重點總結

澳洲住房短缺仍然是影響房地產價格的最大因素，人口成長和家庭模式的變化持續超過新房屋供應。

房地產市場正變得越來越分散，這意味著對城市層面的廣泛預測不如選擇合適的郊區、房地產類型和地點重要。

稅收變化和更高的利率可能會減緩經濟成長，但不太可能對成熟郊區的優質投資等級房產造成衝擊。

最具長期發展潛力的仍然是那些稀缺、位置優越且對自住業主極具吸引力的資產，而不是主要受稅收優惠政策驅動的新開發項目。

2026 年成功的投資者將是那些保持策略眼光、謹慎管理風險、專注於長期複利成長而不是對新聞標題或市場噪音做出情緒化反應的人。

現在關於房地產的資訊比我記憶中的任何時候都更加混亂和矛盾。

打開新聞，你會看到有人警告物價即將下跌。再往下翻幾頁，你又會看到有人預測物價會再上漲一年。

在所有這些喧囂之中，隱藏著真正發生的事情，而這正是我今天想要闡明的。

利率上漲令許多預測者感到意外，聯邦預算改寫了投資者的規則，地緣政治的不確定性動搖了信心，生活成本的上漲讓許多澳洲人感覺經濟正在與他們作對。

然而，拋開所有這些喧囂，澳洲優質住宅地產的結構性優勢依然非常強勁。

市場的基礎並未改變

要了解2026年澳洲房地產市場最重要的一點是，供需失衡的問題還沒有解決。

人口成長速度持續超過建築產能，即使移民數量從近期的高峰有所放緩，澳洲仍需要應對已經造成的積壓問題。

同時，家庭結構也在發生變化，單身家庭、重組家庭增多，老年澳洲人也選擇繼續留在原地居住。因此，我們需要更多的住房，但更重要的是，我們需要在合適的地點建造合適的住房。

建築商仍然受到勞動力短缺、材料成本、資金、土地供應和規劃延誤等因素的限制，因此審批和開工數量仍然遠低於所需數量。

因此，我認為住房短缺是一種結構性問題，而不是暫時的不便。

即使利率和家庭預算面臨壓力，它也能對位置優越的市場中的物價和租金起到支撐作用。

價格走勢平穩，但市場並不均衡。

Cotality 報告稱，過去一個月，澳洲「整體」房地產價值趨於平穩，但澳洲許多地區的房地產價值仍在上漲，儘管上漲速度有所放緩。

永續市場建立在收入、信心、信貸、稀缺性和自住業主需求之上。

今年剩餘時間裡，一些首府城市的房地產市場將繼續保持成長，而另一些城市的房地產市場則會下跌。

墨爾本和雪梨的房地產市場可能仍將保持低迷，但墨爾本對我來說仍然特別有吸引力。

雖然它是上一輪週期中的落後者，但其相對較低的價格基數、深厚的就業市場、教育產業、人口成長和文化吸引力可能會吸引買家再次購買。

基本面從來都不是問題。墨爾本具備長期投資者應該關注的許多要素，尤其是在土地稀缺、業主希望自住的成熟內城區和中環郊區。

雪梨仍然擁有全國最龐大的高收入購屋者群體，但那裡的房價承受能力也更強。

布里斯班、珀斯和阿德萊德表現強勁，但投資者應該謹慎，不要想當然地認為昨天的成長勢頭明天會重現。

這就是投資人容易掉入陷阱的地方。他們只關注城市層面的新聞標題，就以為機會遍地都是，而實際上，每個首府城市都包含多個市場，這些市場由不同的買家群體、收入水平、庫存水平和生活方式偏好所驅動。

預算調整是實實在在的，但並沒有改變根本狀況。

2026 年聯邦預算引入了重大的稅收改革，特別是對負扣稅和資本利得稅的改革，這意味著現在進入市場的投資者比以往任何時候都更需要戰略建議。

我更擔心的是，這份預算案仍然誤診了住房危機。

澳洲的住房可負擔性問題主要在於供應不足。稅收政策會影響人們的消費行為，但降低投資現有房產的經濟吸引力並不會新建任何一套房屋。

風險在於，這些變化可能會減少私人租賃住房的數量，而租戶恰恰需要更多選擇。

也可能存在鎖定效應，導致一些現有投資者持有資產的時間更長。

投資人也應注意一種目前已逐漸流行的觀點。相關規定有利於新建住宅，並不代表你應該急於購買新建公寓或郊區住宅區。

稅收優惠可以提高優質資產的稅後收益，但很少能挽救劣質資產。成熟、稀缺、地理位置優越的資產仍然擁有許多新建房產所缺乏的：已驗證的需求和長期的資本增值潛力。

利率固然重要，但它並非全部真相。

澳洲儲備銀行在 2026 年採取的政策比許多人預期的更為激進，通膨情況更加嚴峻，全球不確定性也增加了另一層複雜性。

是的，利率很重要。它會影響借貸能力、市場情緒、家庭現金流以及參與拍賣的買家數量。

但以我的經驗來看，利率幾乎從來都不是人們所想的那樣是決定性因素。

市場走勢往往受意外事件影響，而非受普遍預期事件影響。漸進式緊縮週期與2022年的衝擊性升息截然不同，房地產市場已經吸收了當前環境的大部分影響。

更重要的是，等待的代價可能非常高。如果一套優質房產一年內升值5%到7%，等待可能意味著要為同一處資產多支付數萬美元。

但這並不意味著投資者可以忽視借貸風險。緩衝資金很重要。現金流很重要。貸款結構很重要。對持有成本的現實評估也很重要。

但等待絕對確定性通常是恐懼偽裝成謹慎。

租賃市場發出了明確的訊號

租賃市場是澳洲住房短缺問題真實存在的最明顯跡象之一。

許多地方的空置率依然很低，租金大幅上漲，許多租戶為了獲得住處，不得不支付創紀錄的收入比例。

租金成長能夠為部分投資者帶來現金流，但並非所有房產都能獲得同等收益。租戶需要交通便利、就業機會、學校、生活配套設施、安全保障以及符合他們生活方式的戶型。

在市場供不應求的情況下，幾乎任何房產都能出租，但從長遠來看，優質房產會吸引優質租戶，降低空置風險，並帶來更強勁的資本增長。

這就是為什麼我一直關注具有多層需求的投資等級資產的原因。

市場正在分散化

我一直在撰寫的文章中，最重要的轉變之一是澳洲房地產市場的碎片化。

將我們的房屋市場視為一個統一的市場是真正具有誤導性的。

新冠疫情後，首都住宅和公寓價格之間的差距擴大，儘管現在由於經濟能力的限制，越來越多的購屋者轉向聯排別墅、獨棟別墅和位置優越的公寓。

這使得合適的中等密度住宅更具吸引力，因為買家會為了居住舒適度而犧牲土地面積。

我一直偏愛成熟郊區的精品公寓、別墅和聯排別墅，因為這些地方土地資源豐富、房源稀缺，而且更受自住業主歡迎。

我一貫的立場是專注於雪梨、墨爾本和布里斯班的內環和中環高檔化郊區，特別是那些需求驅動因素已得到證實、適宜步行、基礎設施完善且稀缺性高的地區，而這種稀缺性無法透過在邊緣地帶釋放另一塊土地來解決。

我對區域市場、郊區廉價房產以及那些鼓勵投資者追逐昨日增長的、以數據為導向的熱點地區敘事仍然保持警惕。穩健可靠的投資仍勝過刺激投機。

真正決定你是否獲勝的因素是什麼？

在對利率、政策、供應數據和預測進行全面分析之後，我最終得出的結論只有一個：投資者比投資本身更重要。

過去幾年裡，許多人因為情緒化的決策而陷入困境。有些人利率上升時驚慌失措，有些人過早拋售優質資產，有些人等待市場明朗化，有些人在市場已經波動之後才追漲殺跌。

行之有效的架構是過程重於預測，品質重於數量，市場經驗重於掌握市場時機。

預算變化、利率週期或地緣政治波動都沒有對上述所有因素造成影響。

從此之後能夠取得成功的投資人會採取審慎的行動，精心建構投資組合，購買真正稀缺的資產，保護現金流，管理風險，並持有足夠長的時間，讓複利發揮作用。

那麼，2026年房地產市場究竟會呈現什麼樣的趨勢呢？

我預計 2026 年將是成長緩慢且不均衡、租賃市場緊張、政策噪音增加、優質資產與普通資產之間差距擴大的一年。

我不認為優質成熟房產會出現大規模崩盤，因為供需失衡的程度太強，而且許多理想郊區的購屋者群體仍然非常龐大。

我預計部分投資者會因持有成本上升、稅收政策變化以及市場疲勞而被迫退出。另一些投資者則會因為盲目追逐稅收優惠的新股，而不了解其長期基本面，而做出錯誤的選擇。

這將為策略投資者創造機會。

聯邦銀行（CBA）近期更新了其預測。預計截至2026年12月的一年內，住宅價格成長率將放緩至3%，低於先前預測的5%。截至2027年12月的一年內，成長率維持在3%不變。

未來一年房價成長放緩主要反映了抵押貸款利率上升的影響，今年迄今為止的三次現金利率上調增加了借貸成本，並抑制了購房者的信心。這三次上調使銀行對2026年房價成長的預測下調了1.5個百分點。

聯邦銀行（CBA）認為，限制二手房負扣稅優惠以及以指數化和30%的最低稅率取代資本利得稅折扣，也將對房價造成壓力。他們估計，這項政策變化將使今年年底的年房價成長率下降0.6個百分點，到2027年將使房價成長率下降近1個百分點。

這是一個整體數據，有些市場的表現會優於其他市場。但這真的不能改變什麼，不是嗎？

依我之見，最佳投資機會往往不在新聞頭條。它們通常出現在成熟的郊區，那裡收入不斷增長，基礎設施完善，土地稀缺，而且有抱負的購房者渴望在此安家落戶。

2026年的正確做法是：掌握資訊、精挑細選、做好準備。購屋前要進行財務壓力測試，尋求策略建議，了解新的稅務政策，避開投機性地段，並專注於具有長期自住吸引力的資產。

房地產投資將繼續回報耐心、遠見和自律。我認為2026年這一點不會改變。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供