關鍵要點
BTR 已在英國和美國建立，但最近在當地迅速發展，因為澳洲人越來越青睞這些開發案所提供的土地使用權保障、專業管理和生活便利。
2024年交車量為4,660輛，預計2025年將創下6,000輛的新高。
然而，儘管需求強勁，到 2026 年，庫存將回落至約 4,000 台。
高昂的建設成本、融資困難以及複雜的稅收和監管框架導致許多項目被推遲。
約有 20,500 個 DA 批准的單位處於停滯狀態，等待資金支持或政策明確。
澳洲的「建後出租」（BTR）產業是一種新興的住房模式，開發商建造大型住宅區並保留所有權以出租單位。
我們的聯邦政府正在支持它，目的是透過增加租賃住房的供應、為居民提供長期居住權以及為機構投資者提供穩定的回報來解決澳洲的住房短缺問題。
澳洲政府透過稅收優惠政策支持BTR，以鼓勵投資。
雖然它在海外，特別是在英國和美國已經是一個成熟的模式，但在這裡它仍然是一個相對較新的概念。
究竟什麼是「建後出租」？
對於那些不太熟悉的人來說，BTR 的概念很簡單：開發商建造大型公寓大樓，但不是將單位出售給個人投資者，而是持有這些單位並直接出租。
澳洲「建後出租」計畫的一些主要特點是：
- 機構所有權：與單獨出售單元的傳統住房不同，BTR 建築由大型機構投資者或開發商擁有。
- 專業管理：這些物業由專業經營者管理，提供高品質的租賃住宿和便利設施。
- 增加住房供應：BTR 旨在促進住房供應，特別是在住房短缺的地區。
- 長期使用權和穩定性：居民透過長期租賃獲得使用權的保障，而投資者則因高入住率而獲得穩定的長期收入來源。
澳洲政府提供稅收優惠，例如
我擔心的是，像你我這樣的普通納稅人正在為這些稅收優惠買單，而不是激勵澳洲的父母房地產投資者。
目前，BTR 不提供經濟實惠的選擇，但對於租屋者來說，好處是顯而易見的：
- 居民透過長期租賃獲得居住權保障
- 專業管理的物業，以及
- 可以使用健身房、共享辦公空間和公共區域等有吸引力的設施。
簡而言之，與仍然主導澳洲房地產市場的夫妻房東相比，它是一種更「制度化」的租賃產品。
供應量激增，但能持續多久？
根據萊坊的《建造出租更新》（2025 年第三季），去年我們在全國 18 個專案中交付了 4,660 個新的 BTR 單元，比前幾年有了很大的成長。
今年，這一數字預計將再次飆升，將有6,000 套新車進入市場。
相比之下，此前五年，平均年交貨量不到2000輛。所以，這個行業終於起飛了。
但令人警醒的是：萊坊警告稱，管道建設已經出現放緩的跡象。
儘管我們看到租屋者的需求強勁，但預計 2026 年交貨量將回落至約 4,000 套。
如果你認真想想，你會發現新建 4,000 或 5,000 套住房並不能真正緩解我們的住房短缺問題。
是什麼原因導致經濟放緩？
這不是需求；這些建築的入住率很高，租金成長強勁而穩定。
問題在於可行性。
開發商和機構投資者正在努力解決：
- 更高的建築成本，
- 融資條件趨緊，以及
- 複雜的稅務和監管障礙。
目前，約有20,500 個單位已獲得 DA 批准但尚未動工。
許多此類項目都處於擱置狀態，等待資金支持或政府政策的進一步明確。
政府政策的作用
這就是事情變得有趣的地方。
產業領袖認為，如果沒有政府的支持，該產業的發展動能將會停滯。
- 稅收：澳洲的BTR稅收環境仍然分散，不同州適用不同的規則。投資者，尤其是外國投資者，將此視為一個障礙。儘管近期針對外國管理信託推出了優惠政策，但整體稅負仍使澳洲與其他全球投資目的地相比缺乏競爭力。
- 一致性：統一的國家方法可以釋放更多的機構投資並推動更多項目的發展。
正如萊坊的約翰·保羅·斯蒂奇伯里所說，這是為了刺激下一波成長，確保 2026 年的經濟放緩只是暫時現象，而不是長期停滯的開始。
儘管面臨挑戰，澳洲 BTR 的前景並不黯淡。
基本原則仍然存在：
- 租賃住房需求不斷上升。
- 入住率高。
- 租金穩定成長。
- 一個吸引全球關注的成熟市場。
在政府的正確支持下，特別是在稅收政策和規劃批准方面，BTR 可以成為澳洲住房解決方案的長期、可擴展的一部分。
最後說明
澳洲的房地產市場迫切需要更多的租賃供應，而 BTR 提供了一種模式，可以大規模地滿足這一需求，同時改善租戶的租賃體驗，儘管它不會提供經濟適用房。
2025 年的激增表明，租戶和機構投資者都對住房需求存在。
但除非政府採取行動使該行業更具吸引力和可行性，否則我們可能會在該行業剛開始發展時失去動力。
數以萬計的單位已經獲得批准但尚未推進，潛力仍然存在。
現在需要的是解開這一難題的政治意願。
資料由澳洲propertyupdate新聞所提供