墨爾本以其獨特的房地產市場走勢，正逐漸成為澳大利亞房市中的壹個特殊案例。在過去五年中，這座曾被視作僅次於悉尼的昂貴城市，住宅價格僅上漲了15.5%，與布裏斯班、阿德萊德和珀斯同期近80%至90%的漲幅形成鮮明對比。這壹緩慢的增長節奏，不僅使其成為全澳最可負擔的首府城市之壹，也引發了業界對房價調控與市場健康的深入討論。

盡管部分房地產集團將增長緩慢解讀為投資吸引力下降的信號，但也有觀點認為，這對租戶和首次購房者而言實則是壹種利好。在多數城市房價持續飆升、購房競爭屢登頭條的背景下，墨爾本的市場表現提供了壹種難得的穩定性。根據最新數據，去年12月全澳房價平均漲幅為0.7%，為多月以來最低，而悉尼與墨爾本甚至出現小幅下跌。然而，兩地在關鍵指標上逐漸拉開差距：墨爾本的中位房價約為98萬澳元，較悉尼低約60萬澳元，差距創下自1999年以來的新高。

投資者撤離與政策調控

市場分析師指出，墨爾本房價增長疲軟是經濟環境、政策調整與人口結構變動共同作用的結果。該市在2022年曾經歷顯著回調，幾乎抵消了疫情期間的全部漲幅，而隨後政府的壹系列政策更是影響了投資者的信心。維州在2023年預算中推出了包括提高土地稅、對非常住業主加征附加費在內的債務緩解措施，直接增加了持有投資房產的成本。據房地產分析公司Cotality估算，壹處地價65萬澳元的投資物業，如今每年需多繳納約1300澳元土地稅。

“從投資角度看，墨爾本確實面臨較多挑戰，”維州房地產研究院（Real Estate Institute of Victoria）的托比·巴拉茲（Toby Balazs）表示，“稅收與監管環境相較其他州更為嚴峻。”隨著租賃法規收緊、利率上升及各項費用增加，不少房東選擇出售投資物業。租賃押金數據顯示，在新稅制實施的第壹年，維州減少了約1.65萬套租賃物業，印證了投資者正在撤離的市場趨勢。

首次購房者的窗口期

投資者活動的減弱，卻為首次購房者打開了機會之門。Cotality數據顯示，首次購房者在維州購房需求中的占比已升至約27%。與此同時，墨爾本2025年的租金漲幅約為2.5%，遠低於全澳平均的5.2%，也使得租房壓力相對緩解。蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）指出：“這正是墨爾本房價溫和增長的另壹面——它讓這座城市成為真正可負擔的首府之壹。”

盡管墨爾本的房價收入比約為7.1，仍低於悉尼的10，但購房門檻的降低並未均勻惠及所有群體。在某些傳統上較為實惠的城區，如Frankston和ank，房價仍分別錄得14%和9.5%的年度增長，說明局部市場熱度不減。智庫“人均住房中心”（ Equitable Housing）的凱瑟琳·雷諾爾（Katrina Raynor）指出，市場變化往往伴隨分配不均：“我們觀察到低收入區域居民生活質量有所下降，通勤時間延長，因為許多關鍵工作崗位所在地仍超出他們的居住成本承受範圍。”

結構性因素與未來展望

除了政策與投資者行為之外，長期結構性因素也在塑造墨爾本的房市格局。該市在過去十五年中持續面臨州際人口凈流出，同時住房供應量高於平均水平，共同抑制了價格過快上漲。然而，建築業成本高企——尤其是中高密度住宅——可能在未來拖慢供應節奏，進而影響價格走勢。

對於2026年的展望，多數分析師預期墨爾本市場將繼續保持平穩甚至進壹步放緩。“全澳房市可能整體趨於低迷，墨爾本亦不例外，”勞利斯表示。盡管增長緩慢可能削弱投資動能，但從社會公平與可持續性角度看，穩定的房價環境有助於減少市場投機，提升居住可及性。

雷諾爾總結道：“從公平角度而言，墨爾本房價不快速上漲對多數人實屬好事。面對不可持續的增長態勢，維持價格穩定本身就是壹項重要的政策成就。”

資料由澳洲1688新聞所提供