重點總結

繼2月和3月調漲之後，澳洲儲備銀行再次調高現金利率，將官方利率上調至4.35%。

過去一周，各大首府城市的拍賣成交率大幅下降，雪梨為 63.1%，墨爾本為 58.7%，布里斯班為 31.9%，阿德雷德為 54.3%，坎培拉為 54.5%。

3 月份建築許可數量下降了 11.8%，其中單元房許可數量下降了 26.0%，這再次提醒我們，澳洲的住房供應問題並沒有快速解決。

這是一個更謹慎的市場，但同時也是一個住房需求與房屋供應之間長期失衡的市場。

對於策略投資者而言，現在是時候將短期情緒與長期基本面區分開來了。

本週房地產市場情緒發生了明顯變化。

儲備銀行再次提高利率，拍賣成交率大幅回落，而媒體的頭條新聞已經開始試圖將這週疲軟的市場情緒渲染成關於我們房地產市場走向的更大故事。

但我之前多次說過，房地產市場不會因為一個數據點、一個拍賣週末或一次利率決定而改變。

他們的遷移是信心、信貸、供應、需求、工資、人口增長以及在合適地點提供合適類型住房等因素相互作用的結果。

本週，我和安德魯威爾遜博士在最新的“房地產內幕”聊天中詳細探討了所有這些問題。

利率再次上升

上週最大的新聞是儲備銀行決定將官方利率再提高 0.25%，使現金利率達到 4.35%。

繼二月和三月升息之後，此舉實際上逆轉了我們先前看到的 2025 年的降息趨勢。

本輪經濟週期與以往不同的是，通膨壓力來自何處。

澳洲儲備銀行已明確表示，中東局勢的發展正在推高燃油價格，人們確實擔心，未來幾個月燃油成本上漲將傳導至更廣泛的商品和服務價格。

該行還表示，鑑於已經進行了三次升息，貨幣政策已做好充分準備應對事態發展。

觀看本週的《房地產內幕》訪談，安德魯威爾遜博士將這解讀為不會再加息的信號。

這裡的重要背景是勞動市場依然非常強勁，這正是澳洲儲備銀行有信心繼續收緊貨幣政策的原因。

他們之所以能夠專注於應對通貨膨脹，是因為就業問題尚未出現嚴重惡化。

強勁的就業市場也是大多數房主繼續持有房產、償還貸款並避免被迫出售房產（正如那些悲觀論者所預測的那樣）的重要原因。

房屋建造審批數量仍然過低。

觀看本週的《房地產內幕》訪談，安德魯威爾遜博士將解釋，繼2月份上升之後，3月份全國建築審批數量為何下降了11.8%。

單元房審批數量下降了 26.0%，而房屋審批數量僅上升了 0.9%。

建築審批的長期趨勢仍然疲軟，尤其考慮到澳洲需要多少住房來滿足人口增長和家庭組成的需求。

當然，並非所有獲得批准的住宅都會建成。

儘管聯邦預算將為投資者購買新住宅提供稅收優惠，但僅僅因為購房者獲得稅收減免並不意味著開發商就會建造更多住宅。

你看…當借貸成本上升時，開發商很難讓新專案在財務上可行。

當建築成本居高不下時，許多公寓項目就無法獲利。

如果審核力道不足，兩三年內建造的房屋數量就會減少。

因此，用來抑制通膨的政策工具也會延緩緩解房屋壓力所需的新供應。

這是當前經濟週期中令人不安的現實之一。

隨著利率再次上升，拍賣成交率暴跌

觀看本週的《房地產內幕》訪談，安德魯威爾遜博士將解釋過去一周首府城市的拍賣成交率如何急劇下降，這反映了市場對澳洲儲備銀行連續第三次上調官方利率的情緒。

過去一周，全國週末拍賣市場的平均成交率僅為 52.5%，低於前一周的 57.3%，遠低於去年同期的 63.8%。

過去一周，拍賣數量也普遍下降，市場活動下滑的預期上升反映了下週聯邦預算案的預期影響。

市場不喜歡不確定性。

買賣雙方更容易接受壞消息而不是不確定的消息，因為至少他們可以將壞消息納入決策考量。

臨近預算公佈的時候，人們開始擔心稅收變化、投資者政策、住房激勵措施、移民政策、建設項目以及任何其他可能影響房產價值或現金流的因素。

大多數情況下，人們的恐懼最終比最終的政策更糟。

這對房地產投資者來說究竟意味著什麼？

我認為這是一個變得更加挑剔的市場，而不是一個整體疲軟的市場。

這種區別很重要。利率上升對某些購屋者的影響會比其他購屋者更大。

它們將對借貸緩衝有限的首次購屋者、近期購屋且支出較大的購屋者、高槓桿投資者以及需求較為靈活的二線地區產生更大的影響。

但是，位於熱門郊區的高品質、位置優越的房產仍將受到稀缺性的限制。

因此，我認為投資者不應該只根據本週的清算率來做決定。

相反，他們應該關注更深層的信號。

哪些地區的家庭收入強勁？哪些地區難以增加新的房屋供應？哪些地區的人口結構正在改善？

在經濟週期放緩的階段，自住業主的需求是否足夠強勁，能夠支撐房價？

這些問題比某個週末的拍賣成交率低幾個百分點更重要。

最近一次升息改變了短期市場情緒，但並沒有改變整體房地產市場格局。

澳洲住房仍然短缺。建築審批依然疲軟。許多地區的租賃市場仍面臨壓力。建築施工依然困難重重。

位置最佳的房產仍然稀缺。

是的，接下來的幾個月可能會比較動盪。

我們可能會看到拍賣成交率下降、交易量放緩以及買家更加謹慎。

但經驗豐富的投資人明白，市場往往在更好的機會開始出現時，才會感到最不安。

關鍵在於避免被每週的瑣事分散注意力，同時也要重視風險。

這是一個需要策略、選擇和耐心的市場。

在這個市場中，普通資產和投資等級資產之間的差距可能會進一步擴大。

因此，在我看來，在下一階段的周期中表現最好的投資者，不會是那些僅僅因為價格走軟而買入的投資者。

他們會明白哪些地方的需求會保持強勁，哪些地方的供應會保持緊張，以及今天的不確定性會如何創造明天的機會。

資料由澳洲 PropertyUpdate 新聞所提供