關鍵要點
「房地產不可能持續上漲」的說法往往無法適應通膨、收入變化或地理差異。
財富將繼續集中在被緊緊控制、非常理想的地點，從而支持溢價估值。
在富人想要居住和投資的地方進行投資，您更有可能看到 7% 以上的長期資本成長。
過去幾十年來，最熱門的話題之一是住房負擔能力以及每年房地產成長率超過 7% 的可持續性，這一趨勢已經持續了 45 年。
消除通貨膨脹的影響
一位播客聽眾最近問我，一套位於投資等級地段、價值 100 萬美元的市中心聯排別墅怎麼可能在 30 年後升值到 800 萬美元。
這個問題源自於我常說的一句話：房地產價值每十年翻一番，年均成長率為 7.2%
我提出的第一點是，人類常常難以理解數字在長期內如何複合成長。
我們的大腦天生就以線性思維，但複合是一個指數過程。
另外值得注意的是，我們的大腦進化到能夠對食物或威脅等小而直接的數量做出快速決策，而不是處理大而抽象的數字。
為了使這些預測更具相關性，我建議使用線上計算器或電子表格將未來價值折算成今天的美元。
例如，如果預計一處房產 30 年後的價值為 800 萬美元，以 2.5% 的年通貨膨脹率進行調整，則該房產的現值約為 380 萬美元 – 這已經更容易理解了。
如果我們考慮到家庭收入的年增長率為 3%（歷史上工資價格指數的年增長率約為 3%），那麼現值將下降至略低於 330 萬美元。
換句話說，要實現這種價格升值，需要有足夠多的潛在買家，他們的房產購買力每年增長速度能夠超過 3%，從而使他們能夠隨著時間的推移推高房產價值。
最富有的 20% 家庭收入佔國民總收入的一半
根據澳洲統計局的數據，在 2022 財政年度，收入最高的 20% 人口（收入最高的五分之一人群）在稅前和社會救助福利之前獲得了 47.8% 的可支配總收入。
此外，收入最高的五分之一人口的長期收入成長率比收入第二和第三高的五分之一人口高出40%。
雖然由於近期福利增加，最低收入五分之一族群的收入成長也類似，但這群人的消費能力仍然非常有限。
大多數人在經濟條件允許的情況下，往往會選擇那些最便利、設施最完善、最安全、最美觀的地區。這些理想地點通常都是發展良好的藍籌郊區。
因此，當我們考慮未來房地產是否能夠繼續以每年7%的速度成長時，我們需要定義所討論的房地產類型。所有房產都能實現這一點嗎？很可能不是。
然而，對於那些對收入最高的五分之一人群極具吸引力、且收入成長更強勁的地區而言，未來幾十年內房產更有可能實現這種程度的升值。
澳洲的房產是否被高估了？
二十多年來，我讀過無數關於澳洲房地產被高估的報導。但這些結論很多都依賴往往有缺陷的國際比較。
其中一個關鍵的差異是澳洲人的地理集中程度。超過一半的人口居住在僅佔土地面積 0.5% 的區域，具體來說是布里斯班、墨爾本和雪梨。
而且由於澳洲每平方公里的納稅人不到兩人（而法國則為 60 人），我們根本無法承擔使偏遠地區像我們的首都一樣具有吸引力所需的基礎設施投資。
因此，距離首都中央商務區 2 至 20 公里的郊區提供最便利的設施，並受益於最高的需求。隨著城市變得越來越擁擠和分散，這種趨勢預計會愈演愈烈。
其次，從投資人的角度來看，「澳洲房產」作為一個整體來思考是沒有用的。我們需要將重點縮小到投資等級地點。
一位導師曾經告訴我，當他在雪梨買房子時，雪梨港邊的房子只有 5,000 到 7,000 棟。
當時，悉尼的人口約為300萬。如今，人口已達550萬，但海濱住宅的數量卻始終如一。這真是稀缺！
投資等級地段的房產售價通常是該城市中位數價格的 1.5 到 3 倍，而且有傳聞稱，考慮到這些地區的品質和稀缺性，這種溢價並不顯得不合理。
這並不是說所有房產的估價都是公平的——有些地方的房產價格可能被高估了。
然而，藍籌地點具有獨特、備受追捧的屬性，有助於鞏固其長期價值。
預計未來十年將有大量資本流入房地產
我們知道，當某種資產類別的需求增加而供應無法跟上時，價格就會上漲。
未來十年，有許多因素可能會增加流入房地產的資本數量：
降低利率
雖然澳洲央行昨日沒有降息，但市場仍預期未來一年澳洲央行將降息 1%，即現金利率降至 2.85%。
這比高峰下降了 1.5%，預計借貸能力將增加約 15%。
隨著時間的推移，較低的利率幾乎總是會轉化為較高的房價。
未實現收益的300萬澳元附加稅
格拉坦研究所估計，大約有 80,000 名澳洲人將受到擬議的第 296 條稅的影響，該稅適用於超過 300 萬美元的超級餘額的未實現收益。
其中約 85% 的人年齡超過 60 歲，他們可以透過實體資產轉移或出售投資並提取現金來提取超額退休金。
因此，我預計其中一部分資金可能會流入房地產市場。
遺產海嘯
澳洲每月繼承的遺產約有 100 億美元。這是預計到 2050 年實現的 3.5 兆美元財富轉移的一部分。
根據我的經驗，人們往往會明智地使用繼承的錢，經常將其投資，升級房屋，或將其傳給孫子女用作住房押金。
雖然一些繼承的財富已經投資於房地產，但我預計未來會有更多財富投資房地產。
在過去十年中，我們看到透過員工持股計畫獲得大量財富（有時甚至改變生活的財富）的客戶數量明顯增加。
這可以包括簽約獎金、長期和短期激勵計劃或折扣購買計劃。這種趨勢在美國科技公司的員工中尤其明顯。
這些意外之財通常會轉化為投資借貸能力的提高和房地產購買能力的增強。
降低未來股票報酬率
過去 13 年，標準普爾 500 指數的年報酬率超過 14%。但歷史告訴我們，高於平均的報酬通常會伴隨著低於平均的時期。
基於證據的股票市場模型表明，未來十年美國股票回報率將遠低於平均水平。
如果這種情況得以實現，更多的投資者將尋求包括房地產在內的另類資產類別，以尋求更高的風險調整回報。
首次購屋者激勵措施
聯邦政府取消了「首次置業擔保」計畫的名額上限。
這肯定會增加首次購房者的數量，特別是在 100 萬美元以下的價格範圍內（或雪梨 150 萬美元以下），從而增加入門級的競爭。
富人不只是想要大家庭住宅嗎？
為什麼最富有的 20% 的澳洲人會購買佔地 200 平方米的兩房小屋？
重要的是要認識到，20 歲或 30 歲的人通常不具備與 50 歲的人相同的財務能力。
他們以不同的價格購買不同類型的房產—因地制宜。
即使在收入最高的五分之一人群中，20 多歲或 30 歲出頭的年輕買家通常也只能負擔得起入門級、 投資級的房產 作為第一步。
但由於上述所有原因，他們的財務能力仍然明顯強於一般澳洲人。
此外，這些老住宅將繼續受益於翻新和擴建，以滿足買家的期望。
最終，最有價值的是土地本身，而不是對土地的改良。
我可以預期未來 30 年的年增長率為 7% 嗎？
簡短的回答是也許吧。
如果房產位於對最富有的 20% 澳洲人有吸引力的地區，無論是作為住房還是投資，您實現這一基準的可能性最高。
資料由澳洲Propertyupdate新聞所提供