重點總結
國家首都城市房價每年上漲 12.8%，但市場高度分散。
自復活節長週末以來，初步拍賣成交率略有上升，上週達到 58.9%，比前一周（57.9%，最終確定後下調至 52.7%）高出 1 個百分點，比復活節低點（55.5%）高出 3.5 個百分點。
由於大量拍賣被撤回，拍賣成交率受到負面影響，這些撤回的拍賣在結果中被計為失敗。
全球不確定性和不斷上漲的油價推高了通膨，推遲了市場對降息的預期。
優質供應商仍在罷工——新上市房源比一年前減少了 3.3%，比五年平均減少了 6.1%。
租金成長再次加速——全國租金年增率為 5.9%，季度成長率為 2.1%，這是自 2024 年 5 月以來最大的三個月租金漲幅。
本週的數據再次提醒我們，澳洲房地產市場已經變得多麼分散。有些首府城市幾乎毫無動靜，而有些城市卻悄悄表現出色。
雪梨房地產價格上週下跌了 0.2%，上個月下跌了 0.4%，但比 12 個月前高出 4.4%。
墨爾本房地產價格上週下跌了 0.1%，上個月下跌了 0.4%，與 12 個月前相比上漲了 2.8%。
布里斯本的房價在過去一周上漲了0.2%，過去一個月上漲了1.3%，比12個月前上漲了19.6%。
我每週都會坐下來研究最新的房地產數據，並努力從紛繁的信息中找出對認真的投資者真正重要的內容。
目前，各種噪音充斥著市場——貿易緊張局勢和中東衝突帶來的全球不確定性、高企的油價、持續高於澳洲儲備銀行舒適區的通膨率，以及媒體上不斷湧現的警告，稱2026年是按兵不動的一年。
這些警告我以前就聽過。過去50年裡，每個週期我都聽過。
每次，那些保持耐心和策略的投資者最終都取得了勝利。
是的，確實存在一些不利因素。通膨居高不下，利率很可能會再次上漲。
一位評論員警告說，中東衝突可能會將通貨膨脹率推高至 5% 以上，房地產價格可能會大幅下跌，他的言論因此登上了新聞頭條。
我理解這種擔憂，但我認為值得記住的是，支撐房屋市場的結構性因素——長期供應不足、人口強勁增長以及長達十年的建築缺口——並沒有改變。
改變的是市場情緒，而市場情緒始終是任何週期中最不穩定的部分。
同時，租賃市場持續趨緊。全國租金年增率達5.5%，季度漲幅為2024年4月以來最高——這清楚地表明，支撐我們市場的供需失衡問題仍然存在。
讓我逐一城市為大家介紹一下本週的數據狀況。
本週拍賣方面…由於成交率低於60%，近五分之一的拍賣會被取消。
自復活節長週末以來，初步拍賣成交率略有上升，上週達到 58.9%，比前一周（57.9%，最終確定後下調至 52.7%）高出 1 個百分點，比復活節低點（55.5%）高出 3.5 個百分點。
由於大量拍賣被撤回，拍賣成交率受到負面影響，這些撤回的拍賣在結果中被計為失敗。
請參閱下方 Cotality 的完整拍賣報告。
本週，Cotality 也報導了以下內容：
- 雪梨房地產價格上週下跌了 0.2%，上個月下跌了 0.4%，但比 12 個月前高出 4.4%。
- 墨爾本房地產價格上週下跌了 0.1%，上個月下跌了 0.4%，與 12 個月前相比上漲了 2.8%。
- 布里斯本的房價在過去一周上漲了0.2%，過去一個月上漲了1.3%，比12個月前上漲了19.6%。
整體而言，澳洲首府城市住宅價格在過去一個月上漲了0.3%，目前比12個月前高出9.3%。
很明顯，房地產週期正在向前推進，但我們的市場非常分散。
資料來源：Cotality 2026 年 4 月 20 日
當然，這些是「總體」數據——雪梨、墨爾本或布里斯班的房地產市場並非只有一個。
各個市場區隔領域的表現也各不相同。
在本輪週期的初期，市場中處於較高水平的四分之一人群引領了上漲行情，但去年，每個首府城市的處於較低水平的四分之一人群的房價表現都優於處於較高水平的同類人群。
下圖顯示了各首府城市市場的不同細分市場表現如何不同，其中中等價位的房產表現良好。
為了幫助您了解房地產行業的最新動態，以下是我根據SQM Research、Cotality和realestate.com.au提供的數據和圖表，於 2026 年 4 月 20 日更新的每週分析。
當前房產要價
房產要價是房地產市場的重要領先指標，能夠很好地預示未來的市場走向。
以下是最新數據：
雪梨
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 2,156.953 | -1.653 | -1.2% | 7.1% |
| 所有單位 | 922.781 | 2.719 | 1.2% | 9.5% |
| 合併 | 1,652.541 | 0.134 | -0.6% | 7.5% |
資料來源： SQM Research
墨爾本
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,345.203 | -0.703 | 0.0% | 5.6% |
| 所有單位 | 680.397 | -1.490 | -0.2% | 8.5% |
| 合併 | 1,134.667 | -0.952 | -0.1% | 6.1% |
資料來源： SQM Research
布里斯班
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,447.497 | -2.397 | -0.2% | 18.7% |
| 所有單位 | 900.229 | 1.921 | 1.7% | 25.1% |
| 合併 | 1,309.125 | -1.305 | 0.1% | 19.7% |
資料來源： SQM Research
珀斯
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,322.672 | 3.116 | 4.6% | 17.8% |
| 所有單位 | 814.122 | 0.412 | 2.6% | 25.5% |
| 合併 | 1,189.026 | 2.405 | 4.2% | 19.1% |
資料來源： SQM Research
阿德雷德
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,144.356 | 1.194 | 0.4% | 12.7% |
| 所有單位 | 605.377 | -7.277 | -3.4% | 12.3% |
| 合併 | 1,047.229 | -0.332 | -0.1% | 12.7% |
資料來源： SQM Research
坎培拉
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,265.404 | -3.542 | 0.4% | 9.4% |
| 所有單位 | 603.983 | -3.871 | -1.0% | 0.7% |
| 合併 | 1,014.522 | -3.667 | 0.1% | 6.8% |
資料來源： SQM Research
達爾文
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 836.978 | -4.178 | 2.0% | 9.5% |
| 所有單位 | 487.239 | 2.511 | 4.3% | 21.3% |
| 合併 | 699.398 | -1.547 | 2.7% | 12.4% |
資料來源： SQM Research
霍巴特
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 906.672 | -0.491 | 0.4% | 8.1% |
| 所有單位 | 517.636 | 1.164 | 0.6% | 2.9% |
| 合併 | 847.128 | -0.237 | 0.4% | 7.5% |
資料來源： SQM Research
國家的
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,092.464 | -7.733 | -0.1% | 12.0% |
| 所有單位 | 651.840 | -3.983 | 0.3% | 12.2% |
| 合併 | 996.595 | -6.917 | -0.1% | 11.9% |
資料來源： SQM Research
首都平均
| 物業類型 | 價格（美元） | 每週變化 | 月度變化百分比 | 年百分比變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1,588.593 | -3.457 | 0.2% | 9.2% |
| 所有單位 | 815.115 | -1.187 | 0.8% | 12.2% |
| 合併 | 1,356.782 | -2.777 | 0.3% | 9.6% |
資料來源： SQM Research
以房產要價作為房地產市場的領先指標，其價值相當重要。
事實上，它比中位數價格更有價值，因為中位數價格可能會產生很大的誤導性。
讓我們深入探討一下造成這種情況的原因以及它對房地產市場的影響。
早期市場情緒指標：要價通常反映房地產市場中賣家的當前情緒。
- 如果賣家信心十足，他們可能會設定更高的要價，預期需求強勁。
相反，如果賣家不確定或預測市場低迷，他們可能會降低要價以吸引買家。
這使得要價成為市場情緒的即時指標，通常先於實際成交價格的變化。 - 預測未來價格趨勢：要價趨勢可以預測實際房價的走向。
例如，一段時間內要價持續上漲可能預示著成交價格即將上漲。 - 經濟因素的影響：利率、就業率和整體經濟狀況等經濟因素都會影響房屋要價。
例如，澳洲儲備銀行政策的變化或就業市場的波動會迅速反映在房屋要價中，讓我們得以了解這些因素如何影響房地產市場。 - 區域差異：在澳洲這樣多元化的市場中，要價也能反映出區域差異。
例如，墨爾本和雪梨的房地產市場可能與布里斯班或珀斯的市場表現不同。要價可以初步揭示這些區域趨勢。 - 供需關係的影響：要價也是市場供需平衡的一種表現。
在供應有限且需求旺盛的地區，要價往往較高，反之亦然。
然而，值得注意的是，雖然要價是一個有價值的指標，但不應該單獨使用。
實際銷售價格、上市時間、拍賣成交率和經濟狀況等其他因素在了解房地產市場動態方面也起著至關重要的作用。
閱讀更多： 澳洲主要城市最新的房價中位數
上週末拍賣報告
近五分之一的拍賣會因成交率低於60%而取消。
自復活節長週末以來，初步拍賣成交率略有上升，上週達到 58.9%，比前一周（57.9%，最終確定後下調至 52.7%）高出 1 個百分點，比復活節低點（55.5%）高出 3.5 個百分點。
然而，這已經是初步清盤率連續第三週低於 60%，遠低於 3 月季度平均 68.1%。
由於大量拍賣被撤回，拍賣成交率受到負面影響，這些撤回的拍賣在結果中被計為失敗。
上週的初步數據顯示，各首府城市共有 19.1% 的拍賣品被撤出市場，其中悉尼的撤出率最高，迄今為止公佈的拍賣結果中有 26.7% 的拍賣品被撤出市場。
拍賣數量也隨之增加，比前一周增長超過三分之一（34.3%），共舉行了 2520 場拍賣。
考慮到 2025 年復活節的時間（去年同一周舉行了 644 場拍賣會），與一年前進行比較並沒有太大幫助，但在復活節之前，拍賣量一直遠高於 2025 年的水平。
從成交量來看，墨爾本引領了拍賣市場，共有 1,202 間房屋進行拍賣，比前一周增長了 37.4%。
初步數據顯示，目前已有 59.7% 的拍賣取得了成功，高於前一周的 57.8%（最終數據下調至 52.3%）。
這是墨爾本初步核查率連續第三週低於 60%。
雪梨共進行了 924 場拍賣，比前一周增加了 35.1%。
根據目前收集的數據，56.5% 的拍賣取得了成功，高於前一周的 54.4%，但前一周的數據向下修正為 48.8%，這是自 2020 年 4 月以來悉尼的最低最終成交率。
布里斯班共舉行了 199 場拍賣會，與前一周相比，拍賣量增加了 70.1%。
初步清盤率降至 57.2%，低於前一周的 60.9%，成為今年迄今第二低的初步清盤率（僅次於復活節長週末）。
阿德萊德共有 118 套房屋被拍賣，比前一周減少了 5.6%。
初步結案率為 73.9%，高於先前的 70.8%，這是連續第二週早期結案率高於 70%。
坎培拉舉辦了 66 場拍賣會，其中一半（50%）目前為止都取得了成功。
珀斯只舉辦了 11 場拍賣會，塔斯馬尼亞則一場拍賣會都沒舉辦。
阿德萊德共有 118 套房屋被拍賣，比前一周減少了 5.6%。
初步結案率為 73.9%，高於先前的 70.8%，這是連續第二週早期結案率高於 70%。
坎培拉舉辦了 66 場拍賣會，其中一半（50%）目前為止都取得了成功。
珀斯只舉辦了 11 場拍賣會，塔斯馬尼亞則一場拍賣會都沒舉辦。
本週六是澳新軍團日，而且幾個州（新南威爾斯、首都領地和西澳大利亞）將迎來長週末，拍賣數量預計將下降。
Cotality 目前追蹤到本週約有 770 場拍賣會，預計下週將回升至約 2,660 場。
我們的租賃市場
租賃市場也出現了多速租賃的情況。
Cotality 的全國租金價值指數在過去三個月中保持在 0.7% 左右，季度變化為 2.1%，這是自 2024 年 5 月以來租金最大的三個月變化。
由於空置率持續走低，大多數首府城市的年租金成長率自 2025 年年中以來一直在加速成長。
3 月全國房屋空置率略有上升，達到 1.6%，但仍遠低於 2.5% 的十年平均值。
由於房價和租金以相似的速度上漲，總收益率雖然處於較低
水平，但仍保持相對穩定。
在全國範圍內，出租房屋的總收益率為 3.57%，低於一年前的 3.69%。
雪梨
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 1151.90美元 | -1.90 | -0.3% | 8.6% |
| 所有單位 | 754.79美元 | 1.20 | 1.1% | 5.8% |
| 合併 | 915.87美元 | -0.05 | 0.4% | 7.3% |
資料來源： SQM Research
墨爾本
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 808.09美元 | -0.09 | 0.3% | 6.4% |
| 所有單位 | 596.77美元 | 0.23 | 0.4% | 5.0% |
| 合併 | 685.43美元 | 0.10 | 0.4% | 5.8% |
資料來源： SQM Research
布里斯班
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 816.49美元 | 3.51 | 0.5% | 7.6% |
| 所有單位 | 634.41美元 | 2.59 | 0.8% | 6.4% |
| 合併 | 734.46美元 | 3.09 | 0.6% | 7.1% |
資料來源： SQM Research
珀斯
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 889.27美元 | 0.74 | 0.0% | 6.7% |
| 所有單位 | 681.77美元 | 2.23 | 0.7% | 5.7% |
| 合併 | 803.66美元 | 1.35 | 0.2% | 6.4% |
資料來源： SQM Research
阿德雷德
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 691.57美元 | -1.57 | 0.1% | 3.7% |
| 所有單位 | 550.57美元 | -0.57 | 2.3% | 5.4% |
| 合併 | 644.08美元 | -1.23 | 0.7% | 4.3% |
資料來源： SQM Research
坎培拉
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 815.15美元 | 4.85 | 4.5% | 0.5% |
| 所有單位 | 594.55美元 | -1.54 | 1.2% | 2.1% |
| 合併 | 693.82美元 | 1.34 | 2.9% | 1.1% |
資料來源： SQM Research
達爾文
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 808.50美元 | -3.51 | 0.4% | 10.3% |
| 所有單位 | 578.72美元 | -3.72 | -4.0% | 7.1% |
| 合併 | 672.84美元 | -3.63 | -1.8% | 8.7% |
資料來源： SQM Research
霍巴特
| 物業類型 | 租金 9 美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 623.03美元 | 2.96 | 3.1% | 11.7% |
| 所有單位 | 565.67美元 | -9.66 | -0.5% | 12.2% |
| 合併 | 600.18美元 | -2.06 | 1.7% | 11.9% |
資料來源： SQM Research
國家的
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 770.00 美元 | -3.00 | -1.3% | 6.5% |
| 所有單位 | 599.00美元 | 0.00 | 0.7% | 5.5% |
| 合併 | 690.84美元 | -1.61 | -0.5% | 6.1% |
資料來源： SQM Research
首都平均
| 物業類型 | 租金（美元） | 每週變化 | 每月變化 | 12個月的變化 |
|---|---|---|---|---|
| 所有房屋 | 919.00美元 | -1.00 | -0.2% | 7.0% |
| 所有單位 | 678.00美元 | 1.00 | 0.7% | 5.8% |
| 合併 | 791.03美元 | 0.06 | 0.2% | 6.5% |
資料來源： SQM Research
優質房產的賣家正在罷工
供應商活動低於往年同期平均值。
3月初新房源數量達到季節性高峰，但今年迄今低於五年平均值。
截至 4 月 5 日的四週內，全國新增房源數量比去年同期下降了 3.3%，比五年平均值下降了 6.1%。
Cotality 在截至 4 月 5 日的四周追蹤了近 122,500 套房屋和公寓掛牌資訊。
由於新上市房源數量低於平均水平，廣告房源總量比去年同期下降了 11.5%，比五年平均水平下降了 15.1%。
供應商指標
與一年前相比，房屋銷售速度更快了。
房屋銷售速度加快，3 月季度房屋上市時間中位數為 30 天，低於 2025 年第一季的 33 天。
然而，到 2026 年初，房屋銷售中位數時間有所延長，反映出季節性因素和住房需求放緩的雙重影響。
資料由澳洲 Propertyupdate 所提供