重點總結

危機發生時往往令人感到災難性，但很少造成持久的傷害。歷史表明，市場在戰爭、經濟衰退和全球衝擊之後都會復甦，而且往往變得更強勁。

短期波動並不等於長期虧損。恐慌性拋售會將暫時的下跌變成永久性的錯誤。

澳洲經濟的韌性比媒體報道所顯示的更強。強勁的大宗商品出口、人口成長和關鍵產業持續支撐著其長期穩健發展。

房地產市場通常只是交易活動放緩，而非價值下跌。供應短缺、需求強勁以及業主自住占主導地位，共同保護了房地產市場免受劇烈下滑的影響。

不確定性為策略投資者創造了機會。競爭減少、買入條件改善，會讓那些保持冷靜、做好準備並著眼長遠的人受益。

想像一下，你在2003年伊拉克戰爭期間賣掉了所有的房產和投資。

或2008年全球金融危機爆發的時候。或2020年新冠疫情席捲全球的時候。

每次，新聞標題都聳人聽聞，彷彿世界末日即將到來。每次，專家們都預言將會發生災難。

而每一次，那些預言末日的人都被證明大錯特錯。

現在，另一場危機正在考驗我們的決心。

美國和以色列對伊朗發動了軍事行動。油價飆升至每桶119美元以上。澳洲儲備銀行再次升息。澳洲股市單日市值蒸發超過1000億美元。

而新聞頭條，再一次充斥著災難的報道。

但在你拋售、暫停或恐慌之前，請仔細閱讀我下面的想法。

因為歷史可以藉鑑，今天看似災難性的事情，往往正是明天財富的基礎悄悄奠定的時刻。

現在究竟發生了什麼

2026年2月28日，美國和以色列軍隊襲擊了伊朗。衝突迅速升級，伊朗威脅要封鎖霍爾木茲海峽——全球約20%至25%的石油和天然氣日供應都要經過這裡。

我們目前掌握的情況如下：

• 油價一度飆升至每桶119美元以上，隨後回落至每桶90美元以下。
• ASX股市在一個交易日內市值蒸發超過1000億美元，之後出現部分反彈。
• 澳洲儲備銀行將現金利率上調至 4.1%，理由是能源成本上漲等因素推高了通膨。
• 財政部預測，如果衝突持續下去，通膨率將達到「4%中高段」。
• 國家內閣召開緊急會議，討論燃料安全和經濟韌性問題。

這一切都不微不足道，但太多投資者忽略的關鍵一點是，短期陣痛和長期結構性損傷之間存在著巨大的差異。

混淆這兩者是投資者可能犯下的最昂貴的錯誤之一。

澳洲經濟：比你想像的更有韌性

澳洲的經濟模式建立在四大支柱之上—採礦和資源、農業、旅遊業和國際教育。

我知道有些評論家認為它不夠成熟，但這四大支柱是不可或缺的。

它們與隨著時間推移只會加強的全球結構性趨勢有關：世界不斷城市化，人口不斷增長，中產階級不斷追求教育和旅行。

而大多數人忽略了一點：當全球能源價格飆升時，受害的不僅是澳洲。

作為液化天然氣和煤炭的主要出口國，大宗商品價格飆升也推高了我們的出口收入。事實上，政府正在討論提高這些商品的稅收。

國民所得狀況遠比「油價下跌」之類的標題所暗示的要好得多。沒錯，消費者在加油站感受到了油價上漲的影響，而且燃油成本的上漲還會波及交通運輸、食品和建築等各個環節。

但我們經濟的結構基礎依然穩固。

股市：做好準備，但不要拋售

讓我們把視角拉遠，看看歷史。

在過去80多年的地緣政治衝擊中，模式驚人地一致：股市暴跌，市場情緒轉為悲觀，然後——通常比任何人預期的都要快——股市反彈，而且往往創下新高。

危機/衝突	ASX 指數下跌	12個月結果	物業回應
海灣戰爭（1990-91年）	約5-8%	12個月內完全康復	大多數首都物價上漲。
9/11 攻擊事件（2001 年）	約8-12%	兩年內高於危機前水平	未受影響－持續上漲
全球金融危機（2008-09）	約55%	多年復甦；澳儲行降息	短暫下跌後，刺激措施激增
COVID-19 危機 (2020)	約37%	12個月內創下歷史新高	50年來最快的漲幅
伊朗戰爭 / ASX 200 指數（2026 年 3 月）	單次交易額超過1000億美元	歷史經驗顯示復甦的可能性很大	基本面未變

澳洲證券交易所（ASX）和澳洲房地產市場對重大全球危機的歷史反應。資料來源：Owen Analytics、CoreLogic。

新冠疫情導致的經濟崩潰是最具啟發性的例子。

股市在幾週內下跌了 37%，房地產悲觀主義者預測房地產市場將崩盤​​ 20% 至 30%。

相反，澳洲ASX指數在12個月內創下新高，房地產價格也經歷了50年來最快的上漲速度。

「別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。」— 華倫‧巴菲特

注意： 波動並非永久性損失。短期市場波動在身處其中時會感覺如同災難一般。但除非你賣出，否則損失不會變成現實。每一次重大的地緣政治衝擊最終都會帶來復甦——而且往往在隨後的幾年裡還能獲得高於平均的回報。

利率與消費者信心：兩者都值得關注

油價上漲會推高運輸和物流成本，而運輸和物流成本幾乎會影響經濟中的所有商品，這意味著通貨膨脹將持續高企。

四大銀行目前預測，在任何寬鬆週期開始之前，澳洲儲銀行至少還會升息25個基點。

AMP首席經濟學家Shane Oliver估計，如果油價穩定在每桶100美元左右，澳洲的通貨膨脹率可能會升至約4.6%。

這對借款人意味著什麼

利率每上漲 25 個基點，50 萬美元的抵押貸款每月約會增加 75 至 80 美元。

考慮到薪資年增 3.4%，再上調至 4.35% 對大多數人來說是可以負擔的。

保持緩衝資金，重新審視你的固定利率/浮動利率比例，並避免過度槓桿。但請記住：利率是一個週期，而非一成不變的狀態。

當衝突解決、通膨緩解時，澳洲儲備銀行將降息——而當利率週期轉變時，房地產市場會做出強烈反應。

此外，還有值得關注的心理層面。

當全球局勢緊張加劇時，人們的樂觀情緒會降低，他們會猶豫不決。

買家減少購屋意願，延後購房，拍賣成交率下降，房產上市時間延長。

但交易活動放緩並不代表價值暴跌。

買家退卻時，賣家也會退卻。

歷史經驗表明，澳洲房地產市場透過降低成交量而不是降低價格來應對不確定性。

為什麼澳洲房地產市場幾乎沒有波動，也不會波動？

回顧過去五十年的澳洲房地產數據，看看每一次重大全球危機期間房價都發生了什麼變化。

答案往往是：不多。而且在那些危機之後的幾年裡，物價加速上漲。

時期	全球危機	房屋價格成長	關鍵驅動因素
1973–76	歐佩克石油危機	+34–83%（資本）	通貨膨脹飆升；供應緊張
2000–03	網路泡沫破滅 + 911事件	+33%–67%（大宗商品）	降息；投資者需求
2008–11	全球金融危機	+6-12%（大宗商品）	刺激措施；創紀錄的低利率
2020–23	嚴重特殊傳染性肺炎大流行	+14–52%（資本）	超低移民率；移民反彈

澳洲各首府城市房價在全球重大危機期間的表現。資料來源：CoreLogic、澳洲統計局、澳洲儲備銀行。

五個結構性原因解釋了這種韌性：

• 流動性不足反而是一種保護：你不可能在三十秒內恐慌性地拋售房產。交易成本和時間限製本身就構成了一種天然的緩衝機制。
• 自住業主佔據主導地位：三分之二的購屋者是為了居住在自己的房子裡，他們的決定是由生活驅動的，而不是由每日新聞頭條所驅動的。
• 供應長期短缺：澳洲多年來住房建設不足。空置率處於歷史低點。中東衝突並不能解決我們的規劃體系問題。
• 人口持續成長：澳洲每年新增人口超過30萬人。這種需求不會因地緣政治事件而停止，事實上，澳洲被視為一個安全的居住地。

• 危機時期，澳洲人會購買房產：當世界局勢動盪不安時，將資金投入實體資產是一種根深蒂固的文化本能。這種避險行為在有記錄以來的每一次重大危機時期都得到了體現。

註：   “在危機時期，澳洲人往往會湧向房地產。這是一種根深蒂固的文化本能，並有數十年的數據支持。” 

混亂中的機遇

對於資金雄厚、著眼長期的房地產投資者而言，像這樣的不確定時期並不可怕，而應該做好準備。

當買家信心減弱時，競爭就會減少。

急需出售商品的商家更願意進行談判。

泡沫化、受FOMO（害怕錯過）驅動的市場環境，使得投資變得危險，而更穩健的環境則讓位於一個更理性、更有耐心的資本可以進行策略性投資的環境。

在澳洲房地產領域累積了世代財富的投資者，並非那些等待絕對確定性的人。他們明白，絕對確定性永遠不會到來，等待的代價通常高於果斷行動的代價。

精明的投資者現在正在做什麼

審查緩衝資金，並以 4.5% 以上的利率進行還款壓力測試。

專注於供應真正受限且人口成長強勁的市場。

堅持長期策略，屏蔽日常噪音。

保留資金以備不時之需。最重要的是，不要因為害怕而拋售優質資產。

總之：不要停止對澳洲的信念。

戰爭結束，油價恢復正常，各國央行降息，股市復甦——它們總是如此。

而縱觀歷史，位置優越的澳洲房產始終保持著過去五十年來的趨勢：長期來看，其價值不斷上漲。

澳洲住宅地產的根本優勢——建立在人口增長、住房供應不足、對房屋所有權的文化偏好以及長期經濟韌性之上——並未改變。遠在千里之外的衝突並不會動搖這些根基。

提示： “不要停止相信澳洲的商業模式。這裡是全球一個繁榮且成功的地區。”

喧囂聲震耳欲聾，新聞標題令人震驚，但這個國家的根本依然穩固。

那些在2026年回顧過去時會感到非常滿意的投資者，是那些認真閱讀數據、保持冷靜並專注於真正重要的事情的投資者。

保持策略，保持冷靜，持續投入。長遠目標屬於那些敢於參與的人。

準備好將不確定性轉化為機會了嗎？

了解世界正在發生的事情是一回事，而知道針對自身俱體情況該如何應對則是另一回事。

在 Metropole，我們的財富策略師每天都與投資者合作，不僅在市場平靜的時候，尤其是在像現在這樣的時刻。

因為正是在不確定時期，你所做的決定（以及你避免的錯誤）才會對你的財務未來產生最大的長期影響。

與 Metropole 財富策略師的對話將對您有所幫助：

• 了解當前衝突和利率上升如何影響您的特定投資組合。
• 在競爭較為疲軟、壓力較小的市場中，尋找真正湧現的機會。
• 在利率長期居高不下的情況下，對您的財務狀況進行壓力測試。

• 制定清晰的書面策略，這樣你才能有目標地行動，而不是對新聞標題做出反應。
• 在保護好你已經取得的成就的同時，也要為接下來的成長做好準備，迎接類似時期帶來的機會。

資料由澳洲 Propertyupdate 所提供