重點總結

4月全國市場僅上漲0.3%，這是自2025年1月以來最慢的月成長，因為多重不利因素開始疊加。

城市層級出現了明顯的分化，珀斯的月度房價飆升了 2.1%，而雪梨和墨爾本的房價均下降了 0.6%，領跌整體成長放緩的趨勢。

購屋者趨向於負擔得起的房產，導致需求集中在價格中位數以下的房產，使得每個首府城市的低端房產表現都持續優於高端房產。

全國房屋市場正經歷一個明顯的周期性轉折點，Cotality 全國房價指數4 月份僅上漲 0.3%，創下自 2025 年 1 月以來最慢的月度增長紀錄。

雖然全國範圍內的房價持續上漲，但隨著房地產週期進入轉折點，房價上漲的速度顯然正在放緩。

然而，這一全國平均水平掩蓋了主要首府城市和不同價位之間日益顯著的差異。

市場狀況日益不平衡。珀斯和布里斯班等中型的首府城市依然展現出韌性，而雪梨和墨爾本等規模更大的市場則明顯進入下行階段。

這種細分在價值層級上也很明顯，在大多數司法管轄區，價格較實惠的低端市場表現始終優於高端市場，因為購屋者面臨嚴格的借貸限制。

全國市場表現

城市之間的經濟表現差距已達到極端水平，珀斯的年均滾動成長率遠超過全國其他地區。

價格承受能力和供應水準仍然是造成這些截然不同的結果的主要決定因素。

首都	月度變化（四月）	季度趨勢	高峰指標和市場狀況
珀斯	+2.1%	強勁勢頭	年增長率達26%，為2007年以來最高水準。
達爾文	+1.3%	+3.0%（滾動季度）	房屋和公寓價格同時處於名義高​​位
布里斯班	+1.2%	+4.7%（寬鬆）	季度成長率低於11月份的5.8%。
阿德雷德	+1.1%	+3.5%（寬鬆）	連續第七個月月漲幅超過1%。
霍巴特	+0.2%	平坦/輕微增益	7個月以來最小的月漲幅
坎培拉	0.0%（固定）	停滯	結束了連續14個月的成長勢頭
雪梨	-0.6%	-0.2%（下跌）	較11月高點下降1%；上四分位數下降3.3%
墨爾本	-0.6%	-0.9%（下跌）	連續五波下跌；較11月高峰下跌1.9%。

資料來源： Cotality，2026年5月

可負擔性和可維護性限制

全國市場面臨的主要挑戰是：購屋能力創歷史新低、利率高企以及生活成本持續上漲，這些因素疊在一起，情況日益惡化。

由於抵押貸款利率居高不下，加上交通成本突然上漲，消費者信心急劇下降，進一步加劇了房屋需求的逆風。

注意：這種「購買力上限」正在縮小購屋者群體，迫使需求嚴重集中在入門級市場，因為在這個市場中，借貸能力更強。

例如，在悉尼，低端住宅價格今年迄今上漲了 2.9%，而市場中最昂貴的四分之一住宅價格下跌了 3.3%。

這反映出，由於購屋者受較大溢價貸款所需的償付能力評估的影響較小，他們傾向於選擇價格更實惠的股票，這是一種防禦性趨勢。

供應動態及未來展望

供應仍然是關鍵的穩定因素，但也日益分散，取決於各地的庫存水準。

在雪梨和墨爾本這兩個市場較為疲軟的地區，廣告房源數量分別比五年平均高出 12% 和 3.5%，這使得市場力量的天平向買方傾斜。

相反，珀斯和布里斯班的供應仍然非常緊張，對房價構成上行壓力。

指標/市場領域	現狀與趨勢
全國職缺率	目前處於極低水平，僅 1.7%（公寓為 1.6%，房屋為 1.8%）。
房源總數（雪梨）	比五年平均高出 12%。
拍賣成交率	自三月下旬以來一直維持在55%以下。
首都城市銷售量	年減5.4%；比五年平均低7.4%。

資料來源： Cotality，2026年5月

2026 年剩餘時間的展望似乎是成長動能進一步減弱，而不是大幅回檔。

雖然強勁的勞動力市場將強制拋售降至最低，從而防止了經濟急劇下滑，但地緣政治風險、人口成長正常化和利率不確定性正在對消費者信心構成壓力。

預計成長仍將不均衡，新建住宅建設將繼續低於潛在需求，在市場經歷高度分散的周期時，這將為房價提供支撐。

資料由澳洲Propertyupdate所提供