 (Carina) 和坎普希爾 (Camp Hill) 也是目標郊區。

這些郊區距離中央商務區僅 7-10 公里，正在迎來大量年輕家庭和專業人士，他們尋求寬敞的居住環境和更實惠的價格。這裡的聯排別墅提供良好的租金收益和未來的資本增長。

斯塔福德和凱德隆擁有便利的公共交通、購物中心，並且靠近布里斯班機場，這些北部郊區正在成為聯排別墅的熱點地區。

它們吸引了眾多租戶和自住業主，提供了豐厚的租金收益和成長潛力。

3. 精品綜合公寓

雖然我會避開大型綜合體中的高層公寓，但位於地理位置優越的郊區的精品「家庭友善」公寓（通常位於 4 至 20 個單元的綜合體中）預計在未來幾年將表現良好。

它們迎合了那些既想享受公寓生活的便利，又不想遭遇大型建築群擁擠的租戶和自住業主的需求。

買不起獨立屋或聯排別墅的投資者應該考慮兩房公寓，這類公寓佈局寬敞，裝修優質，並配有陽台、安全停車場等便利設施，並且可方便前往附近的生活設施，如咖啡館、餐廳和公共交通。

新農場 (New Farm) 和特內裡費 (Teneriffe) 時尚的河畔郊區一直受到年輕專業人士和尋求以生活方式為導向的公寓生活的小戶型人士的青睞。

由於靠近中央商務區、高端餐飲場所和娛樂設施，這裡的精品公寓具有強勁的租賃需求和資本成長潛力。

西區和海格特山以其充滿活力、不拘一格的氛圍而聞名，並繼續吸引尋求活躍城市生活方式的租戶和買家。

這些郊區的精品公寓因靠近中央商務區、文化景點和娛樂場所而表現良好。

北部內城區的阿爾比恩 (Albion) 和伍洛溫 (Wooloowin) 正在迅速高檔化，基礎設施升級和新開發項目吸引了租戶和自住業主。這些地區的精品公寓提供了經濟實惠的入門價格和良好的長期成長前景。

📍 2025 年布里斯班最值得關注的郊區

以下是一些具有長期成長潛力的關鍵領域：

內圈

• 帕丁頓、紅山、海格特山– 生活方式、特色住宅、靠近中央商務區
• 特內裡費島新農場－聲望高、靠近河流、步行方便

中環

• Tarragindi、Holland Park、Ashgrove－適合家庭居住、綠樹成蔭、學校優秀
• 切姆賽德西區、埃弗頓公園– 價值高，基礎設施便利

成長走廊

• 米切爾頓、南達、卡里納——透過社區投資進行高檔化
• Woolloongabba – 奧林匹克區提升潛力

布里斯本房地產市場正在發生什麼？

資料來源：SQM Research

根據雷·懷特 (Ray White) 的分析，到 2025 年底，昆士蘭州的百萬美元郊區數量預計將超過維多利亞州。

在澳洲六個州和兩個領地中，昆士蘭州的成長速度最快，過去十年中，其百萬澳元郊區數量增加了 25 倍，從 7 個增加到 174 個。

就成長率而言，排名第二的是澳洲首都領地，百萬澳元郊區數量將增加 11 倍，從 2014 年的 6 個增加到 2024 年的 70 個。

假設過去十年的成長率在未來 12 個月保持這一趨勢，我們預計約有 99 個新郊區的房價將突破 100 萬美元大關。

其中 30 個來自新南威爾斯州，24 個來自昆士蘭州，18 個來自維多利亞州，這意味著昆士蘭州很有可能超過維多利亞州，成為百萬美元郊區數量第二多的州。

布里斯班的租賃市場仍然異常緊張

布里斯班的租賃市場對租戶來說仍然很艱難，租金不斷上漲，房屋和公寓的空置率持續接近歷史最低水準。

資料來源：SQM Research

與全國其他地方一樣，布里斯班的租賃市場也陷入了危機。

近年來，該市獲得了大量投資，許多人移居到布里斯班，享受就業機會和高品質的生活。

但移民激增導致租賃物業的需求增加，使空置率維持在較低水準。

雖然布里斯班目前的空置率對房東來說可能是個好消息，但它只會加劇該市本已緊張的租賃市場，因為租屋者越來越難以找到負擔得起的住房。

資料來源：SQM Research

儘管政府推出了減少移民激增的政策，但 2024 年不太可能為租戶帶來任何緩解，因為新房屋建設水平仍然長期處於低迷狀態。

2025 年布里斯班房地產市場的主要趨勢。

布里斯班的許多基礎設施項目，包括跨河鐵路、布里斯班地鐵以及 2032 年奧運會的準備工作，正在改變這座城市。

受益於這些發展的郊區可能會看到需求增加和資本持續成長。

同時，布里斯班憑藉其更實惠的住房、生活方式優勢和就業機會繼續吸引來自雪梨和墨爾本的居民。這一趨勢推動了對家庭友善和生活方式型

正在經歷城市更新和高檔化的郊區​​往往表現更佳，因為它們吸引了一群更富裕的新居民（包括自住業主和租戶），從而刺激了對住房和租賃物業的需求。

展望未來，人們將紛紛追求優質房產，並更加重視宜居性。

這就解釋了為什麼我們看到對 A 級住宅和投資級房產的需求強勁，特別是在生活方式區，其中許多房產的價值保持良好。

買家願意為擁有更大空間和更高安全性的房產支付更多費用，但不僅僅是房產本身需要滿足這些新出現的需求——「宜居」位置也將發揮重要作用。

對許多人來說，宜居性意味著以下幾點的結合：

• 距離——靠近公園、商店、便利設施和優質學校等
• 流動性－良好的公共交通（儘管這在未來可能不那麼重要）或良好的道路系統
• 獲得工作機會

布里斯本強勁資本成長的另一個驅動力是學區。

作為房地產決策過程的一部分，許多家長和投資者會考慮潛在房產相對於學校招生範圍的地理位置。

當人們尋找住房時，他們也在尋找一種生活方式，而教育是其中很重要的一部分。

布里斯班的移民和人口增長與房地產價格

布里斯班和昆士蘭州要感謝大量國內移民的湧入，這為其過去幾年房地產市場的強勁發展做出了貢獻——在疫情、封鎖和房地產市場飆升的背景下，許多澳大利亞人，特別是來自維多利亞州和新南威爾士州的人，紛紛向北湧向我們的陽光之州，尋找郊區更實惠的房產生活方式。

這種生活方式至今依然適用。

來源：ABS數據

黃金海岸和陽光海岸的熱門地區由於能夠在家工作且無需頻繁通勤而更加靈活，因此需求強勁。

同時，房地產投資者活動強勁，尤其是房屋投資，不僅來自當地人，也來自州際投資者，他們看到了布里斯班房地產價格的強勁上漲空間以及可觀的租金回報。

當然，昆士蘭州的房地產市場不只一個，昆士蘭州東南部的房地產市場也不只有一個，不同地區的表現也不同，而且這種情況很可能會持續下去。

截至 2024 年 6 月 30 日的 12 個月內，昆士蘭州的人口成長率為 2.3%，高於全國平均（2.1%）。

預計未來人口還會進一步成長。

聯邦政府預測，到 2032 年布里斯班舉辦奧運會時，昆士蘭州的人口預計將增加 16% 以上。

而澳洲最分散的州的人口分佈也傾向於向城市傾斜，預計當奧運聖火在加巴點燃時，大多數昆士蘭人將居住在大布里斯班。

大布里斯班地區的經濟成長速度預計將超過昆士蘭州其他地區，2022-23 年首府布里斯班的經濟成長速度預計為 1.9%，而昆士蘭州其他地區的經濟成長速度為 1.4%。

這意味著昆士蘭州的人口將在未來幾十年內激增，從目前的 540 萬人增加到 2046 年的 827 萬人。

布里斯班的基本面非常強勁

布里斯班的人口和移民成長不僅支撐著該州的經濟，該市其他方面的基本面也非常強勁。

CommSec 的《各州狀況報告》對澳洲各地的經濟表現進行了評估，並顯示從總體上看，以資源為主的昆士蘭州和西澳大利亞州均擁有最強勁的年度經濟增長勢頭，這得益於強勁的房地產市場和穩定的人口增長。

昆士蘭目前位居第一，西澳大利亞州則下滑至第二。

商品和旅遊業發達的州之間幾乎沒有什麼區別，昆士蘭州在八項關鍵經濟指標中的五項中排名第一或第二。

儘管在最近的房地產繁榮之前，布里斯班的房地產市場價格明顯更便宜，但對於在利率下降、進入房地產週期下一階段時想要購房的買家來說，這仍然代表著寶貴的利益。

而即將在布里斯班舉辦的2032年奧運會只會給這座城市帶來更大的壓力。

布里斯班、黃金海岸和陽光海岸對基礎設施和交通升級的需求可能會推動布里斯班房地產市場的發展。

為什麼？

因為基礎設施支出是住宅房地產中最強大的力量之一——它可以改變當地經濟並帶來房地產繁榮。

這是因為大型基礎設施項目可以透過改善一個地區的可及性或舒適性來提升地點的吸引力，並且還可以在建設期間產生經濟活動和就業機會。

布里斯班房地產市場－2025 年預測

考慮到布里斯班房地產市場有多個市場，距離中央商務區 5-7 公里或優質學區內的布里斯班獨立式住宅似乎可能會繼續強勁增長。

My Housing Market 首席經濟學家安德魯威爾遜博士認為， 2025 年布里斯班的房地產市場將表現強勁。

澳新銀行近日更新了未來兩年的房價預測：

牛津經濟研究院最近對布里斯班房價三年後走勢做出了以下預測。

正如您所看到的，他們預計未來幾年布里斯班房地產市場將表現強勁。

三年房價預測（截至2027年6月）

🎯 最後的想法

布里斯班房地產市場繼續提供引人注目的投資機會——但僅限於那些採取策略性、有研究支持的方法的人。

隨著人口強勁成長、基礎設施投資、租賃需求上升以及即將舉行的奧運會，布里斯班具備持續資本成長和財富創造的所有要素。

但成功不會來自於隨波逐流或在炒作的地點購買。

它來自於謹慎的選擇、長遠的眼光和專家的建議。

資料來源由澳洲PropertyUpdate新聞所提供