資產的資本收益或資本損失是指資產買入時的成本與資產賣出時價格的差異。資產增值稅（Capital Gains Tax, CGT）是針對您在出售資本資產（例如房地產）中所獲得的資本收益的稅項，通常會大大增加您需要支付的稅額。

CGT的主要豁免之一是主要居所豁免。如果您是澳大利亞稅務居民，您出售您居住的房屋時通常可以適用CGT的主要住所豁免。

“主要居所”

一般來說，如果符合以下條件，一個物業會被視為您的主要居所：

· 您和您的家人在裏面居住

· 您的個人財物在物業裏面

· 您的郵件通訊寄到這個地址

· 您在選民登記冊上登記這個地址

· 物業安裝設置了電話、煤氣、電力等服務

主要居所豁免是一個優惠力度很大的豁免，如果納稅人並沒有另外一個物業作為主要居所，即使納稅人不再居住在該物業，該豁免在一定條件下仍然適用。即使您以前的主要居所出租了，也有一個特殊的六年規則，即如果您在出租後的六年內將物業出售，則可以使您繼續免征CGT。

在2019年12月12日之前，在滿足上述條件和要求下，居民（稅務居民）和外國居民（非稅務居民）在出售作為主要居所的物業時，都可以享受CGT的全部或部分豁免。

在澳洲有主要居所的外國居民

但是，在不久的將來，如果當您的澳大利亞住宅物業發生CGT事項（例如，出售該住宅物業）時，您為外國居民（非稅務居民），那麽您不會再有資格享有主要居所豁免。

在2019年10月，將外國居民排除在CGT主要居所豁免之外的法案被重新提出，而在2019年12月12日，莫裏森自由黨政府通過了《2019年財政法修正案（減輕住房負擔措施）法案》（Treasury Laws Amendment (Reducing Pressure on Housing Affordability Measures) Bill 2019）以修訂1997年收入稅評估法（Income Tax Assessment Act 1997）。新法自2020年7月1日起生效。

這一變化明確反映政府遏制向外國居民提供有關澳大利亞住房優惠的決心。政府的主要目的是確保只有澳大利亞稅務居民才能享受免稅待遇，並通過對擁有澳大利亞住房的外國居民實施更嚴格的規定來改善房屋負擔能力。

根據新法律，如果您在澳大利亞出售主要居所物業時是外國居民，那麽除非有例外情況，否則您無權獲得CGT的主要居所豁免。這意味著如果您被視為外國居民，除非您可以重新確立您澳大利亞稅務居民身份，否則您將沒有資格獲得CGT豁免，這個要求比僅僅返回澳大利亞將物業變成您的主要居所要困難得多。

舉例說明，在2019年12月之前，您短暫離開澳大利亞並有返回澳大利亞的打算，只要您回到澳大利亞，並且重新住進該物業，並且沒有其他物業作為主要居所，您就可以享受CGT的豁免。但是在新法生效後，您不僅僅要重新住進該物業，您更需要重新確立您的澳大利亞稅收居民身份，這是一個更高的標準。確立稅務居民身份會考慮各種因素，例如您在澳大利亞的目的，您的家庭和業務與澳洲的關系，是否開設銀行賬戶以及您的交際和生活安排等等。一般來說，還會要求您在稅務年度的一半時間處於澳大利亞境內。

過渡期

新法律對於2017年5月9日之前擁有的物業給予了一定的過渡期。簡單來說，如果您的房產是在2017年5月9日之前購得的，並且可以在2020年6月30日（簽訂合同之日）[1]或之前出售，即使您是外國居民，您仍然有資格獲得CGT主要居所豁免。但是，對於在2017年5月9日至2020年6月30日之間購置的房產，除非發生“重大人生事件”，否則CGT主要居所豁免不再適用。

“重大人生事件”

2020年6月30日之後，外國居民要獲得CGT主要居所豁免的唯一條件是，符合“重大人生事件測試”。

首先，該個人作為外國居民身份的時間必須短於六年（包括六年）。在CGT事件發生時已經連續作為外國居民六年以上的人會被排除在外，即使發生某些重大人生事件，也沒有資格享有豁免。

然後，如果以下情況發生，則可以滿足“重大人生事件”的條件。

1. 絕癥/重病晚期

2. 死亡

3. 離婚或分居

絕癥/重病晚期

如果，個人在其在外國居留的全部或部分時間裏，該人，其配偶，或未滿18歲的孩子患有“絕癥/重病晚期”，那麽他（她）將滿足該要求。除此之前，這條件特別需要，兩名醫生共同或分別證明患者所患的疾病或受傷程度很大可能會導致患者在證明後的24個月內死亡。

死亡

如果個人在外國居留期間，該人，其配偶或在其未滿18歲的任何一個孩子去世，該個人則滿足該條件。

離婚或分居

如果發生CGT事件是由於在家庭法的背景下（例如在離婚或分居或類似的撫養協議的情況下）個人及其配偶之間分配資產而發生的，那麽也同樣滿足該條件要求。

結論

在2020年7月1日之後，外國居民，在沒有“重大人生事件”的情況下出售其在澳大利亞的主要住所，將受到以上法律變化帶來的重大影響。這意味著這些房產擁有者將無權獲得CGT的主要居所豁免，並應就出售該物業獲得的全部資本收益繳納稅款。稅項將被添加到他們的可納稅收入中，並且將大大增加他們需要支付的稅款。因此，如果您打算在海外居住期間出售您以前澳洲的主要居所，您可能需要提前計劃並在2020年7月1日之前提前出售，或者等到您返回澳大利亞並確立稅務居民身份之後再出售。如果您近期沒有出售房屋的計劃，也請您，在您返回澳大利亞後，或者三個生涯事件之一發生在您海外居住的6年內，才考慮出售您以前的主要住所。

Q & A

問：如果我以前從未住過該物業，並且一直租出，新法律對我有什麽影響？

答：沒有變化。不管是舊法還是新法，您都沒有主要居所豁免。

問：如果我以前是澳洲稅務居民時曾居住在該物業中，但是我已經在海外居住了6年以上，新法律對我有什麽影響？

答：沒有變化。不管是舊法還是新法，您都沒有主要居所豁免。

問：如果我以前是澳洲稅務居民時曾住過該物業，我在海外居住了不到6年。我在海外時把房子出租，我打算在回到澳大利亞之前就出售該物業，會有什麽影響？

答：

1) 舊法：有資格獲得主要居所豁免

2) 新法：

a. 在2020年6月30日前簽訂房屋買賣合同

i. 對於2017年5月9日之前購置的物業：有資格獲得主要居所豁免

ii. 對於2017年5月9日之後購置的物業：全部資本收益將作為應課稅款項

b. 在2020年6月30日後簽訂房屋買賣合同：除非在海外居住的這六年中發生“重大人生事件”，否則全部資本收益將作為應課稅款項

問：如果我已永久返回澳大利亞（重新建立了稅務居民身份），並想出售在海外居住時被騰空或出租的物業。

答：沒有變化。只要您可以重新建立您的稅務居民身份，並且您沒有其他財產作為主要居所，您就有資格獲得豁免。

[1] 註：在以合同形式售出時適用。如果您不是以合同方式售出主要居所物業，出售時間是成交/交割時間。

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內容來源: Prudentia Legal