重點總結

澳洲人口已突破2800萬——比澳洲統計局2003年的預測提前了幾十年。當時，規劃者預計這一里程碑要到本世紀中葉才會到來。

推動移民的主要因素是移民，儘管政府一再收緊政策，但淨海外移民數量仍持續高於政府預期。

房屋建設未能跟上需求——每年的缺口在5.5萬至8萬套之間，而政府本身的《住房協議》目標也已比原計劃落後一年多。

澳洲每年仍新增超過30萬人口，每個人都需要住房，而房屋市場本已供不應求。

由此產生的結構性需求下限，是我們主要城市中位置優越的住宅物業最強而有力的長期支撐之一。

墨爾本、雪梨、布里斯班和珀斯的內環和中環郊區仍然是吸收這種需求並隨著時間的推移實現資本增長的最佳地點。

在整個經濟週期中持有優質資產的投資者將從人口成長帶來的需求中獲益最多，而規劃者一直低估了這種需求。

澳洲人口剛剛突破 2800 萬，這個時間點足以說明推動我們房地產市場的各種因素。

早在 2003 年，澳洲統計局就發布了官方人口預測，並預測到 2051 年，澳洲人口將達到 2,640 萬人——假設每年淨海外移民人數約為 10 萬人。

我們現在已經超過 2800 萬人口，最近新增的 100 萬人口是在不到兩年半的時間裡——相當於在一眨眼的功夫就給這個國家增加了兩個堪培拉。

我們不僅提前完成了目標，而且還超額完成了幾十年。

我們怎麼這麼快就到了這裡？

簡而言之，答案是移民——具體來說，是從 2000 年代中期開始，澳洲將海外淨移民人數增加一倍以上的決定。

截至 2025 年 9 月的一年中，淨海外移民人數為 31.1 萬人，年增長率為 1.6%；截至 2026 年 1 月，澳洲有 298 萬臨時簽證持有者，創歷史新高。

儘管政府預測到 2026 年淨海外移民人數將降至 26 萬人，但實際移民流量一直超過官方預測。

因此，即使是最近的預測也只是追趕現實，而不是領先現實。

這一點值得我們仔細思考一下……澳洲統計局 2003 年的中期預測顯示，澳洲人口將在 2,640 萬左右達到高峰——不是在 2026 年，而是在 2100 年。

我們已經超過了這個上限 150 多萬人，而且我們還在成長。

等式中的住房部分

顯然，更多的人需要更多的住房，但澳洲在住房建設方面一直做得不夠好。

聯邦政府的《國家住房協議》的目標是到 2029 年新建 120 萬套住房，但目前的住房審批速度為每年 196,491 套，比該協議要求的每年 24 萬套的速度低 18%。

換句話說，我們所需與我們正在建構的之間仍然存在著難以彌合的巨大差距。

在《住房協議》實施的前 18 個月裡，潛在需求為 287,000 套住房，而淨新增竣工量為 232,000 套，缺口達 55,000 套。

如果這一缺口每年都無法彌合，結構性供應不足的問題就會進一步加深。

而建設不僅僅是批准更多項目的問題

即使截至 2025 年 9 月季度，新住宅開工量年增 11.6%，但竣工供應量的持續復甦可能仍將是一個漸進的過程。

考慮到開工和竣工之間的滯後——房屋通常需要 9 到 15 個月，公寓則需要更長時間——開工數量的任何改善最早也要到 2026 年底才能轉化為實質性竣工。

這對房地產投資者意味著什麼

澳洲房地產市場的長期發展依賴於一種結構性需求，這種需求是政客無法透過立法消除的，開發商也無法透過快速建設來消除的。

2800萬這個里程碑讓這一點更加顯而易見。

未來十年，住房需求預計將受惠於三重推動：人口成長約 410 萬，新增就業 280 萬個，以及每戶家庭收入增加約 39,000 美元。

世邦魏理仕估計，該系統將增加約 9,600 億美元的收入，用於支持抵押貸款、租金和其他生活開支。

即使預計從 2026-27 年開始人口成長率將放緩至 1.2% 左右，但澳洲預計在本十年後半段每年仍將新增 30 多萬人。

每年有 30 萬人需要住房，而房屋市場本已短缺。

預計未來十年維多利亞州、昆士蘭州和西澳大利亞州的人口增長速度將最快，而新南威爾斯州預計仍將是人口最多的州，到 2035-36 年人口將達到 960 萬。

在這些州，人口驅動的需求將繼續支撐城市和郊區的房地產價值。

對長期投資者而言，更深層的意義在於…

一些評論員將人口快速增長完全視為社會或基礎設施的挑戰，這其中確實存在一些合理的問題，即我們如何規劃和資助隨著國家規模擴大而產生的服務。

但對於房地產投資者來說，道理很簡單。越來越多的人爭奪大城市中位置優越的有限住房，這意味著租金和房價都將持續面臨上漲壓力。

我一直認為，資本增值是房地產長期財富累積的引擎，現金流讓你能夠繼續參與市場，而成長則讓你擺脫無止盡的競爭。

人口成長規模如此之大——比規劃者預期的要快幾十年——正是那種結構性順風，它能為在正確地點購買優質資產並在整個週期中持有的投資者帶來回報。

那些將投資重點放在主要城市的內環和中環郊區，那些自住業主需求旺盛且長期需求穩定的地區的投資者，將會在回顧這段時期時明白自己當初為什麼堅持了下來。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供