重點總結
預期是基於證據對未來可能發生的情況（例如經濟衰退、經濟下滑、利率變動）所做的廣泛判斷。預測則給了具體日期──而這正是人們容易陷入的陷阱，因為我們最不擅長的就是把握時機。
影響因素太多：政策改變、通膨意外、全球衝擊，以及──最重要的是──數百萬買賣雙方的感受和行為。 「未知因素」常常讓原本清晰的預測功虧一簣。
要有穩健的預期（繁榮之後必然是衰退），並建立緩衝機制（現金流、應急計劃），這樣你就不會被迫在錯誤的時機出售。這種心態能讓你把握繁榮時期，也能讓你安然度過蕭條時期，而無需猜測具體日期。
人口成長和城市集中、日益嚴重的交通擁堵、長期供應不足（住房建設需求巨大而供應短缺）以及人們對擁有住房的持久渴望，長期對房價構成上行壓力。
但表現將會有所不同：內環/中環的投資級房產應該會比「更便宜」的外環房產表現更好，因為稀缺性+富裕的需求+便利設施最終會勝出。
預計利率將穩定在比 2010 年代更高的「中性」水平附近，由於供應不足、人口遷移和家庭結構變化，租金可能會繼續上漲，而房屋擁有率可能會下降（長期租房者增加）。
這種組合有利於租金持續成長，並強化了在 A 級地段購買優質資產的理由，而不是追逐便宜貨、熱門地段或「今年流行的」資產。
我們已經進入 2026 年了，在過去的幾個月裡，一些小生物從冬眠中甦醒過來——它們被稱為預測者，它們對我們未來將要發生的事情做出了大量的預測。
這些都與各個領域有關，尤其是房地產，因為幾乎所有擁有房地產的人都願意付出第二個車庫的代價來了解未來的房價走勢。
但首先，重要的是要明白…
預測與預期之間的區別
我預計未來十年會出現經濟衰退，但我不知道具體時間。
我預料到我的一些投資不會像我預期的那樣成功。但我不知道具體是哪些投資。
我預計房地產市場還會繁榮幾年，然後價格會再次下跌。但我不知道目前的上漲階段何時結束。
我預計利率會在高點維持一段時間，比我們預期的要長，之後可能會略有下降。可能要等到今年最後一季。事實上，我也不知道具體時間。
我預計還會出現另一場世界金融危機。
但我不知道它什麼時候會到來。
這些並非自相矛盾，也不是一種推卸責任的方式。
你看……預期和預測之間有很大的差別。
預期是對過去事物運作方式以及未來可能運作方式的認可。
預測是將預期結果設定一個時間框架。
當然，在理想情況下，我們能夠較為準確地預測房地產市場的未來走向。
但我們做不到，因為牽涉的環節太多了。
當然，有很多統計數據很容易量化，但難以確定的是，數百萬陌生人會在何時以及如何對當前的經濟和政治環境做出反應。
然後每年都會出現一些未知因素——那些突如其來的意外事件，可能是本地的，也可能是海外的，它們會推翻我們所做的所有預測。
那你該怎麼做呢？
我發現最實際的做法是對可能發生的事情有所預期，而不是做出具體的預測。
那是因為當你預期某事在未來的某個階段會發生時，當它真的發生時，你就不會感到驚訝了。
做好最壞的打算，同時為最好的結果做好準備，可以迫使你在投資時預留犯錯的空間，並在心理上讓你做好面對不可避免的失望的準備。
這就是我如何利用 2020-2021 年的房地產繁榮，以及如何為隨之而來的房地產低迷做好準備的。
我不知道它何時到來，會持續多久，或者會對我的房產組合價值或我的企業現金流產生什麼影響。
但我知道經濟衰退會再次到來，我已經做好了準備，預留了現金流緩衝，以度過難關。
我想解釋的是，「我預計未來十年內還會出現另一次房地產市場低迷」和「我預計下一次房地產市場低迷將在 2028 年下半年出現」之間存在著巨大的差異。
其中一個很大的不同之處在於我的投資方式。
如果我預期目前我們正在經歷的房地產市場上漲之後會迎來另一輪下跌，那麼當下跌來臨時我不會感到驚訝。
但由於我不知道這種情況何時會發生，所以我不會將房地產投資的重點放在試圖掌握房地產週期上。
因為試圖掌握房地產週期是許多房地產投資者失敗的原因之一。
另一方面，策略投資者透過投資那些一直以來表現優異的資產，在繁榮時期最大化利潤，在蕭條時期最小化損失，而不是尋找下一個熱門領域或尋找「現在」有效的房地產策略，而不是尋找長期有效的策略。
他們在澳洲三大首府城市的內環和中環郊區擁有投資等級資產。
這種類型的房產價值會隨著時間的推移而持續增長，即使房地產週期放緩，價格也不會出現劇烈波動。
那麼房地產產業的未來發展趨勢是什麼？
話雖如此，我敢打賭，您仍然想知道我們房地產市場的未來方向。
我知道有些人認為，如果你想知道未來會發生什麼，就要從回顧過去的線索開始，但在我看來，下一個十年將與過去的十年截然不同。
讓我們從…開始。
十件不會改變的事
1. 澳洲人口將持續強勁成長。
如果你認為過去幾年的房地產市場變化已經很顯著了，那你就大錯特錯了。
雖然關於新冠疫情後「破紀錄」移民潮的聳人聽聞的頭條新聞開始逐漸消退，但其潛在趨勢是不可否認的：澳洲的人口規模、老齡化程度和集中度都比以往任何時候都高。
政府修訂後的預測證實，到 2036 年，我國人口將接近3,150 萬人。
短短十幾年間，澳洲的人口增加了約 400 萬，相當於在我們的人口地圖上增加了一個布里斯班大小的城市。
但「地點」比「數量」更重要。
我們正在目睹一個雙速國家的出現。
預計各首府城市的發展速度將是區域地區的兩倍，這將加劇對位置優越的內環房產的競爭。
墨爾本正朝著歷史性轉變邁進，預計在 2030 年代初超越悉尼，成為澳洲最大的城市，這主要得益於墨爾本能夠吸收更多海外移民。
與此同時，一場「銀髮浪潮」正逼近。成長最快的族群並非年輕家庭，而是75歲以上的老年人口，這群人的人數將增加近100萬人。
這種結構性轉變將悄悄改寫住房需求規則，使低維護、無障礙住房成為首選，並導致家庭規模不斷縮小，這意味著我們需要更多的住房才能容納相同數量的人口。
對策略投資者而言，未來十年不僅僅是水漲船高；而是要找出那些長期供應不足與持續的人口壓力相遇的具體市場。
2. 道路壅塞加劇
雖然海外已經證明，即使擁有數百萬人口，城市也可以宜居，但基礎設施，特別是公共交通，需要能夠容納人口。
不幸的是，澳洲的基礎設施建設速度跟不上人口成長的速度，這意味著道路將變得更加擁堵，我們的政府不太可能找到必要的資金來升級我們的基礎設施。
這意味著靠近公共交通工具的住宿將變得更加搶手，價值也會更高。
3. 房地產價格將持續上漲
自聯邦成立以來，情況一直如此，但有些地區會比其他地區受益更多。
「地段、地段、地段」這句古老的格言依然適用，房產價值很大程度受地段影響。
在各大首府城市的內環和中環郊區，當地居民相對富裕，可支配收入較多，因此這些地區的房產價值成長幅度將比外環郊區更大。
未來十年，窮人將比以往任何時候都居住在更遠的地方，因為富人不喜歡通勤，他們將繼續居住在綠樹成蔭、設施完善、靠近公共交通的郊區。
4. 我們每年需要建造約24萬套新住宅。
但我們目前距離這個目標還有一段距離。
5. 房地產週期將持續
房地產市場將繼續經歷成長、穩定和調整的周期，但長期趨勢將是上升的，主要由自住業主推動；而週期性的漲跌則更多地是由投資者受恐懼和貪婪驅使而導致的。
6. 澳洲人將繼續渴望擁有自己的住房。
這將繼續支撐我們的房地產市場。
數十萬來到澳洲的移民中，很大一部分人也渴望擁有自己的住房，事實上，這也是他們來到澳洲的眾多原因之一。
然而，在接下來的十年裡，越來越多的人將搬到中高密度住宅——公寓和聯排別墅。
7. 一般澳洲人將繼續投資房地產。
鑑於房地產投資具有資本增值和租金收入的潛力，一般澳洲人將繼續尋求透過房地產投資來保障自己的財務未來。
8. 房地產悲觀主義者依然存在。
那些悲觀房地產市場的人仍然會告訴我們不要投資，說我們的房地產市場即將崩盤。
9. 房地產推銷員和快速致富
房地產推銷員和一夜致富的騙子們依然會在那裡，從那些天真的房地產投資者身上榨取錢財，他們希望透過房地產快速致富。
10. 澳洲仍將是世界上最好的國家。
註：最終，我們將生活在世界上最好的國家，在歷史上最好的時代。
現在我們來看看…
未來十年將會改變的十件事
1. 我們將經歷一段高利率時期。
未來十年利率大幅上升的可能性相對較低，但預計將高於2010 年代疫情爆發前的低利率水準。
澳洲儲備銀行（RBA）現金利率的長期走勢是穩定在一個新的、更高的「中性」利率附近。
這種中性利率是指既不會在長期內刺激經濟也不會限制經濟的水平，而澳洲儲備銀行目前的想法是將這種名目利率定在3.0% 到 3.6%之間。
由於全球政府債務增加、綠色能源轉型相關成本以及自然通貨膨脹率預計上升等結構性變化，這一利率高於2015-2020 年期間低於3% 的利率。
就近期（2026-2027 年）而言，澳洲儲備銀行的政策路徑高度不確定，完全取決於能否將通膨率可持續地恢復到 2-3% 的目標區間。
儘管目前的預測表明，澳洲儲備銀行已經結束了最近的降息週期，目前利率穩定在 3.60% 左右，但服務業通膨的任何再次走強或勞動力市場的收緊都可能迫使澳洲儲備銀行恢復升息。
然而，一旦通膨得到有效控制，市場預期現金利率將穩定在估計的 3.0%–3.6% 的長期中性區間。
未來十年的主要風險不是利率再次達到 7%，而是住房成本、工資增長和生產力低下導致的頑固通膨，使得澳洲儲備銀行無法將利率降至中性區間的限制，從而使房主的借貸成本持續居高不下。
2. 租金將強勁上漲
未來幾年，租金成長很可能繼續大幅超過通貨膨脹和薪資成長，這將給租戶帶來巨大壓力。
我的預測是基於兩個關鍵因素所導致的長期結構性失衡：
- 由於海外淨移民人數眾多，同時平均家庭規模縮小（意味著人均需要更多住房），需求依然強勁。
- 新增住房供應量極少且受結構性限制。 儘管政府設定了2029年新建120萬套住房的目標，但預計屆時住房缺口將接近8萬套，因為高昂的建築成本、勞動力短缺和複雜的規劃延誤限制了項目的竣工進度。 預測人士指出，作為租賃住房的重要組成部分，公寓供應量比維持空置率穩定所需的水平低20%至40% 。
因此，預計空置率短期內不會恢復到2.5%的長期平均健康水準。
全國空置率約 1.4%，只要空置率維持在 2.0% 以下，市場絕對有利於房東，進而導致租金持續成長。
對房地產投資者而言，這種緊張的市場環境意味著強勁的租金收益率和對租金收入穩定性的高度信心。
SQM Research 預測， 2025 年至 2030 年間，各首府城市的租金中位數將增長24% ，這表明當前的高增長階段並非暫時的激增，而是由基本人口結構和供應不足驅動的多年趨勢。
3. 房屋擁有率較低
未來十年，澳洲整體住房擁有率的長期走勢可能會持續逐漸下降趨勢。
雖然自 20 世紀 70 年代以來，全國的房屋擁有率一直徘徊在 67% 到 70% 之間，但這種穩定性很大程度上是由擁有完全產權房屋的老一代支撐起來的。
隨著嬰兒潮世代最終退出社會，他們的高汽車擁有率將被年輕一代（千禧世代和 Z 世代）所取代，而年輕一代的汽車擁有率處於歷史低點。
25-34 歲族群的房屋擁有率已經從 20 世紀 70 年代的 60% 以上驟降至如今的 50% 左右甚至更低，這為到 2036 年全國整體房屋擁有率下滑至 63-65% 的區間奠定了基礎。
造成這種下滑的主要原因是房價收入比高和存款儲蓄時間長，這些都是結構性因素，不容易逆轉。
儘管政府推出了各種旨在幫助首次購房者的補助和計劃，但這種下降趨勢仍會發生，有時甚至正是由於這些補助和計劃才導致了這種下降。
我的觀點是，像首次購屋補貼和印花稅優惠這樣的需求面措施，主要使那些已經接近購房的人提前購房，而不是真正讓被排除在外的家庭獲得房屋所有權。
至關重要的是，在我們供應受限的市場中，這些補助金會立即增加入門級市場的需求，從而推高首次購屋者所瞄準的房屋的房價。
結果是，隨著住房保障計劃的擴大，首次購房活動最初出現激增，隨後最終回歸長期趨勢，即有家庭經濟支持（代際財富）的人與沒有家庭經濟支持的人之間的差距繼續擴大。
這預示著「租房世代」將永久崛起，長期租房將成為他們的主要居住方式。
4. 家庭規模將會增加
根據人口普查數據，家庭規模正在擴大，未來十年，隨著多元文化主義的持續發展、房價上漲和人口老化，越來越多的家庭中，孩子、父母和祖父母將生活在同一屋簷下，我們可能會看到更多多代同堂的家庭。
此外，海外移民的組成也發生了變化，現在有更多移民來自家庭規模較大的國家。
然而，出生率下降意味著未來十年我國人口中年輕人口的比例將繼續下降，而老年族群的比例將迅速上升。
5. 單身家庭增多
另一方面，隨著越來越多的人壽命延長，尤其是 60 歲以上的女性，獨居或以伴侶為單位生活的人數將會增加；可悲的是，他們中的大多數人經濟能力有限。
6. 都市化進程加快和高密度居住。
隨著人口持續增長，城市化和高密度居住將成為一種趨勢，重點是公寓居住和混合用途開發。
擁有四分之一英畝土地，有足夠的空間在後院打板球的夢想將幾乎消失殆盡，越來越多的人將後院換成了陽台和庭院。
隨著越來越多的人居住在中等密度的住宅區，城市地區將進行大規模的重建，重點是創造更宜居、更永續、更適合行人居住的環境。
7. 我們所熟知的許多工作可能會在未來十年內消失。
勞動力將會非正規化。
一些本地工作將因海外外包而消失，而另一些工作將被人工智慧取代。
我並不是說這將導致大規模失業；相反，這將導致重新就業，因為一系列我們甚至還沒有想到的新職業將會湧現。
同時，越來越多的人將從事各種臨時或兼職工作，而作為這一趨勢的一部分，老年人就業的人數將比以往任何一代都多。
他們這樣做是因為經濟上不得不這樣做，而不是因為他們想做點什麼。
8. 大多數嬰兒潮世代將在下一個十年末退休。
X世代即將步入退休年齡。
澳洲人退休後經常被描繪成一對幸福的夫婦在黎明或黃昏時分漫步海灘的形象將不復存在。
取而代之的是，飽經風霜的雙手仍在辛勤工作，因為許多嬰兒潮世代的積蓄或退休金不足以讓他們安享晚年。
大約有五百萬人出生於 1946 年至 1964 年之間，他們正在進入先前由嬰兒潮世代（1927 年至 1945 年出生）佔據的市場空間，而嬰兒潮世代的人數從未超過三百萬。
這意味著退休金和醫療保健系統將無法應對嬰兒潮世代大量湧入退休市場的局面。
隨著預期壽命的延長，有必要推遲「官方」退休年齡以及退休金或醫療保健福利開始生效的年齡。
世界各地的平均退休年齡通常從 65 歲開始，但包括澳洲在內的許多國家已經將退休年齡提高到 67 歲或 68 歲。
同時，這些趨勢將確保澳洲繼續引進更多適齡移民，以繼續繳納稅款來供養退休的嬰兒潮世代。
9. 新的「部落」體系的形成
人口結構一如既往地將驅動房地產市場，但高密度居住、人口遷移、多元文化以及科技進步等社會變革也將催生一系列新的「群體」。 這些群體包括：
- 單身人士——據預測，到 2030 年，超過 26% 的澳洲人將生活在單人家庭中。
- 多代同堂的家庭—澳洲人口中持續的多元文化和不斷變化的年齡結構預計將增加兒童、父母和祖父母居住在同一屋簷下的家庭數量。
- 家庭辦公室小組—到 2030 年，可能有三分之一的人會以自由工作者的身分工作。這一趨勢凸顯了人們對家庭辦公空間以及更多集體辦公空間日益增長的需求。
- 「彼得潘」 ——指的是嬰兒潮世代，他們中的許多人現在已經退休，但希望在家獨立生活更長時間。他們不會尋求搬到海邊、鄉村或養老社區，而是希望在熟悉的地方度過晚年，以便繼續與家人和朋友一起享受生活。
10. 我們將被目前我們甚至從未想過的新科技所淹沒。
房地產交易中科技的應用可能會增加。
我預見科技進步將簡化房地產交易，人工智慧、區塊鏈和虛擬實境將成為房地產看房、交易和管理中不可或缺的一部分。
同時，我們很可能會成為一個無現金社會，甚至信用卡也可能在未來 10 年內消失。
註：如果您今天到訪澳大利亞，十年後再次來到這裡，您可能認不出我們如今已面目全非的景象。
我們的城市面貌將截然不同，但不變的是，澳洲仍將是世界上最宜居的地方，而且會有很多人排隊渴望來這裡生活。
這對身為房地產投資者的你意味著什麼？
中期內，我們的房地產市場將受到以下三個因素的支撐：
- 人口顯著成長
- 強勁的就業創造
- 增加國家財富。
我認為目前的市場為著眼於長期投資的房地產投資者提供了一個機會窗口。
你看…我們正經歷一個房地產超級週期，這是一個價格強勁增長的時期，將持續數年。
過去，投資者利用房產的這個階段創造了可觀的財富。
展望未來，由於移民數量創歷史新高，而我們建造的房產數量遠遠無法滿足需求，因此在未來一段時間內，需求將超過供應。
同時，新建住宅的建設成本將持續上漲，這不僅是因為供應鏈問題和缺乏足夠的熟練勞動力，還因為建築商和開發商只有在經濟上可行的情況下才會啟動新項目，而新項目的上線價格將遠高於目前的市場價格。
隨著房地產週期的推進，貪婪（FOMO）戰勝了恐懼（FOBE），買賣雙方的情緒可能會保持強勁，這種情況總是會發生。
我們將經歷一段租金持續強勁成長的時期——租金危機只會進一步惡化，而且看不到盡頭。
現在，我並不是建議佔租戶的便宜；我的建議是，我們應該認識到目前存在一個問題（缺乏出租住房），並提供解決方案。
因此，與其費盡心思尋找便宜貨，不如專注於在A級地段購買投資級房產，因為這類房產供應短缺，但售價仍然相當不錯……而且，從長遠來看，它們的保值能力也更強。
雖然在媒體充斥著各種相互矛盾的資訊時購買商品似乎有悖常理，但您可以受益於競爭減少、消費者情緒低落、下行風險最小以及供應過剩風險最小。
資料由澳洲 Propertyupdate 所提供