重點總結

租賃市場依然緊張。受持續低迷的空置率推動，4月大多數首府城市的房屋租金持續上漲，而低空置率目前沒有短期緩解的跡象。

四月份房屋租金有所回落，但不要過度解讀這現象。每年四月的假期都會對房屋空置率數據造成季節性波動，而從長遠來看，房屋租金上漲和供應緊張的趨勢仍然存在。

3月整體通膨率大幅飆升，但澳儲行較青睞的指標維持穩定。潛在通膨率維持在3.3%——仍高於目標水平，但不再加速。這一區別對未來利率走勢至關重要。

電力和燃料價格飆升是造成通膨數據大幅上漲的主要原因。剔除這些因素後，實際通膨情況比數據所顯示的更為穩定。

油價再次飆升。目前油價接近每桶100美元，這為通膨前景增添了新的複雜性，澳洲儲備銀行需要密切關注。

節慶後拍賣市場掛牌量激增，導致成交率承壓。這種下滑是季節性的，也是暫時的——成交量很快就會恢復正常，而本週的澳儲行會議才是真正將影響未來幾週市場情緒的關鍵事件。

過去一週的經濟數據波動很大，如果你一直在關注財經媒體，感到不安也是情有可原的。

通貨膨脹飆升，油價暴漲，拍賣成交率下降。各種老生常談的聲音都在警告，大事不妙。

但如果你暫時拋開這些喧囂，你會發現另一個故事正在上演，而這個故事對房地產投資者來說可能更重要。

租金持續上漲，這告訴我們澳洲房屋市場正在發生一些重要的事情。

儘管人們都在談論住房負擔能力壓力、利率和謹慎的消費者情緒，但租賃市場仍然受到一個非常簡單的失衡因素的影響：太多人需要住的地方，而合適的地段仍然沒有足夠的房屋可供出租。

而故事的重點就不只在於租戶支付更多租金了。

租金上漲會推高通貨膨脹，影響薪資預期，塑造投資者行為，並能反映出我們房屋市場的潛在健康狀況和壓力點。

在本週的「房產內幕」聊天中，我和安德魯威爾森博士討論了這個問題，以及更多其他內容。

租金仍在上漲……這才是投資者不應忽視的真正問題。

在本週的房地產內幕訪談中，安德魯威爾遜博士分享了最新數據，數據顯示，在持續低空置率和持續需求壓力的推動下，大多數首府城市的房屋租金在 4 月再次上漲。

雪梨的房屋租金目前約為每週 835 美元，布里斯班已達到 700 美元，珀斯為 750 美元，即使是像霍巴特這樣的小市場也仍在保持強勁的年增長。

我們根本沒有足夠的優質住房來滿足需求，除非這種情況得到實質的改變，否則租金將繼續上漲。

有趣的是，4 月份單元房租金略有下降，但這看起來更像是季節性暫停，而不是趨勢逆轉，反映的是假期延長帶來的通常幹擾，而不是基本面的任何真正變化。

總的來說，對於持有位置優越的出租房產的投資者而言，收入前景依然穩健，而且這些數據並沒有改變中期的供需格局。

這比大多數人想像的更重要。

現在，很多評論員都忽略了更重要的方面。

你看……租金上漲不僅影響租戶。

它們直接推高通貨膨脹，影響薪資預期，並改變投資者的行為。

我們已經看到投資者重返市場，因為租金回報正在改善，而長期供需失衡的問題仍然沒有解決。

有時候，數據比情感更能說明問題。

儘管信心依然脆弱，但基本面仍指向同一方向。

通貨膨脹再次飆升——但要透過表面現像看本質。

最新數據顯示，整體通膨率從 3.7% 躍升至 4.6%，而核心通膨率仍維持在 3.3%，高於儲備銀行的目標區間。

觀看本週的《房地產內幕》訪談，安德魯威爾遜博士將解釋，總體數據受到電力和燃料兩個組成部分的嚴重扭曲，而這兩個組成部分並不一定反映國內驅動的通膨的潛在強度。

儘管電價仍比 2 月的 37.0% 有所下降，但仍比去年同期上漲了 25.4%，這表明政府補貼的影響正在逐漸顯現。

然而，燃油價格卻出現了劇烈波動，從 2 月同比下降 7.2% 轉為 3 月同比上漲 24.2%——而這一波動是導致整體油價飆升的重要因素。

對於房地產投資者而言，更重要的指標是潛在通膨率，澳洲儲備銀行（RBA）將其作為關鍵衡量標準。 3月份的潛在通膨率為3.3%，與上月持平。

是的，目前仍高於澳儲行2-3%的目標區間，但考慮到整體通膨率飆升，這一增速並未加快，實際上這是一個相當令人安心的信號。這表明，即使通膨問題尚未完全解決，其核心問題也並未急劇惡化。

油價上漲又為局勢增添了一層新的複雜性。

本周威爾遜博士將探討石油價格的走勢。

布蘭特原油價格目前約為每桶99.62美元，較2024年大部分時間所見的低點大幅上漲。這是一個顯著的漲幅，雖然仍遠低於2022年123.70美元的峰值，但走勢方向至關重要。

油價上漲會推高燃料成本和運輸成本，進而波及整個經濟的更廣泛投入成本。

如果油價維持在高位或繼續上漲，即使國內驅動的潛在通膨繼續放緩，也會使整體通膨數據保持在令人不安的高位。

假日結束後，拍賣活動激增，清倉率下降

過去一周，首府城市的拍賣成交率普遍下降，而隨著上個月假期幹擾的結束，掛牌數量激增。

全國週末拍賣市場報告稱，過去一周的平均成交率為 57.3%，低於前一周的 60.3%，也低於去年同期的 62.7%。

未來幾週，拍賣數量將繼續上升，房地產市場的焦點將轉向下週的澳洲儲備銀行利率會議。

精明的投資者現在該關注什麼？

儘管媒體關注的是利率或通膨數據的短期波動，但長期房地產表現的真正驅動因素並沒有改變。

我們仍然擁有：

• 人口強勁成長
• 住房長期供應不足
• 租金上漲
• 建築業正努力提供足夠的新房源。

簡言之，需求持續超過供給，這是長期資本成長的基礎。同時，較高的利率和不確定性也創造了一些投資機會。

市場上買家減少意味著競爭減少，這通常會為那些經濟條件允許的人帶來更好的購買條件。

房地產市場並沒有停滯不前，只是在轉型。

成長正變得越來越有選擇性、越來越微妙，並且越來越依賴基本面而不是動能。

資料由澳洲 PropertyUpdate 所提供