隨著澳洲房地產市場進入下一個週期階段，策略投資者重返市場，積極購買房產，為實現財務自由做好準備。

畢竟，在投資你辛苦賺來的錢時，有很多投資選擇，但選擇能夠產生財富回報率的投資工具才是關鍵……在我看來，沒有比房地產更好的投資了。

以下是投資者從投資性房產中賺錢的 5 種方式，以及如何利用每種方式獲利。

1. 現金流

投資性房產的現金流是指您從租戶那裡獲得的租金收入。

考慮到各種房地產投資費用，這筆現金流可能是正的，也可能是負的。

正現金流意味著支付費用後還有剩餘資金，負現金流意味著成本超過了總租金收入。

顯然，正現金流意味著有盈餘收入，這些盈餘收入會直接作為利潤進入你的口袋。

顯然，租金收益率越高，現金流越好，透過這種方式賺的錢就越多。

以下是計算租金收益率的方法：

1. 你打算一年向租戶收取多少租金？

2. 這處房產價值多少？

3. 將年租金除以房產價值，再乘以 100，即可得到百分比數字。

因此，如果您每年從租戶那裡收取 25,000 美元的租金，而房產本身價值 500,000 美元，那麼您的總租金收益率為 5%。

一般來說，在大都會地區，3-4% 的毛租金收益率已經相當不錯了，而在偏遠地區，5% 以上的收益率才比較常見。

顯然，你需要現金流才能讓你持有投資組合足夠長的時間，從而讓資本成長的複利效應發揮作用，這意味著你必須有足夠的財務緩衝來度過經濟低迷時期。

這意味著你需要謹慎對待你的現金流和償還債務的能力。

雖然現金流和租金收益率並非利潤最高的領域，但卻是成功進行租賃房地產投資的良好起點。

你以前聽我說過－現金流能讓你繼續參與競爭，但資本成長才能讓你擺脫無止盡的競爭。

2. 資本成長

資本增值是指您的房產價值隨時間推移而增加的金額。

你可以透過計算投資的當前市場價值與最初購買價格之間的差額來計算資本成長。

我遇到過很多只關注租金收益率的投資者——但對我來說，購買投資房產時，資本增值始終是首要考慮因素。

透過房地產累積財富的最佳方法是購買優質的投資級房產並長期持有，讓市場為你完成大部分繁重的工作。

你看…住宅房地產是一種高成長但收益相對較低的投資。

而且，除非你出售房產，否則這部分資本增值無需繳稅，這使你可以將資本再投資，從而產生更高的複利回報。

另一方面，租金收入需要繳稅，因此可用於再投資的資金就減少了。

這意味著對於處於資產累積階段的投資人而言，你獲得的資本成長越多（即使以較低的租金收入為代價），從長遠來看你累積的財富就越多。

但並非所有房產在資本增值潛力方面都相同。

在我看來，符合以下所有條件的「投資等級」房產，最有可能為您帶來超高的資本增值：

• 位置優越
• 具有稀缺性因素
• 具有翻新潛力
• 高土地或資產比率
• 發展潛力

3. 加速或被迫成長

加速成長或強製成長是指透過翻新或開發增加價值而「製造」的資本成長。

熱門電視節目《The Block》讓這種現象更加流行。

我喜歡把一些年久失修的房屋重新煥發生機，讓它們變成我的租戶會喜歡並願意愛護的家，更重要的是，這是為我的房地產投資組合創造價值的好方法。

但是，要提醒一句…從房產中賺錢的方式不是買入、翻新、再出售。

因為扣除印花稅、利息、持有成本、銷售佣金和稅金後，這種策略幾乎沒有任何利潤。

但買房、翻新、出租、再融資，然後重複——這就是我的 BRRRR 策略。

長期持有優質房產是一種經受時間考驗且行之有效的投資策略。

翻新並持有房產的投資者將獲得更多收益，其潛在收益包括：

• 創造數千美元的股權，加速您的投資資本成長
• 讓您新裝修的出租房產對更多潛在租戶更具吸引力
• 隨著您新升級的資產在競爭對手中脫穎而出，您將獲得更高的租金。
• 享受額外折舊津貼的稅收優惠。

4. 稅務優惠

房地產投資的另一個有利因素是可享受的稅收優惠。

投資者可以鬆一口氣了，因為在不久的將來，負扣稅立法不太可能發生變化。

透過利用現有的稅收優惠，房地產投資者可以在累積財富的同時最大限度地減少所得稅——這真是雙贏的局面。

例如，假設你年收入 80,000 美元，總共花費 25,000 美元用於購買投資房產，但你獲得了 20,000 美元的租金收入。

您收到的租金收入（20,000 美元）與您支付房產費用（25,000 美元）之間的 5,000 美元差額可以抵稅。

這筆價值 5000 美元的費用可以抵扣您的常規所得稅。

這意味著澳洲稅務局 (ATO)將按照你收入 75,000 美元而不是 80,000 美元來評估你的稅款。

因此，每週、每兩週或每月，您都將按年收入 80,000 美元繳納稅款，但到提交納稅申報表時，您將獲得 5,000 美元差額的稅款退款。

以目前的稅率計算，你大約可以省下 1625 美元。

不僅如此，你通常每年還可以申請折舊，這是對房產隨著時間推移而產生的損失的補償。

澳洲房產投資者可享有的15項稅收減免：

1. 為新租戶進行的廣告和行銷費用

2. 貸款利息和銀行手續費

3. 物業管理費及收費（不含特別徵費）

4. 建築物、財產、房東和公眾責任保險

5. 市政稅（可依房屋出租天數申報）

6. 物業管理費

7. 折舊，指建築物及其內部物品因損耗而產生的費用。

8. 負扣稅（指房產成本高於收益，即現金流量為負）

9. 園藝費用

10. 土地稅

11. 公用事業費（非租戶支付的部分）

12. 害蟲防治

13. 維修和保養

14. 部分法律費用和租賃文件準備費用

15. 資本利得折扣

根據澳洲稅務局 (ATO) 的規定，以下一些房產投資成本不能申報抵扣：

• 購買房產時，您所在州或地區的政府會徵收印花稅—這是一項資本支出。
• 法律費用，包括購買房產的律師費和產權轉讓費——這也是一項資本支出。
• 裝修費用。維修費用可以抵稅，裝修費用屬於資本支出。你可以這樣理解：修理一個破損的櫥櫃可以抵稅，但更換所有櫥櫃則不能。
• 任何用於私人用途的貸款所產生的借款費用都不能抵稅。例如，如果您對投資房產貸款進行再融資，並用其中 2 萬美元的淨值來裝修自己的廚房，那麼這部分貸款的利息就不能抵稅。這方面的管理和追蹤可能非常棘手，因此最好盡可能將私人貸款和投資貸款分開！

5. 股權回報

股權收益是另一種類型的賺錢方式。

與其說是賺錢，不如這樣想…你擁有一套投資房產，但實際上是你的租客在幫你償還房貸。

希望這還能留給你一些額外的現金流。

舉個例子：你買了一套價值 50 萬美元的出租房產，首付 20%。這意味著你預付了 10 萬美元，剩下的 40 萬美元是貸款餘額，此外還要支付利息。

30 多年後，房貸餘額將透過您從租戶那裡獲得的收入每月償還。

30年後，你的房貸還清了，你現在完全擁有了這處房產。

這筆錢目前還不能立即變現，因為它是以股權的形式存在的，但你可以選擇將其保留為股權，或將其從房產中取出。

最終結果是，你把 10 萬美元變成了 50 萬美元，外加任何資本增值和額外的現金流。

你的投資策略是什麼？

現在你知道如何透過投資房地產賺錢了，關鍵在於制定投資策略，使你的財務自由成為現實。

注意：需要澄清一點…購買投資房產不是一種策略！

首先要明確最終目標，了解自己的需求和想要達成的目標，然後制定計畫和策略來實現目標。

你最終購買的房產將是你所做的許多決定的實體體現，而這些決定必須以正確的順序做出。

你以前一定聽過這句話——不做好計劃就等於計劃失敗。

另一方面，策略投資者會制定策略——他們將未來帶到現在，並製定計劃來實現他們想要的結果。

所以你的「最終目標」可能看起來像這樣：

1. 你將擁有自己的房子，而且沒有債務。

2. 擁有大量投資級住宅房地產資產，並具備相應的槓桿水平，此外

3. 一些能帶來現金流的商業不動產，以及

4. 您的退休基金可能包含一些產生收入的資產，例如股票或管理基金。

透過持有成長型和收益型資產的組合，並保持保守的債務水平，你就可以依靠投資的「現金流」生活。

你需要多大的資產基礎、需要多長時間才能累積起來以及最終能產生多少現金，都取決於諸多因素，因此我們始終建議，即使在你開始考慮購買房產之前，也應該先制定一個定制的戰略性房產計劃。

這也是我們在Metropole一直向客戶提出的建議——無論他們是剛開始投資，還是正處於財富累積的旅程中。

那是因為財富的累積並非偶然，而是精心策劃並有效執行的結果。

資料由澳洲1688新聞所提供