新南威爾士州（NSW）多個偏遠地區的房租正在快速飆升。人口外溢、農業豐收以及“以租養貸”（rentvesting）投資者追逐更低價房產，在住房供應長期短缺的背景下相互疊加，推高了租金水平。

根據 Domain 最新發布的《租賃市場報告》，截至去年12月底的壹年內，幾乎所有新州偏遠地區地方政府轄區（LGA）的房租都出現上漲。專家警告，這種租金壓力短期內不會緩解。

Domain 高級經濟學家喬爾·鮑曼（Joel Bowman）表示，新州偏遠地區整體的年租金漲幅已超過悉尼。盡管部分地區因觸及可負擔上限，漲勢略有放緩，但整體空置率依然極低，所有偏遠地區 LGA 的綜合空置率僅為0.9%。

他說，就業增長、相對可負擔性以及投資者需求，共同在住房存量有限的小型市場中形成了壹場“完美風暴”。

“漲幅最高的是希爾托普斯（Hilltops）LGA，其中包括揚鎮（Young），這個地區本身就具備幾個關鍵特征，”他說。

“壹方面是來自其他地區的可負擔性外溢，另壹方面是農業和食品加工等帶來的良好就業機會。”

“當原本租賃房源就不多時，需求稍有增加，就會對租金產生巨大影響。”

在希爾托普斯 LGA，獨立屋租金從2024年12月的每周400澳元，上漲至2025年12月的每周463澳元，年漲幅達15.6%。畢馬威（KPMG）城市經濟學家特裏·羅恩斯利（Terry Rawnsley）表示，強勁的農業年景，尤其是雞蛋和核果類水果的生產，為當地經濟註入了大量資金。

多年來住房建設不足，也讓市場幾乎沒有緩沖空間。

“有些 LGA 的人口只有2萬人左右，當經濟回暖時，可能只需要10到20個家庭遷入，就足以撬動整個租賃市場，”他說。

羅恩斯利還指出，“以租養貸”投資者被高租金回報吸引，也在火上澆油，而連鎖反應最先沖擊的往往是本地居民。

“當他們的收入沒有增長，卻不得不每周多掏100澳元房租時，生活就會變得非常艱難，”他說。

在揚鎮，當地 Ray White 房產中介負責人戴維·庫姆斯（David Coombes）表示，隨著當地產業蓬勃發展、人口增加，租賃市場已經“起飛”。

“對我們來說這是前所未有的情況，我們的市場從來沒有這麼火過，”他說。

“這裏不像南部市場那樣大起大落，但租賃市場幾乎沒有轉弱的可能，因為入住率實在太高了。”

他說，大多數新租客都是為了工作而來，但也有不少曾經在揚鎮生活過的人選擇回流。

“而且從本財年開始，我們看到投資者明顯多了起來。”

庫姆斯表示，這場“完美風暴”幾乎是壹夜之間形成的，出租房壹上市，申請數量就迅速增加。

盡管揚鎮距離堪培拉較遠，無法像附近的亞斯（Yass）那樣直接承接首都的外溢需求，但他表示，周邊城鎮的投資者正越來越多地盯上這裏。

“這裏的租金長期停滯不前，但現在每次房源空出來，價格都會往上走，有時甚至壹下子漲15%，”他說。

“我看不到這種趨勢會很快改變。”

庫姆斯還指出，在首套房購房補貼計劃支持下，壹些首次置業者也加入了競爭，與投資者爭奪有限的房源。

他補充說，當地主要雇主，包括鎮上的屠宰場，都處於滿負荷運轉狀態，而櫻桃旺季以及農作物和畜牧業的豐收，也進壹步支撐了就業增長。

“我們逐漸成了壹個商業樞紐，距離巴瑟斯特、沃加、奧蘭治和堪培拉都只有兩小時車程……市中心也發展得非常快，”他說。

在更北部的裏士滿谷（Richmond Valley）LGA，2025年獨立屋租金上漲了14.5%，達到每周573澳元，卡西諾（Casino）和埃文斯角（Evans Head）等城鎮首當其沖。

第壹國民地產（First National Real Estate）卡西諾分行的馬克·福馬金（Mark Formaggin）表示，主要原因之壹是許多家庭被拜倫灣等沿海地區“擠出”。去年拜倫地區的獨立屋租金上漲了10.5%，達到每周1050澳元。

“租客被迫離開那些地方，轉而搬到像卡西諾這樣更偏遠的地區，”他說。

“但與此同時，我們幾乎沒有新增供應。”

“基本上，周壹剛空出來的出租房，周五就已經有人搬進去了。”

福馬金表示，投資者需求同樣激增，許多買家來自悉尼西區。

“很多人把卡西諾當作入市第壹站，或者利用悉尼房產的凈值來投資，”他說。

“在這裏花50萬到60萬澳元就能買到壹套房子，每周能收到500到600澳元租金。”

不過，盡管租金漲勢兇猛，福馬金也警告市場正逐漸逼近承受極限。

“我真的不知道，人們還能在多大程度上繼續承受更高的房租。”

資料由澳洲1688新聞所提供