房貸再融資熱潮來襲，四大行預測降息或超預期，專家教妳如何提前鎖定低利率
How savvy borrowers can double the coming rate cuts
隨著市場普遍預期澳大利亞儲備銀行（RBA）即將開啟降息周期，精明的房貸借款人正通過再融資（refinancing）策略，提前鎖定更低利率，甚至可能讓實際收益翻倍。
CREDIT:DOMINIC LORRIMER
上周五，澳大利亞四大銀行之壹的澳新銀行（ANZ）將其對降息時間的預測提前至下個月，與其他大型銀行保持壹致。該行甚至沒有排除壹次性降息兩次的可能性。如今，所有人都預計今年將有三次降息，
總體降息四次，而澳大利亞國民銀行（NAB）更是預計會有五次降息。
但事實上，精明的澳大利亞人——他們確實因降息而獲得更多行動能力——已經開始采取行動，進壹步削減還款額。比較網站Canstar的壹項調查發現，在2月四年多來的首次現金利率下調後，超過壹半的浮動利率借款人表示，
他們會考慮將貸款轉至利率更低的貸款機構。
我們或許正處在再融資熱潮的開端，這壹點也得到了按揭結算平臺PEXA數據的證實，該平臺2月份的業務量較去年同期增長了8.4%。
而且我們確實應該（積極行動）……因為放棄現有貸款機構、轉投更具性價比的貸款機構，這種“自己動手”的折扣方式可以顯著增加妳在澳大利亞儲備銀行（RBA）賦予妳的還款節省額。稍後會詳細說明具體能節省多少。
首先，“因降息而獲得行動能力”是什麼意思？關鍵在於要認識到，隨著每次利率下調，妳能借到的貸款金額會增加。
如果妳想用流行的“房貸牢籠”說法（指因利率上升而無法獲批更便宜的貸款，因為利率上升吞噬了妳的剩余收入能力，讓妳荒謬地被困在更昂貴的貸款中），那麼這個“牢籠”正在被打開。
上周，我們看到了聯盟黨新出臺的壹項政策，將獲批新貸款所需的壓力測試從300個基點降至200個基點。這是壹個明智、安全且易於實施的做法。
但看起來我們很快就會達到這種效果（當然，前提是貸款機構將降息幅度全額轉嫁給借款人）——可能澳大利亞儲備銀行會下調100個基點。
此外，還需要了解的是，非銀行貸款機構——即不受澳大利亞審慎監管局（APRA）監管的機構——無需進行壓力測試。在這些機構，貸款審批更具主觀性。然而，這可能並非妳的最佳選擇——利率最低的產品可能不附帶對沖賬戶。
或者，即使產品說明中提到有對沖賬戶，那也可能不是真正的對沖賬戶。
這是壹個真實的故事：非銀行貸款機構除非是受APRA監管的授權存款機構，否則無法提供獨立的、“隔離”的對沖賬戶。
選擇非受APRA監管貸款機構的問題有三方面：它不符合澳大利亞政府25萬澳元的存款擔保資格；妳的資金會進入貸款的壹般還款“池”，若妳陷入財務困境，資金可能會被貸款機構凍結；而且妳的貸款余額會隨著每次存款而減少，
這意味著如果妳後來決定將現有住房出租，妳將永遠無法就該金額申報投資房產的稅收減免。所有這些影響都相當重大。
那麼，那些擁有真正對沖賬戶的貸款機構呢？排名靠前（或更準確地說，是靠後，因為這裏討論的是低利率）的貸款機構有了壹些變動。
中國銀行以5.68%的利率拔得頭籌。妳可以從卡普裏康尼亞銀行（The Capricornian）、Tiimely Home、警察信用合作社（Police Credit Union）和北內陸信用合作社（Northern Inland Credit Union）獲得5.74%的利率。
這些利率適用於自住業主償還本金和利息，且基於房屋貸款價值為50萬澳元、貸款價值比為80%或以下的情況。
數據公司Mozo稱，在這些情況下，四大銀行（澳大利亞的主要銀行）的平均替代貸款利率高達6.7%……或大約高出100個基點。換個角度看，這就像今天就獲得了四次降息。
而四次潛在的官方降息，正在為這些進壹步的非官方即時降息創造條件。即使僅以目前的利率進行轉換，就我們假設的50萬澳元抵押貸款而言，每月還款額就可節省315澳元。
總結來說：
如何讓降息收益翻倍？
提前鎖定更低利率
目前部分非銀行機構（如中國銀行、Tiimely Home等）提供低至5.68%的利率，而四大行平均仍高達6.7%。若現在轉貸，相當於“提前享受”未來可能的100個基點降幅（即四次25基點的降息）。
利用“房貸牢籠”松動
隨著利率下降，借款能力提升，更容易獲批更低利率的貸款。聯盟黨新政策將貸款壓力測試從300基點降至200基點，進壹步放寬限制。
警惕非銀行貸款機構風險
部分非APRA監管機構雖利率更低，但可能缺乏對沖賬戶、存款保障等關鍵功能。若未來轉為投資房貸款，可能影響稅務抵扣。
實際節省有多少？
以50萬澳元貸款為例：
當前四大行利率（6.7%）：月供約3,227澳元
轉至5.68%利率：月供降至2,912澳元
每月節省315澳元，全年可省3,780澳元
專家建議
盡早評估再融資選項，抓住降息前的窗口期。
選擇具備對沖賬戶的貸款產品，確保靈活性。
避免僅因低利率選擇非銀行機構，需綜合評估風險。
資料來源由1688澳洲新聞所提供