重點總結
國家首都城市房價每年上漲 9.6%，但市場高度分散。
拍賣清盤率達到 2026 年的最低點，綜合資本初步清盤率降至 66.6%——這是市場情緒的轉變，而不是結構性問題。
全球不確定性和不斷上漲的油價推高了通膨，推遲了市場對降息的預期。
優質供應商仍在罷工——新上市商品數量比五年平均低近4%，總庫存比一年前下降了14%。
租金成長再次加速－全國租金年增率達5.5%，季漲幅為2024年4月以來最高。
本週的數據再次提醒我們，澳洲房地產市場已經變得多麼分散。有些首府城市幾乎毫無動靜，而有些城市卻悄悄表現出色。
雪梨房地產價格上週保持平穩，上個月上漲了0.1%，但比12個月前高出5.5%。
墨爾本的房價在過去一周保持平穩，過去一個月也保持平穩，與 12 個月前相比上漲了 4.1%。
布里斯本的房價在過去一周上漲了0.4%，過去一個月上漲了1.7%，比12個月前高出18.5%。
總體而言，澳洲首府城市住宅價格在過去一個月上漲了 0.7%，目前比 12 個月前高出 9.6%。
每週我都會坐下來查看最新的房地產數據，然後問自己同一個問題：什麼是訊號，什麼是噪音？
現在有很多雜音要理清。
全球不確定性加劇，地緣政治緊張局勢推高油價，通膨擔憂再次浮現，金融市場開始重新評估利率下降的速度——或者短期內利率是否會下降。
這種背景使得新聞標題聳人聽聞，也讓投資人感到不安。
但我幾十年來一直沒懂的一點是…市場走勢並非受新聞標題左右，而是受基本面驅動。
澳洲房地產市場的基本面——長期供應不足、人口強勁增長、租賃市場緊張以及我們需要的住房與我們正在建造的住房之間存在的嚴重結構性失衡——並沒有改變。
改變的是市場情緒，而這在本週的數據中有所反映。
拍賣成交率已跌至今年以來的最低水準。買家變得更加謹慎。一些原本打算出售房產的賣家也按兵不動。然而，全國範圍內的房價仍比12個月前高出9.6%。
布里斯班股市今年上漲了18.1%。珀斯和阿德萊德繼續跑贏大盤。連人人都看衰的墨爾本股市，也悄悄上漲了4.4%。
這種市場分化——有些市場快速發展，有些市場原地踏步——正是我多年來一直在探討的問題。澳洲房地產市場並非鐵板一塊，也從來都不是。那些明白這一點的投資者，與那些受市場波動情緒左右的投資者，他們的決策截然不同。
那麼，讓我們撥開迷霧，看看本週的數據究竟告訴我們什麼。
本週拍賣方面…各首都城市綜合初步成交率創今年新低
上週初步綜合資本拍賣成交率為 62.7%，是今年迄今最低的成交率，與去年 12 月中旬拍賣季末創下的最低點持平。
與前一周相比，所有首府城市的初步清盤率均有所下降。
請參閱下方 Cotality 的完整拍賣報告。
本週，Cotality 也報導了以下內容：
- 雪梨房地產價格上週保持平穩，上個月上漲了0.1%，但比12個月前高出5.5%。
- 墨爾本的房價在過去一周保持平穩，過去一個月也保持平穩，與 12 個月前相比上漲了 4.1%。
- 布里斯本的房價在過去一周上漲了0.4%，過去一個月上漲了1.7%，比12個月前高出18.5%。
總體而言，澳洲首府城市住宅價格在過去一個月上漲了 0.7%，目前比 12 個月前高出 9.6%。
很明顯，房地產週期正在向前推進，但我們的市場非常分散。
資料來源：Cotality，2026年3月23日
當然，這些是「總體」數據——雪梨、墨爾本或布里斯班的房地產市場並非只有一個。
各個市場區隔領域的表現也各不相同。
在本輪週期的初期，市場中處於較高水平的四分之一人群引領了上漲行情，但去年，每個首府城市的處於較低水平的四分之一人群的房價表現都優於處於較高水平的同類人群。
下圖顯示了各首府城市市場的不同細分市場表現如何不同，其中中等價位的房產表現良好。
為了幫助您了解房地產行業的最新動態，以下是我根據SQM Research、Cotality和realestate.com.au提供的數據和圖表，於 2026 年 3 月 23 日更新的每週分析。
當前房產要價
房產要價是房地產市場的重要領先指標，能夠很好地預示未來的市場走向。
以下是最新數據：
雪梨
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 2,180.826 | 0.386 | -1.0% | 9.3% |
| 所有單位 | 910.986 | 0.514 | 0.5% | 8.4% |
| 合併 | 1,661.993 | 0.438 | -0.6% | 8.9% |
資料來源： SQM Research
墨爾本
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,344.558 | -0.466 | 1.0% | 6.5% |
| 所有單位 | 681.069 | -1.169 | 0.0% | 9.6% |
| 合併 | 1,134.427 | -0.688 | 0.8% | 7.0% |
資料來源： SQM Research
布里斯班
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,445.365 | -1.401 | 0.8% | 19.3% |
| 所有單位 | 885.473 | 4.017 | 0.1% | 25.3% |
| 合併 | 1,303.915 | -0.032 | 0.7% | 20.2% |
資料來源： SQM Research
珀斯
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,265.162 | -7.382 | 3.6% | 13.7% |
| 所有單位 | 793.576 | 6.776 | 1.8% | 24.1% |
| 合併 | 1,141.274 | -3.663 | 3.3% | 15.4% |
資料來源： SQM Research
阿德雷德
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,141.949 | -17.375 | -2.1% | 12.5% |
| 所有單位 | 627.602 | -1.702 | 0.6% | 17.4% |
| 合併 | 1,049.279 | -14.551 | -1.8% | 13.0% |
資料來源： SQM Research
坎培拉
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,256.969 | -0.844 | 0.3% | 6.3% |
| 所有單位 | 610.202 | -0.952 | -0.6% | 3.1% |
| 合併 | 1,012.067 | -0.885 | 0.0% | 5.0% |
資料來源： SQM Research
達爾文
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 820.251 | 5.465 | 1.1% | 11.7% |
| 所有單位 | 467.076 | -0.076 | -2.8% | 17.4% |
| 合併 | 681.329 | 3.285 | 0.0% | 13.2% |
資料來源： SQM Research
霍巴特
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 896.094 | -0.549 | 0.2% | 9.4% |
| 所有單位 | 513.319 | -3.419 | -0.7% | 2.2% |
| 合併 | 837.533 | -0.988 | 0.2% | 8.6% |
資料來源： SQM Research
國家的
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,093.424 | 0.107 | 0.4% | 12.1% |
| 所有單位 | 649.545 | -2.256 | 0.3% | 12.9% |
| 合併 | 996.904 | -0.407 | 0.4% | 12.1% |
資料來源： SQM Research
首都平均
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,585.019 | -1.537 | 0.2% | 9.9% |
| 所有單位 | 807.967 | -0.552 | 0.3% | 11.7% |
| 合併 | 1,352.274 | -1.242 | 0.2% | 10.0% |
資料來源： SQM Research
以房產要價作為房地產市場的領先指標，其價值相當重要。
事實上，它比中位數價格更有價值，因為中位數價格可能會產生很大的誤導性。
讓我們深入探討一下造成這種情況的原因以及它對房地產市場的影響。
- 早期市場情緒指標：要價通常反映房地產市場中賣家的當前情緒。如果賣家信心十足，他們可能會設定更高的要價，預期需求強勁。相反，如果賣家不確定或預測市場低迷，他們可能會降低要價以吸引買家。這使得要價成為市場情緒的即時指標，通常先於實際成交價格的變化。
- 預測未來價格走勢：要價趨勢可以預測實際房價的走向。
例如，一段時間內要價持續上漲可能預示著成交價格即將上漲。 - 經濟因素的影響：利率、就業率和整體經濟狀況等經濟因素都會影響房屋要價。
例如，澳洲儲備銀行政策的變化或就業市場的波動會迅速反映在房屋要價中，讓我們得以了解這些因素如何影響房地產市場。 - 區域差異：在澳洲這樣多元化的市場中，要價也能反映出區域差異。
例如，墨爾本和雪梨的房地產市場可能與布里斯班或珀斯的市場表現不同。要價可以初步揭示這些區域趨勢。
然而，值得注意的是，雖然要價是一個有價值的指標，但不應該單獨使用。
實際銷售價格、上市時間、拍賣成交率和經濟狀況等其他因素在了解房地產市場動態方面也起著至關重要的作用。
閱讀更多： 澳洲主要城市最新的房價中位數
上週末拍賣報告
今年迄今，各首都城市綜合初步清盤率最低
上週初步綜合資本拍賣成交率為 62.7%，是今年迄今最低的成交率，與去年 12 月中旬拍賣季末創下的最低點持平。
與前一周相比，所有首府城市的初步清盤率均有所下降。
這次拍賣結果較為溫和，同時，拍賣數量卻不斷增加。上週共有 2857 套房屋被拍賣，比前一周增加了 2.4%，是今年迄今為止第二高的單週拍賣房屋數量。
預計本週拍賣量將進一步增加，在復活節長週末前一周，已有超過 4000 套房屋安排拍賣。
復活節前一周通常是拍賣活動的旺季。
上週墨爾本舉辦的拍賣數量最多，共有 1412 套房屋上市，是今年迄今第二高的拍賣量。
拍賣數量比一週前增加了 6.2%，比去年同期增加了 15.6%。
上週初步清盤率為 64.2%，比前一周的初步清盤率低 2.7 個百分點，是自去年 4 月 20 日當週以來的最低水準（受復活節長週末影響）。
雪梨上週舉辦了 1008 場拍賣會，比前一周增加了 2.4%，比去年同期增加了 24.4%。
根據目前收集到的結果，60.8% 的拍賣報告取得了積極成果，比前一周下降了 4.3 個百分點，是自去年 12 月中旬以來的最低早期結果，當時初步成交率降至 58.1%。
上週布里斯班共舉行了 200 場拍賣會，是今年迄今第二高的拍賣量，比去年同期增加了 37.9%。
截至目前，65.3% 的拍賣取得了成功，比前一周下降了 60 個基點，是自去年 12 月 21 日當週以來的最低水準。
阿德萊德本週共舉行了 131 場拍賣會，比前一周減少了近 14%，但比去年同期增加了 8.3%。
阿德萊德的初步清盤率大幅下降，上週降至 65.4%，為去年 8 月第一周以來的最低水準。
上週坎培拉共有 89 間房屋進行拍賣，初步成交率為 53.0%。
上週珀斯只舉行了 16 場拍賣會，其中 66.7% 的拍賣會取得了成功；塔斯馬尼亞舉行了一場拍賣會，但流拍了。
我們的租賃市場
租賃市場也出現了多速租賃的情況。
Cotality 全國租金價值指數在 2 月再次上漲 0.7%，延續了自去年 10 月以來租金成長加速的趨勢。
全國範圍內，截至2月份的三個月內租金上漲了1.7%，這是自去年4月以來最高的季度滾動漲幅。
按年計算，全國租金指數上漲 5.5%，這是自 2024 年 10 月結束的一年以來最大的 12 個月漲幅。
過去兩個月，首府城市的租金上漲速度略快於房價上漲速度，導致毛租金收益率略有上升，但澳洲租賃市場的現金流機會仍然很有限，僅 3.4%。
雪梨
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1165.24美元 | 11.77 | 2.1% | 10.4% |
| 所有單位 | 747.21美元 | 2.79 | 0.4% | 5.6% |
| 合併 | 916.71美元 | 6.42 | 1.3% | 8.0% |
資料來源： SQM Research
墨爾本
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 804.58美元 | -0.58 | 1.3% | 8.0% |
| 所有單位 | 593.68美元 | 1.32 | 0.6% | 4.1% |
| 合併 | 682.08美元 | 0.52 | 1.0% | 5.2% |
資料來源： SQM Research
布里斯班
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 812.86美元 | -2.87 | 0.3% | 8.7% |
| 所有單位 | 629.72美元 | -0.73 | -0.5% | 6.1% |
| 合併 | 730.36美元 | -1.90 | 0.0% | 7.7% |
資料來源： SQM Research
珀斯
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 886.37美元 | 5.63 | 1.1% | 5.3% |
| 所有單位 | 677.08美元 | 5.92 | 1.0% | 6.3% |
| 合併 | 799.99美元 | 5.75 | 1.1% | 5.7% |
資料來源： SQM Research
阿德雷德
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 692.28美元 | 3.72 | 0.3% | 2.7% |
| 所有單位 | 531.47美元 | -0.47 | 2.0% | 1.4% |
| 合併 | 638.07美元 | 2.30 | -0.4% | 2.4% |
資料來源： SQM Research
坎培拉
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 779.25美元 | -4.26 | -2.4% | -3.9% |
| 所有單位 | 587.72美元 | 0.27 | 1.1% | 2.4% |
| 合併 | 673.96美元 | -1.77 | -0.8% | -1.1% |
資料來源： SQM Research
達爾文
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 805.04美元 | -0.04 | 5.0% | 10.7% |
| 所有單位 | 602.49美元 | 5.51 | 3.6% | 13.7% |
| 合併 | 685.41美元 | 3.24 | 4.3% | 12.4% |
資料來源： SQM Research
霍巴特
| 物業類型 | 租金 9 美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 606.17美元 | 0.84 | -0.6% | 6.8% |
| 所有單位 | 573.02美元 | 6.98 | 4.7% | 18.0% |
| 合併 | 592.95美元 | 3.28 | 1.4% | 10.9% |
資料來源： SQM Research
國家的
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 780.00美元 | 5.00 | 1.3% | 8.0% |
| 所有單位 | 595.00美元 | 4.00 | 1.2% | 5.1% |
| 合併 | 694.33美元 | 4.53 | 1.3% | 6.9% |
資料來源： SQM Research
首都平均
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 925.00美元 | 4.00 | 1.7% | 7.9% |
| 所有單位 | 673.00美元 | 3.00 | 0.6% | 5.5% |
| 合併 | 791.15美元 | 3.47 | 1.2% | 6.9% |
資料來源： SQM Research
優質房產的賣家正在罷工
商販的活躍度仍然低於平均值。
儘管新房源的季節性成長已持續到 1 月下旬和 2 月，新發布的房源數量與去年同期基本持平（+0.1%），但與五年平均水平相比，新房源數量下降了近 4.0%。
由於新上市房源數量低於平均水平，而購屋活動水平高於去年同期，廣告房源數量仍遠低於平均水平。
在全國範圍內，庫存水準比去年同期下降了 14%，其中珀斯和達爾文的降幅超過 30%，而澳洲首都領地 (ACT) 的降幅為 3.2%。
供應商指標
與一年前相比，房屋銷售速度更快了。
近幾個月來，房屋上市天數的中位數有所增加，這至少部分是由於季節性因素造成的，因為12月和1月是房屋銷售旺季。
首府城市的房屋銷售週期中位數為 28 天，比去年同期快了 3 天。
資料由澳洲 Propertyupdate 所提供